´Overheid moet sturen op blijvende betaalbaarheid´

| Door Dieuwke van Vuure

Architect Sanne van Manen heeft met Platform Woonopgave een missie. Totdat de wooncrisis is opgelost bindt ze de strijd aan met beleidsmakers die ´bouwen, bouwen, bouwen´, als de heilige graal beschouwen om het tekort aan betaalbare woonruimte tegen te gaan. ‘Van bouwopgave naar woonopgave’, is haar devies. ‘Neem dus de bestaande woonvoorraad als uitgangspunt.´ Met tien adviezen geeft ze met haar platform een aanzet tot een actie agenda voor de volkshuisvesting.

De tien actiepunten van Platform Woonopgave

1. Eerst woningen vinden, dan pas nieuw bouwen.
‘Het is belangrijk om eerst de bestaande voorraad in kaart te brengen. We staan voor een enorme herverdelingsopgave. Er staat momenteel 39km2 aan gebouwoppervlak leeg, ofwel in potentie 390.000 woningen. Transformatie van vastgoed zou tienduizenden woningen op kunnen leveren. Tevens is er sprake van veel verborgen leegstand en zou er een strenger beleid kunnen komen voor tweede woningen. Verder maakt de afschaffing van de kostendelersnorm jaarlijks 5.000-10.000 extra woonplekken beschikbaar.´

´Uit onderzoek van Springco Urban Analytics blijkt dat senioren enorm ruim wonen. De woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroom. Een ander onderzoek van BGL wonen, toont een potentie van 500.000 extra woningen door te splitsen. In het onderzoek is gekeken naar koopwoningen groter dan 150 vierkante meter, bewoond door maximaal twee personen van 55 tot 75. Dit gaat dus niet over kleine appartementen en studio’s, maar over ruime woningen. Tel je alles bij elkaar op, dan zijn een miljoen extra woningen te vinden in de bestaande voorraad.´

2. Een betaalbare woning voor iedereen – nu en later – kan wel!
‘Vorig jaar kon iemand met een modaal inkomen minder dan 4 procent van de nieuw gebouwde woningen kopen, voor twee keer modaal gold een percentage van 30 procent. In 25% van alle gemeenten is de wachttijd langer dan 7 jaar voor een huurwoning. Door de verhuurdersheffing hebben we te maken met 120.000-potentieel niet gebouwde woningen vanuit de woningcorporaties. In feite kun je alleen een woning kopen met twee keer een modaal salaris.’

Sanne van Manen: ´Tel je alles bij elkaar op, dan zijn een miljoen extra woningen te vinden in de bestaande voorraad.´

´Woningen uit de jaren zestig zijn inmiddels niet meer betaalbaar. Dat heeft niets te maken met inflatie, maar alles met de enorme prijsstijgingen. De overheid moet sturen op blijvende betaalbaarheid. Dit zou je kunnen bereiken door andere (ontwikkel)modellen zoals de wooncoöperatie of de Community Land Trust. Hierin zijn woningen betaalbaar voor zowel de eerste als alle bewoners daarna. Daarnaast zijn er veel meer sociale huurwoningen nodig en moet de midden huur weer ondergebracht worden bij corporaties.’

3. Niet slopen, tenzij het niet anders kan.
´Het is een enorme opgave, maar het anders omgaan met materialen is een must. Sloop en nieuwbouw worden vaak toegepast om nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. De combinatie sloop en nieuwbouw is echter altijd minder duurzaam dan niet slopen en transformeren. Soms is slopen onvermijdelijk, maar er worden heel veel goede panden gesloopt. Indien we niet onmiddellijk investeren in de bestaande woningvoorraad, blijven we in hetzelfde cirkeltje ronddraaien. Isolatie, van het gas af en funderingsherstel zullen de komende jaren belangrijke opgaven zijn voor huiseigenaren en verhuurders.’

4. Als we bouwen, dan duurzaam en gezond
´We moeten als samenleving toegroeien naar een ander bouwsysteem. Op dit moment wordt minder dan 2% van de woningen in hout gebouwd, terwijl ons CO2-budget niet toereikend is. Belast de CO2-uitstoot van gebouwen. Daarnaast zou je moeten inzetten op een betere certificering van biobased en hergebruikte materialen en moet er een landbouwtransitie plaatsvinden naar biobased bouwmaterialen.’

5. Extra woningen in de wijken, niet in de weilanden!
‘Bouwen in de stad heeft een veel grotere maatschappelijk waarde dan bouwen in het buitengebied . Bewoners profiteren immers van de voorzieningen die daarmee gepaard gaan en het is gunstig voor de werkgelegenheid. Verder moet je nog rekening houden met het verlies van biodiversiteit en het gevaar van bodemverzakkingen en overstromingen in het buitengebied. De kosten van bouwen in de stad liggen dan ook veel lager dan in kwetsbare laaggelegen uitbreidingslocaties.’

