Eric Scheijgrond, Cushman & Wakefield – Onbekend maakt onbemind. Die aloude wijsheid lijkt zeker op te gaan voor een van de snelst groeiende vastgoedmarkten die ons land kent. Het is ook juist die opvatting die we niet kunnen gebruiken nu de vastgoedwereld staat voor een grote maatschappelijke uitdaging: het goed huisvesten van (toekomstige) ouderen.
Onbekend maakt onbemind. Die aloude wijsheid lijkt zeker op te gaan voor een van de snelst groeiende vastgoedmarkten die ons land kent. Het is ook juist die opvatting die we niet kunnen gebruiken nu de vastgoedwereld staat voor een grote maatschappelijke uitdaging: het goed huisvesten van (toekomstige) ouderen. De behoefte in ouderenhuisvesting is erg breed. Van nultredenwoningen, tot intramurale zorgstudio’s voor zeer intensieve zorgbehoevenden.
Op het gebied van ouderenhuisvesting signaleer ik een vacuüm in de vastgoedmarkt. Dat vacuüm vindt zijn oorsprong in het wegvallen van het bouwregime in 2008 en de invoering van het scheiden van wonen en zorg. Sindsdien lijkt geen van de marktpartijen zich verantwoordelijk te voelen voor de huisvesting van ouderen. Zorginstellingen concentreren zich op een steeds zwaardere zorgbehoefte, woningcorporaties richten zich in toenemende mate op hun primaire doelgroep en marktpartijen zien huisvesting voor ouderen als onbekend en dus risicovol terrein. Ouderenhuisvesting is niemands corebusiness. Gevolg is dat de brede kennisbasis over deze markt aanzienlijk is verwaterd. Zicht op de specifieke behoeften van ouderen en hun woonwensen is er nauwelijks meer. Terwijl de behoefte aan zorgvastgoed en de invulling van die behoefte juist wel in zijn geheel wordt overgelaten aan de markt.
Langer thuis wonen
Ouderen blijven langer thuis wonen. Maar wat is thuis? Is dat een appartement, is dat de twee-onder-één-kapwoning waar ze hun gezin hebben grootgebracht of is dat in een relatief beschutte of beschermde woonomgeving? Om dat inzichtelijk te hebben, is het zaak dat de markt de zorgladder van de senior in kaart brengt. Op dit moment realiseert de markt zich onvoldoende dat zij in de behoeften van ouderen moet voorzien.
De markt voor ouderenhuisvesting
Als ik het heb over de marktpartijen die in de behoefte aan ouderenhuisvesting zouden moeten voorzien, dan heb ik het over bouwers, projectontwikkelaars, zorginstellingen, corporaties overheden en financiers. Zo willen zorginstellingen vooral zorg verlenen. Terwijl juist door de opkomst van particuliere woonzorg de keuzevrijheid van ouderen toeneemt en daaraan gekoppeld het risico voor zorginstellingen. Beleidsmatig dienen zorginstellingen zich te herpositioneren, welke doelgroep te bedienen en welke rol huisvesting daarin speelt. Corporaties zien op hun beurt overwegend het faciliteren van huisvesting voor minderbedeelden als hun corebusiness, terwijl bouwers en projectontwikkelaars het liefst reguliere woningen realiseren. Dat is vertrouwd, daarvan weten ze hoe het moet. En overheden, die trekken zich steeds verder terug. Zij beperken zich steeds nadrukkelijker tot een wat meer regulerende rol betreffende het speelveld waarin we opereren.
Is ouderenhuisvesting duurder dan reguliere woningbouw?
Eén ding is zeker: ouderen hebben behoefte aan het kopen of huren van een geschikte woning voor hun oude dag. Echter, voorzien in die behoefte lijkt voor geen van de marktpartijen een aantrekkelijk perspectief. Immers, we begeven ons op een nieuw speelveld dat we ons nog niet eigen hebben gemaakt. Daarmee hangt samen dat het realiseren van woningen die voor ouderen geschikt zijn, duurder zijn. Toch? Immers, we weten niet wat we allemaal onvoorzien tegenkomen, we begeven ons op een onbekende markt. Bovendien betekent het realiseren van een woning die geschikt is voor ouderen dat we onder meer drempelloos moeten bouwen of een deuropening moeten aanbrengen die tien centimeter breder is dan gewoonlijk. Oftewel, levert het verkopen of verhuren van een ouderenwoning wel evenveel op? En dus branden we ons er liever de handen niet aan. Liever vallen we over elkaar heen om de ons zo bekende twee-onder-één-kapwoningen te bouwen. Simpelweg omdat we in de huidige overspannen markt zekerheid hebben over de verkoopbaarheid.
