Al jarenlang neemt de religieuze betrokkenheid in Nederland af. Hierdoor zien geloofsgemeenschappen door het hele land zich genoodzaakt te kiezen tussen fuseren of opheffen. Voor het unieke vastgoed dat hierdoor achterblijft, zoals kerken en kloosters, moet een nieuwe bestemming worden gezocht. Dit leidt in veel gevallen tot lage verkoopopbrengsten. Toch hoeft dit zeker niet het gevolg te zijn: verkoopopbrengsten kunnen relatief eenvoudig verbeterd worden en de eigenaar kan, voor zover hij dit wenst, de regie houden. In dit artikel van Feddo Bosveld en Jan Ruttenberg worden de mogelijkheden hiervoor uiteengezet.
Feddo Bosveld is gespecialiseerd in advisering aan de publieke sector met in het bijzonder het segment zorgvastgoed. Jan Ruttenberg (foto rechts) is taxateur en heeft zich gespecialiseerd in religieus vastgoed. Beiden zijn werkzaam bij Cushman & Wakefield.
text
Vrijwilligers
Afscheid nemen van religieus vastgoed is voor eigenaren zoals bisdommen, parochies of kerkelijke gemeenten niet alleen een verdrietige, maar ook ingewikkelde zaak. Wat is de toekomst voor die grote ruimtes met metershoge plafonds en glas-in-lood ramen? Religieus vastgoed is vaak specifiek gebouwd en is in veel gevallen al decennia of zelfs eeuwen oud. Alternatief gebruik levert dan ook meestal functionele en technische belemmeringen op. Deze beperkingen worden bovendien versterkt door de monumentale status en de privaat- en publiekrechtelijke bepalingen. Voor veel lokale gemeenschappen, georganiseerd door vrijwilligers, is de verkoop van het vastgoed een eenmalige activiteit en is geen ervaring met herontwikkelings- of verkoopvraagstukken aanwezig. Dit leidt in veel gevallen tot beperkte verkoopopbrengsten.
Religieus erfgoed op waarde schatten
Bij verkoop van vastgoed wordt de prijs bepaald door de (toekomstige) gebruiksmogelijkheden. Voor een kerk met een metershoge middenbeuk en inefficiënt ruimtegebruik, is dit doorgaans niet optimaal en zijn de alternatieve aanwendingsmogelijkheden beperkt. Daarnaast is de bestemming meestal krap geformuleerd en heeft veel religieus vastgoed een monumentaal karakter. Op voorhand staan daarom voor opbrengstmaximalisatie en alternatief gebruik eigenlijk altijd alle seinen al op rood. Om religieus vastgoed alternatief aan te wenden zijn dan ook tijd, creativiteit, ervaring en forse investeringen nodig. Eigenaren zijn zich vaak zeer bewust van deze beperkingen en de grote investeringen en risico’s van een transformatie of herontwikkeling. Anderzijds zien potentiële kopers wél de mogelijkheden van de grote ruimtes en bijzondere architectuur.
Opbrengstmaximalisatie is echter niet altijd een doelstelling op zich. Het behouden van vastgoed voor de gemeenschap of vanwege de maatschappelijke functie kan ook een doelstelling zijn. Dit streven wijkt af van het zogenoemde highest and best use. Het financieel meest gunstige plaatje is niet altijd leidend bij transformatieplannen van religieus vastgoed. Om dit karakterbehoud te bewerkstelligen dient de eigenaar wel meer regie te nemen. Immers, het gros van de kopers kiest wel voor de financieel meest aantrekkelijke transformatievariant.
text  In de loop der jaren hebben transformaties geleid tot succesvolle nieuwe formules. In Arnhem is de voormalige Paasbergkerk aan de Da Costastraat 5 getransformeerd tot 22 appartementen voor ouderen met dementie die 24/7 uur zorg nodig hebben. In het woonhuis zijn gezamenlijke woonkamers, een open leefkeuken en zithoeken. Veel authentieke details zijn bij de transformatie bewaard gebleven. De Paasberg is nu een woonhuis van Wonen bij September waar ouderen met dementie leven. |
Meedenken over de toekomst
Omdat de waarde van vastgoed in grote mate afhangt van de gebruiksmogelijkheden en de bijbehorende transformatiekosten, is het ook voor de huidige eigenaar de moeite waard hierover tijdig advies in te winnen. Wanneer door gedegen advies de seinen van rood naar oranje gezet kunnen worden, kan in een vroegtijdig stadium de potentiële verkoopopbrengst sterk worden verhoogd. Door het uitvoeren van scenario- of marktanalyses worden de kansen van het object in kaart gebracht. Een architect kan op basis hiervan een schetsontwerp maken. Oriënterende gesprekken met de gemeente over bestemmingsplanwijziging krijgen met deze stukken in de hand een ander karakter en de regie blijft in eerste instantie bij de eigenaar.
Seinen op groen
Om de verkoopopbrengst nog verder te optimaliseren is oriënterende planvorming onvoldoende. De koper wordt immers te weinig zekerheid geboden en dit risico zal in de verkoopwaarde verdisconteerd worden. Pas op het moment dat de toekomstige gebruiksmogelijkheden goed zijn gedocumenteerd én bekrachtigd door de gemeente – bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig ontwerp of een bestemmingsplanwijziging – wordt zekerheid geboden. Dit proces van eerste initiatief tot vergaande planvorming, toezegging en medewerking van de gemeente, kan jaren in beslag nemen en vergt veel tijd en aandacht van de eigenaar. Maar dan staan de seinen ook echt op groen en kan opbrengstmaximalisatie gerealiseerd worden.
Tot slot zou gedacht kunnen worden aan volledige herontwikkeling in eigen beheer. Hoewel veel expertise is in te huren, wordt dit toch afgeraden en geldt nog altijd het devies: schoenmaker, blijf bij je leest.
Goed advies leidt tot meerwaarde
Kortom, je hoeft geen vastgoedexpert te zijn om de regie te houden in een verkoop- of herontwikkelingsproces en de verkoopopbrengst substantieel te verhogen. Het inwinnen van professioneel advies op financieel, technisch, juridisch of programmatisch gebied vergroot het inzicht en is van grote toegevoegde waarde bij vervreemding en het mitigeren van risico’s. Natuurlijk geldt dit betoog niet alleen voor religieus erfgoed. Andere functie specifieke en maatschappelijke objecten zoals scholen of theaters hebben met vergelijkbare opgaven te maken.