Steenvlinder koopt leegstaande panden op en maakt zelfbouw voor iedereen mogelijk. Zo pakt Steenvlinder de woningnood aan en draagt het bij aan een duurzamer en socialer Nederland.
Wat vijf jaar geleden begon als kleine onderneming is uitgegroeid tot een speler van formaat. Een ontwikkelaar die in het hele land met wonen het verschil wil maken. ‘Wij willen zelfbouw voor iedereen mogelijk maken’, stelt medeoprichter en eigenaar Marnix Norder. ‘Wij zetten ons in voor de kavels en de koper is daarna zelf de baas over bouwstijl, materiaalkeuze en budget. Zo krijg je trotse huiseigenaren die betrokken zijn bij de buurt en die voor bewuste, duurzame keuzes gaan.’ Trotse bewoners, stralende buurt, dat is het credo van zelfbouwontwikkelaar Steenvlinder.
Zelfbouwconcept
Even kort de ‘spelregels’ van dit nieuwe zelfbouwconcept. Steenvlinder koopt leegstaand vastgoed: een oude school, een kerk, een kantoorpand of een loods. Het bedrijf maakt het pand vervolgens bouwrijp door te zorgen voor voordeuren, riolering, stroom per woning, warmtelussen, de benodigde vergunningen en de verkaveling. Daarna is het aan de kopers om achter de voordeur hun woning naar eigen inzicht te realiseren.
Steenvlinder biedt de kopers van de kluswoningen kennis en inspiratie. Koperscoaches en adviseurs begeleiden de kopers in de vragen die zij hebben en schetsen bij elk project duidelijk het proces. Gaan de kopers vervolgens de klusfase in, dan staat er een bouwcoach klaar voor raad en advies bij het klussen. Maar de kopers hebben te allen tijde zelf de regie, zij bepalen hoe de woning er van binnen uit komt te zien en kunnen zodoende hun eigen droomhuis realiseren.
Mensenverhaal
‘Het is heel erg een mensenverhaal, waarbij de stenen als het ware volgen op wat de mensen willen’, stelt Norder. ‘Wij maken het realiseren van een eigen woning mogelijk voor alle mensen, ook voor de mensen zonder dikke portemonnee. De kopers kunnen bij ons hun dromen en woonwensen verwezenlijken, in hun eigen tempo en met hun eigen budget.’
Voor de mensen die een eigen woning niet kunnen betalen heeft Steenvlinder de stichting INC opgericht. Een deel van de woningen die Steenvlinder ontwikkelt tot kluswoningen wordt doorgezet naar deze stichting. De stichting (zonder winstoogmerk) biedt starters en zzp’ers met een laag inkomen een huurkoopconstructie aan en verschaft een klusbudget zodat de huurder de woning kan realiseren. De eerste zeven jaar kan de woning vervolgens worden gehuurd, met een optie tot koop.’
Oude school
Het eerste project dat Steenvlinder in 2015 onder handen nam, betrof de transformatie van een oude school in de gemeente Westland. Een project dat volgens Norder symbolisch is voor wat de zelfbouwontwikkelaar doet. ‘Het ging om een school uit 1920. Echt een beeldbepalend gebouw voor de buurt met mooie glas-in-loodramen. De gemeente wilde het pand slopen om op die plek 16 appartementen te laten bouwen. Maar als je zo’n pand sloopt, haal je een stukje identiteit weg uit de wijk. Dat is zonde. Wij zijn toen ingestapt en hebben het pand opgekocht. We hebben er vervolgens 17 kluswoningen in gerealiseerd en nu wonen er trotse mensen uit de directe omgeving. Voornamelijk jongeren die een duidelijke band hebben met de buurt. Zo was dit project goed voor de mensen, goed voor de buurt én goed voor de gemeente.’
‘Steenvlinder biedt de kopers van de klus-woningen kennis en inspiratie’
Na het eerste project in Westland heeft Steenvlinder diverse projecten opgepakt en afgerond. Inmiddels heeft de zelfbouwontwikkelaar alweer tientallen nieuwe projecten in het hele land in voorbereiding. Norder: ‘We gaan nu echt versnellen en dat is nodig ook. Als we de woningnood willen aanpakken dan moeten we nu tempo maken.’ En dus is het bedrijf van Norder continu op zoek naar vrijkomend vastgoed om aan te kopen. Leegstaande kantoren en schoolgebouwen zijn hierbij het meest geschikt, omdat ze makkelijk zijn te verkavelen en vaak nog goede vloeren, plafonds en installaties hebben. Met deze panden zijn snel meters te maken.
