Raad van Toezicht? Kijk eens anders naar zorgvastgoed!

| Door IVVD

Staat het zorgvastgoed op de agenda van uw Raad van Toezicht? Dan wordt naar alle waarschijnlijkheid het klassieke model gevolgd en let u als toezichthouder -voornamelijk- op de financiële onderdelen van de plannen. Dat is een risico. En de Raad van Bestuur mag meer verwachten.

Column door Johan van Houwelingen, Raad van Bestuur AAG

Het financiële plaatje
Een ‘Porsche voor een gezin met vier kinderen’. Dat is wellicht de meest simpele omschrijving van het risico dat zorgorganisaties lopen als vastgoedplannen alleen met een financiële bril op, op financierbaarheid worden gecontroleerd en getoetst. ‘Of juist een Fiat Panda’. We zien het gebeuren. De investering in vastgoed past in het financiële plaatje van de zorgorganisatie. Oftewel, de nieuwbouw- of renovatieplannen zijn met de (vastgoed)opbrengsten betaalbaar. De auditcommissie is akkoord, net zoals de Raad van Toezicht. Niets staat de plannen in de weg. Zou u denken…

Minder geld over voor zorg
Door alleen naar aspecten zoals de bedrijfswaarde en de exploitatie te kijken, wordt voorbijgegaan aan de kwaliteit van het vastgoed. Het klassieke model waarbij vastgoed vooral door de auditcommissie werd behandeld, is niet meer passend. Zonder juiste match tussen kwaliteit en investering, ontstaan problemen.

Werd vóór de realisatie van de plannen de zorg (deels) uit de vastgoedopbrengsten betaald? Na de realisatie is het vastgoed duurder geworden en zijn de zorgkosten gelijk gebleven. Kortom, er blijft minder geld voor de zorg over óf er moet zelfs geld bij. Het is lastig om op dat moment het proces rondom de zorg nog snel genoeg te kantelen en in de zwarte cijfers te blijven.

Idealiter begint daarom het vraagstuk bij “Waarom is nieuwbouw of renovatie noodzakelijk?” In bijna alle gevallen ligt die keuze voor, omdat de kwaliteit van het huidige gebouw niet meer aansluit bij de kwaliteitswensen van nu en de toekomst. Vanuit dat perspectief is het verstandig om het gesprek te beginnen met een visie op de gewenste kwaliteit van zorg en het gebouw: “Welk zorgconcept gaan we in de toekomst bieden en wat voor huisvestingsconcepten horen daarbij?”

Wanneer conceptueel de zorg en het gebouw betekenis geven aan de gewenste kwaliteit, dan pas komt het moment om te gaan rekenen. En daar hoort dan de vraag “Hoeveel is het ons waard?” bij. Gaat u voor de kwaliteit van een Porsche, van een Fiat Panda of passen die niet bij het concept?

Discussie over het risico
Of het huidige vastgoed geschikt is; nu en in de toekomst. Daarover moet er discussie zijn. Als Raad van Toezicht wilt u toch juist dat risico beperken en in gesprek over wat de zorgorganisatie aan vastgoed nodig heeft om in de toekomst goede zorg te bieden? En ook over welke minimale eisen die de Raad van Toezicht zelf aan de kwaliteit stelt? Het gesprek over geld en de betaalbaarheid volgt vanzelfsprekend daarna.

Procesmatig is het interessant om te verkennen waarom het gesprek vooral financieel-georiënteerd is en minder kwaliteit-georiënteerd. Deels ontstaat dat door de plek waar het voorgesproken wordt, veelal in de auditcommissie. En deels door de inrichting van het vastgoedproces en de verantwoordelijkheden van de Raad van Toezicht.

Vastgoed kent een proces met meerdere fasen: initiatief, definitie, ontwerp, voorbereiding, realisatie en exploitatie (zie ook figuur 1.). De verantwoordelijkheden van de Raad van Toezicht liggen grotendeels in de initiatieffase en vanuit de meeste statuten formeel op twee momenten, namelijk het moment van investering en het moment van een hypothecaire lening.

Figuur 1: fasering bouwproces

Toezicht op conceptuele kwaliteit
Gedurende de initiatieffase is de kwaliteit van het nieuw te realiseren gebouw nog niet exact bekend. Het programma van eisen krijgt pas vorm in de definitiefase. Om als toezichthouder toch de gebouwkwaliteit te kunnen toetsen, is het goed om duidelijkheid te krijgen over het conceptuele kader.

De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan beleid, zoals het meerjaren beleidsplan, strategisch vastgoedplan en de meerjaren exploitatieraming. De business case die inzicht geeft in de financiële haalbaarheid zorgt voor goedkeuring op de investering en eventueel hypothecaire lening (bij financieringsaanvraag). Een belangrijke aanvulling voor de Raad van Toezicht is het Concept dat gebaseerd is op de mens, omgeving en het onderscheidend vermogen. Dat geeft naast het financiële kader een conceptueel en kwaliteitskader mee. Daarna en met die kaders volgt het programma van eisen in de definitiefase.

Figuur 2: verbinding beleid, business case en concept

Maatschappelijke rol als toezichthouder
Als toezichthouder heeft u een maatschappelijke rol. Die rol is breed beschreven en gaat verder dan alleen financiële continuïteit, maar ook –of misschien wel vooral- over kwaliteit. Voor vastgoed begint die rol bij kwaliteit en wat die kwaliteit waard is. De kwaliteit resulteert in een financieel plaatje en wordt geborgd in het gebruik en de exploitatie.

Denk daarom vanuit uw maatschappelijke rol als toezichthouder, samen met de Raad van Bestuur, vooraf na over het slimmer uitgeven van het geld dat past bij de kwaliteit die u voor ogen heeft. U kunt het maar één keer uitgeven.