Woningcorporaties zijn sterk in ontwikkeling. Door de stapeling van ambities en inperking van de financiële ruimte moeten keuzes gemaakt wat wel en wat niet te doen. Warmtenetten nemen in ieder geval een centrale plaats in als Nederland van het aardgas af wil. Maar ook optimalisering van de eigen woningportefeuille. Kunstmatige intelligentie kan daarbij helpen.
Centrale plaats voor warmtenetten
Warmtenetten nemen een centrale plaats in als Nederland van het aardgas af wil. Warmtenetten zijn vooral kostenefficiënt om grootschalige naoorlogse bouw van het aardgas af te halen. Maar levert de omschakeling wel de gewenste reductie in CO2? Levert de warmtebron de gewenste CO2-besparing? Zo niet, kan er dan geschakeld worden om de CO2-besparing op termijn, maar in ieder geval (ruim) voor 2050 te realiseren? Uit ons online onderzoek blijkt dat een derde van de woningcorporaties plannen heeft voor een warmtenet en een derde aan plannen werkt. Hoe groter de corporatie hoe verder de plannen gevorderd zijn.
De energietransitie vraagt steeds meer aandacht van het management, want het proces rondom de transitie staat voor woningcorporaties bijna gelijk aan grossieren in complexiteit. Veel overlegplatforms, samenwerkingsverbanden en afstemming met derden. Niemand weet precies hoe de transitie zal verlopen. Een dynamisch proces waar de ogen goed op de bal moeten blijven om te voorkomen dat je keuzes maakt waar je later spijt van kan krijgen.
Op korte termijn blijft isolatie van woningen de meest directe weg om CO2-reductiedoelstellingen te realiseren. Isolatie is een typische ‘no regret’-maatregel, omdat die de warmtevraag vermindert en niet ingrijpt op de warmtebron. Bij de vervanging van de warmtebron door een CO2-neutraal alternatief spelen nog steeds vele vragen, zoals levensduur van de huidige warmtebron (kapitaalsvernietiging) en de technologische ontwikkelingen rondom alternatieven. Er zit spanning op de korte en lange termijn. Is wat langer wachten wellicht goedkoper?
Iets waar woningcorporaties het roerend over eens zijn, is dat de huurder bij de energietransitie ontzien moet worden. Uit ons onderzoek blijkt dat driekwart vindt dat bewoners er qua kosten niet op achteruit mogen gaan. Zo’n 15% gaat voor lagere kosten voor de bewoner. Bij corporaties tussen de 10.000 en 20.000 woningen ligt dat zelfs op 20%.
Scenariodenken wint terrein
De financiële component in de portefeuillesturing is bij woningcorporaties veel belangrijker geworden doordat de ambities zich opstapelen én het grote beroep op de financiële middelen. De introductie van zaken als de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelasting zet juist druk op deze financiële middelen. Ook de sterke nadruk op de betaalbaarheid van de huren beperkt de financiële ruimte. Het belang van strategie is toegenomen en daarmee de rol van de portefeuillemanager of staf vastgoedsturing. In de afgelopen 5 tot 10 jaar zijn grote stappen voorwaarts gezet op het terrein van portefeuillesturing. Er zijn nu meer portefeuillemanagers, assetmanagers en managers vastgoedsturing. Uit ons onderzoek blijkt dat zo’n 70% van de woningcorporaties dit type functies kent.
Door de stapeling van ambities wordt het moeilijker om alles rond te rekenen. De opgave is de balans te vinden tussen beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Als het ene wat meer ruimte krijgt, gaat het ten koste van het andere. Bovendien verandert de economische context, soms zelfs drastisch. ‘Wat als’-analyses winnen zo aan belang.
Bestaande softwaresystemen voorzien nu al heel goed in wat nodig is voor effectieve portefeuillesturing. Uit ons onderzoek blijkt dat slechts 30% van de woningcorporaties gebruik maakt van één softwaresysteem voor de portefeuillesturing. Ook het goed op orde krijgen van de basisgegevens is een hardnekkig probleem voor woningcorporaties. Het belang van datakwaliteit lijkt niet groot, want het doet geen pijn als die niet goed is. Dat gaat veranderen door de opkomst van datagedreven vastgoedsturing. Het belang van goede data en één softwaresysteem is dan heel groot, want de kwaliteit van de besluitvorming hangt er nauw mee samen.
Doorbraak datagedreven vastgoedsturing
Woningcorporaties zijn gezamenlijk verreweg de grootste verhuurder op de Nederlandse woningmarkt en kunnen de toon zetten. Kunstmatige intelligentie kan daarbij helpen. Het met behulp van data science en algoritmen op een slimme manier gebruiken van interne en externe data kent een aantal fases van ontwikkeling. Woningcorporaties zitten vooral in de beginfase, de beschrijvende fase met de vraag ‘Wat gebeurt er?’ De volgende fase is die van de diagnostiek. De vraag is dan ‘Waarom gebeurt het?’ Daaropvolgend wil je weten ‘Wat zal er gaan gebeuren’, de voorspellende fase. Maar volkshuisvestelijk de mooiste vraag is natuurlijk ‘Hoe kunnen we het laten gebeuren’, de laatste fase. Vrij vertaald naar de wereld van woningcorporaties ‘Wat kunnen we doen om het beter te maken?’
Data scientists zijn graag geziene gasten bij woningcorporaties. Zij brengen een nieuwe wereld van inzichten die er nog niet eerder waren. Uit onderzoek blijkt dat al zo’n 15% van woningcorporaties met meer dan 10.000 woningen iets met data science doet in de vorm van een datalab. Een aparte hoek waar met verschillende datasets en datatechnieken geëxperimenteerd kan worden alvorens daar de complete besluitvorming op te baseren.
De inzichten verkregen met behulp van de modernste datatechnieken uit interne en externe data zullen de besluitvorming objectiveren. De benadering van de activiteiten van een woningcorporatie zal daardoor zakelijker worden en minder op het gevoel gebaseerd zijn. Het maakt bijvoorbeeld de communicatie met gemeenten gemakkelijker bij de totstandkoming van een woonvisie en de daaruit voorvloeiende prestatieafspraken. Het zal ook de eigen woningportefeuille verregaand optimaliseren.
De Nationale Trendradar Corporatievastgoed is samengesteld op basis van 8 interviews. Aanvullend is een online onderzoek gedaan onder zo’n 1.900 personen werkzaam bij woningcorporaties. Uit de interviews en het onderzoek zijn op basis van de grootste gemene deler trends geselecteerd waarmee woningcorporaties nu te maken hebben of gaan krijgen. Bekijk hier de trends.
De totstandkoming van de Nationale Trendradar Corporatievastgoed 2020 is gesponsord door Fakton, Bataviagroep en Spingco.