Uitdagingen
Een uitdaging gaat Steenvlinder ook niet uit de weg. Zo staan een paar rijksmonumenten, waaronder kerken, op de nominatie om aangekocht te worden. ‘Een kerk is lastig te verkavelen’, stelt Norder. ‘Dat is vaak een hele kluif en de kosten liggen beduidend hoger. Maar met de opbrengsten kan dat weer gecompenseerd worden. Het is natuurlijk supergaaf om in een kerk te wonen, het is dan ook mooi om dat mogelijk te maken.’
Momenteel kijkt Steenvlinder zelfs naar een oude gevangenis om aan te kopen. Het betreft een tender, dus de kans dat de zelfbouwontwikkelaar hiermee aan de slag mag is klein. Toch ziet Norder het al helemaal zitten. ‘Dat zou een fantastische uitdaging zijn.’
Ook naar vrijkomend zorgvastgoed kijkt de ontwikkelaar met een schuin oog. ‘Daar hebben we nog geen ervaring mee, maar zou wel goed passen bij ons concept, aangezien deze gebouwen al een soort natuurlijke verkaveling hebben. Helaas zitten zorgorganisaties nog niet erg in ons netwerk, daar zullen we de komende jaren meer werk van moeten maken.’
Duurzaamheid
Duurzaamheid speelt bij al het vastgoed dat Steenvlinder doorontwikkelt een belangrijke rol. ‘Wij stimuleren duurzaamheid in de breedste zin’, stelt Norder. ‘Hergebruik en respect voor historisch karakter is per definitie duurzamer dan sloop. Daarnaast stimuleren we dat onze zelfbouwers en klussers milieuvriendelijke keuzes maken. Zo zorgen wij in al onze gebouwen voor warmtelussen waarbij de kopers zelf een bijpassende warmtepomp kunnen kiezen. Als extra service zetten we ook nog innovatieve concepten in, zoals bijvoorbeeld de deelauto’s die bij onze projecten onderdeel uitmaken van de VvE. Of wat te denken van een eigen zonnekavel op gedeelde daken, voor zonnepanelen. We geven vaak korting op de kavelprijs als men daar gebruik van maakt. Dat stimuleert duurzame keuzes.’
Maatschappelijke waarden
De samenwerking tussen Steenvlinder en gemeenten verloopt over het algemeen goed, al moeten sommige ambtelijke organisaties volgens Norder wennen aan het nieuwe zelfbouwconcept. ‘Ik merk dat er steeds meer enthousiasme komt voor onze werkwijze. Wij vinden kwaliteit in de wijken belangrijk en sturen heel bewust op maatschappelijke waarden, daarmee trekken we ambtenaren over de streep. We zijn bewust een ontwikkelaar met een meer sociale invalshoek en verkiezen minder opbrengst mét draagvlak in de wijk boven meer opbrengst zónder draagvlak.’
Ook met woningcorporaties gaat de zelfbouwontwikkelaar samenwerkingen aan. Zo is Steenvlinder met een aantal corporaties in gesprek om in naoorlogse wijken blokken of delen van huizenblokken op te kopen en op de markt te brengen als kluswoningen. ‘Daarmee willen we de transformatie van deze verouderde wijken een boost geven. De kluswoningen zorgen voor een heel ander type bewoners in de wijk, mensen die verantwoordelijkheid nemen voor hun directe omgeving. En met de opbrengst van de verkoop van deze woningen kunnen de woningcorporaties weer nieuwe sociale huurwoningen realiseren. Zo kun je deze wijken gezamenlijk omtoveren tot hele mooie wijken, met een diverse samenstelling van bewoners.’
Innovatieve woonproducten
Norder ziet nog volop kansen om de woningnood aan te pakken. Samen met particulieren, vastgoedeigenaren en investeerders werkt hij verder aan innovatieve woonproducten, waaronder sinds kort ook nieuwbouw houten cascowoningen. ‘De woningnood in Nederland wordt almaar groter, terwijl het aantal leegstaande gebouwen stijgt. Laten we die gebouwen ombouwen tot woningen, zo kunnen we het tekort aan woningen op een duurzame manier terugdringen.’