Samenwerking tussen overheid, zorginstellingen en vastgoedwereld
Echter, de demografie leert ons dat juist in ouderenhuisvesting dé kansen liggen in de markt voor de komende jaren. In 2025, zo is het vooruitzicht, zal het aantal 75-plussers rond de 2,5 miljoen liggen, ruim 600.000 meer dan vandaag. Het kan niet anders dan dat daar behoefte aan geschikte woonruimte ontstaat. Beleggers zien het. Zij staan te popelen om in dit gat te springen. Nu is het moment daar om te innoveren in het marktsegment dat ouderenhuisvesting heet. Op dit gebied ligt er een uitdaging in de samenwerking tussen overheid, zorginstellingen en vastgoedwereld om samen te zoeken naar de driver om geschikte woonvoorzieningen te creëren met betrekking tot ouderenhuisvesting.
Neem incentives op in het bestemmingsplan
Als maatschappij hebben we én behoefte aan twee-onder-één-kapwoningen voor jonge gezinnen én aan ouderenhuisvesting. Om de behoefte van de volgende generatie jonge gezinnen te vervullen, moeten we ons afvragen hoe we senioren kunnen verleiden door te stromen naar een andere woning. Een woning die meer tegemoetkomt aan de woonwensen en benodigdheden van ouderen. Daarmee samen hangt de vraag hoe we projectontwikkelaars en bouwers kunnen verleiden op een stuk grond ouderenhuisvesting te realiseren in plaats van reguliere woningen. Dat is waar het bestemmingsapparaat een rol speelt. Voor een stuk grond staat nu immers vast wat daarvan de bestemming mag zijn. Maar die beschrijving kan specifieker. Zonder die beschrijving beperkend te laten werken. Integendeel. Overheden kunnen specifieker benoemen welke bestemmingen allemaal zijn toegestaan en wat dat betekent. Geef bijvoorbeeld aan dat op een bepaald stuk grond zowel twee-onder-één-kapwoningen zijn toegestaan als seniorenhuisvesting. En werk dan met incentives. Motiveer de projectontwikkelaar tot het bouwen van seniorenhuisvesting, als dat is waar je behoefte aan hebt, door het verlenen van een korting op de grondprijs bijvoorbeeld. Maar verleid tegelijkertijd ook de ouderen door te stromen. Met een premie of anderszins.
Ouderenhuisvesting financieel interessant
In beginsel wil niemand geconfronteerd worden met zijn eigen ouderdom. Wij willen er simpelweg niet aan toegeven dat we eigenlijk toe zijn aan een geschiktere, ietwat aangepaste woning en een beschermende woonomgeving. Met het simpelweg neerzetten van een 55+ appartementencomplex slaan we dan ook de plank mis. Zo’n complex heeft een bepaald imago. Beter is bijvoorbeeld een appartementengebouw met iets duurdere woningen, voorzien van bredere deuropeningen en waarin geen drempels voorkomen. Voor jongere mensen is dat minder aantrekkelijk, niet in de laatste plaats door de hogere prijs. Als de projectontwikkelaar de grond dan ook nog aantrekkelijk heeft verkregen, wordt ouderenhuisvesting voor hem ineens ook financieel interessant. En dus snijdt het mes aan twee kanten.
Hoe zorginstellingen een rol spelen in ouderenhuisvesting
Waar speelt dan de samenwerking met zorginstellingen een rol? Die moeten we ook zoeken in de oplossingsrichtingen. Zorginstellingen zijn aan het intensiveren. We zien vaker kleinere locaties, waar intensievere zorg wordt verleend. Verzorgingstehuizen zijn een kleinere doelgroep, met een zwaardere zorgvraag, aan het bedienen. En het wonen staat niet meer in verhouding tot de zware zorg. Tegelijkertijd zien we dat deze zorginstellingen vanuit het verleden gevestigd zijn op prachtige, vaak centrale locaties met perspectief. Gezamenlijke ontwikkeling van deze locaties biedt grote kansen voor zorginstellingen en marktpartijen. Voorwaarde is dat partijen elkaar opzoeken en oprecht interesse tonen in elkaars behoefte en overwegingen en denken in kansen in plaats van bedreigingen.
Als we erin slagen op die plekken volume en kwaliteit toe te voegen, slagen we in onze uitdaging. Dan stellen we belegger, projectontwikkelaar, zorgverlener, overheid en senior tevreden.
Eric Scheijgrond
Cushman & Wakefield