´We zijn van mening dat er nog heel veel ruimte is in bestaande kernen om te bouwen, zoals op daken, bedrijventerreinen en in naoorlogse wijken. Tevens kun je dan meteen bestaande woningen verduurzamen. Ambtenaren moeten het mandaat krijgen om in die bestaande wijken aan de slag te gaan en corporaties stimuleren om aan te haken.’

6. Anticipeer nu op de toekomst!
´Er wordt in ons land niet gebouwd op de juiste plekken. Van alle woningen die in de toekomst gebouwd worden staat de helft in gebieden die kwetsbaar zijn door klimaatverandering. Er moet een goede koppeling komen tussen ruimtelijke ordening en woonopgave. Dit zijn nu gescheiden werelden die met elkaar communiceren. Hierdoor wordt de lange termijn visie vanuit ruimtelijke ordening te weinig meegenomen in de woningbouw. ´

7. Stuur op andere waarden dan enkel winst
´Zaken als eenzaamheid, stress en obesitas kosten de samenleving miljarden per jaar. Er zijn nieuwe financieringsmodellen nodig, die 50 tot 100 jaar vooruit kijken. Modellen waarin toekomstige kosten en baten, zoals de kosten voor vergrijzing, eenzaamheid of klimaat, nu meegenomen kunnen worden om socialer, duurzamer en meer betaalbaar te kunnen bouwen.’

8. Zet de bewoner en woonkwaliteit weer centraal
´Is goed wonen nog wel een thema, vraag ik me soms af. Bewoners doen er niet meer toe, zij zouden veel meer zeggenschap moeten krijgen in de woonopgave. De woningvoorraad is verder totaal niet aangepast aan de verschillende doelgroepen. Gezinnen vormen 26 procent van de Nederlandse huishoudens, terwijl 65 procent van de huizen gezinswoningen zijn. Toch blijven we merkwaardig genoeg maar gezinswoningen bouwen. Bovendien zou 5-10% van de Nederlanders graag in een collectieve woonvorm willen wonen. Er zouden eisen moeten worden gesteld aan de gemeenschappelijke ruimtes van een gebouw.’

9. Maak ruimte voor experiment
´De laatste jaren is de woning verworden tot een standaard product, terwijl de samenleving alsmaar meer divers wordt. Ik maak steeds vaker mee dat een plattegrond geen deel uitmaakt van een woningopgave. Vandaar dat we ons de vraag zouden moeten stellen of onze woningen nog wel passen bij de complexer wordende woonopgaves. Cijfers van Achmea laten zien dat we, door 450.000 levensloopbestendige woningen toe te voegen aan de voorraad, de zorgkosten in 2040 sterk kunnen reduceren. We moeten dus durven te experimenteren met nieuwe woonvormen. Daarnaast is er meer ontwerpend onderzoek nodig omtrent de mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad.’

10. Make volkshuisvesting great again!!
´Rotterdamse politici brachten vorig jaar een bezoek aan Wenen en waren onder de indruk van de manier waarop de sociale woningbouw in de Oostenrijkse hoofdstad is georganiseerd. ´Betaalbaar wonen, het kan gewoon’, was de algemene conclusie. Gek genoeg zie ik daar weinig van terug in de Rotterdamse woonvisie. Er moet meer ruimte komen voor modellen, zoals de wooncoöperatie, die zich tussen de corporatievorm en vrije markt begeven. Om dat te bereiken, is regie vanuit het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een vereiste.´

´Daarnaast vind ik dat alle corporaties een campagne moeten starten tegen de stigmatisering van de sociale woningbouw. Te weinig Nederlanders hebben toegang tot een sociale huurwoning. Investeer als overheid juist in sociale woningbouw in plaats van het subsidiëren van dure koopwoningen via de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zouden woningbouwcorporaties weer voorbeeld stellend kunnen investeren in publieke voorzieningen, nieuwe bouwmaterialen en nieuwe woonvormen.’


De analyse van Platform Woonopgave
Platform Woonopgave lanceerde in 2023 een scherpe analyse van de wooncrisis, die inmiddels duizend keer is gedownload. ‘We deden dit uit idealistisch oogpunt omdat we zien dat het de verkeerde kant op gaat met het woonbeleid’, aldus Sanne van Manen. ‘De nadruk is vooral op de bouwopgave komen te liggen, waarbij de woonopgave uit het oog is verloren.’ Daarnaast is haar rol als architect in de commerciële ontwikkeling van vastgoed gemarginaliseerd, geeft ze toe. ‘Dus we hebben ook zeker een eigen belang,’ zegt ze met een knipoog. ‘De kracht van ons Platform is dat we juist proberen om een brede coalitie te maken met ontwikkelaars, bouwers en beleidsmakers om samen, wellicht met alternatieve oplossingen, te komen tot een inclusieve, betaalbare, toekomstbestendige en duurzame volkshuisvesting. Nu en in de toekomst. Van Manen: ´Daarbij zoeken we partijen die op een andere manier durven denken, en gelukkig zijn zij er.´