Perfect storm voor zorg en vastgoed vereist concessies in de hele keten

| Door Odette Koldewey

De vastgoedsector zit inmiddels in een ‘perfect storm’: rentestijging, hoge inflatie, personeelskrapte, tekort aan materialen. Dus stijgende bouwkosten, onzekerheid, uitstel en inmiddels ook afstel van projecten.

Erwin Drenth, Countrymanager Nederland bij Aedifica

COLUMN Erwin Drenth

De zorgsector heeft echter nog een paar extra uitdagingen. Naast het tekort aan personeel, is er sprake van stijgende loonkosten, moeten de huidige gebouwen verduurzaamd en klimaatadaptief worden, is er overheidsbeleid voor het verder scheiden van wonen en zorg, dreigt de NHC verlaagd te gaan worden, lopen de huidige energiecontracten af én is er weer de verwachting van een coronagolf dit najaar.
Een extra complicatie is dat deze problemen vaak vanuit verschillende invalshoeken benaderd worden. Duurzaamheidsadviseurs willen het dak isoleren, personeel en bewoners willen juist koelte, de financiële afdeling wil geen extra uitgaven op korte termijn.

Om dit te doorbreken, is een benadering nodig waarbij de oplossing voor één van deze vraagstukken ook bijdraagt aan de andere doelen. Denk aan flexibiliteit in type huisvesting waarbij de behoefte van de bewoner centraal staat en niet de zorgvergoeding. Of het combineren van klimaatadaptatie (geen installaties in de kelder bijvoorbeeld), veiligheid, comfort (koeling, zonwering) en kosten (lagere energierekening) en niet onbelangrijk: een aantrekkelijke werkomgeving.

Dit betekent ook een andere werkwijze. Geen gebouwontwerp vanuit een (verouderd?) programma van eisen, maar vanuit een zorg- en welzijnsvisie die meer rekening houdt met de toekomstige ontwikkelingen. De uitdagingen in de zorg- en seniorenhuisvesting maken een multidisciplinaire aanpak noodzakelijk. Allereerst de gemeente: het is absoluut noodzakelijk dat gemeenten concrete doelstellingen formuleren voor deze doelgroep, bijvoorbeeld een percentage van de woningbouw dat bestemd is voor senioren. De Taskforce Wonen en Zorg heeft daar inmiddels mooie resultaten bereikt. Daarnaast is het belangrijk om in een vroeg stadium de beoogde vastgoedeigenaar te betrekken, bijvoorbeeld de corporatie of belegger. Hun vak is gebouwen ontwikkelen die langjarig aantrekkelijk blijven in veranderende omstandigheden tegen de beste prijs. Zij hebben kennis van de woonbehoefte van de toekomstige bewoners. Zorginstellingen kennen de zorg- en welzijnsvragen en hebben de ervaring van de medewerkers. Als je deze expertises combineert leidt dat tot meer waarde dan enkel vanuit de eigen discipline.

Uitdagingen in de zorg- en seniorenhuisvesting maken multidisciplinaire aanpak noodzakelijk

Maar ik ben bang dat er ook concessies nodig zijn. De ervaring leert dat het zelden gebeurt dat prijzen na een periode van ongekende stijgingen, terugvallen naar het oorspronkelijke niveau. Dat betekent dat alle partijen water bij de wijn moeten doen: de vastgoedketen (inclusief projectontwikkeling) moet genoegen nemen met lagere marges, zorgorganisaties krijgen niet meer alle functionaliteiten in de gebouwen zoals vijftien jaar geleden, gemeenten moeten hun beleid en soms hun grondprijzen aanpassen.

Ten slotte nog een persoonlijke noot. Bij het verschijnen van deze column ben ik inmiddels een week of twee werkzaam voor Aedifica, na een prachtige periode bij Bouwinvest te hebben gewerkt. Ik kijk ernaar uit om de hoge ambities van Aedifica mee te helpen realiseren. En we zijn op de goede weg. Zo is de gemiddelde energie-intensiteit van de Nederlandse portefeuille al gedaald naar 147 kwh/m2, tegenover een Nederlands gemiddelde voor zorggebouwen van 285 kwh/m2. Samen met zorg- en welzijnsorganisaties, ontwikkelaars en gemeenten gaan we dit verder uitbouwen. Ik kijk ernaar uit!

___
Erwin Drenth is 1 september gestart als Countrymanager Nederland bij Aedifica. Hij is sinds 2014 actief op het gebied van zorg- en seniorenhuisvesting en heeft sindsdien geïnvesteerd in ruim € 500 miljoen aan vastgoedprojecten op het gebied van zorg en welzijn.
Aedifica is een beursgenoteerde onderneming die gespecialiseerd is in het aanbieden van innovatieve en duurzame vastgoedconcepten aan zorgexploitanten over heel Europa, met een bijzondere focus op huisvesting voor ouderen met een zorgvraag. Aedifica’s portefeuille bestaat uit meer dan 600 sites in 8 Europese landen. Van de totale portefeuille van € 5,3 miljard is € 630 miljoen geïnvesteerd in Nederland.