Regionale verschillen in sociale huur doen ertoe

| Door Odette Koldewey

Er zijn meer nieuwe corporatiewoningen nodig in Noord-Nederland dan in een verkenning van het ministerie van BZK en Aedes naar voren kwam. Dit blijkt uit onderzoek in opdracht van 25 noordelijke corporaties.

Landelijke prognoses over de bouwopgave vertalen zich volgens Niels van Schaik, adviseur-specialist woningmarkt bij KAW, vaak slecht naar de lokale situatie. Eerder onderzoek in opdracht van Aedes en het ministerie van BZK naar de maatschappelijke opgaven van woningcorporaties in relatie tot de middelen keek vooral naar woningmarktregio’s. “In Noord-Nederland moeten er volgens die prognose naar verwachting 5 duizend huizen bij om in de extra vraag naar sociale huur te voorzien. In werkelijkheid ligt het natuurlijk veel genuanceerder.”

Meer gedetailleerd onderzoek van KAW en Ortec Finance wijst uit dat de nieuwbouwopgave ongeveer 10.000 woningen hoger is. Het onderzoek schat in dat er ongeveer twee miljard euro meer nodig is dan uit het landelijke onderzoek bleek. Hierbij hebben KAW en Ortec Finance in detail per gemeente en dorp bekeken wat de verwachte behoefte is. “In het noorden moeten we doordat krimp en groei zo dicht bij elkaar liggen naast extra woningen toevoegen ook veel woningen slopen. Achter de nieuwbouwopgave blijkt een vernieuwings- en transformatieopgave te zitten die in de landelijke prognose niet in beeld komt”, vertelt hij.

Verhuisstromen
Dit komt onder andere doordat er grote lokale verschillen zijn. “De stad Groningen groeit als kool, maar je ziet dat op een afstand van 20 kilometer al dat de kleinere dorpen tot voor kort krompen. Een aantal grotere dorpen rondom Groningen groeit nog. In Drenthe op de grens van het zand en het veen zie je dat binnen dezelfde gemeente het ene dorp populair is en flink groeit en het andere dorp moet vechten om zijn voorzieningen overeind te houden. Er zijn veel verhuisstromen tussen gemeenten. Nu lijkt alles weer te groeien, maar op termijn komt die krimp terug”

Niels van Schaik, adviseur-specialist woningmarkt bij KAW

De vergrijzing is de grote aanjager daarvan. “Op een gegeven moment gaat de babyboomgeneratie verdwijnen. Dat is echt een groot deel van je bevolking, dus daar moet je iets mee. Als woningcorporatie wil je niet bouwen op plekken waar krimp te verwachten is.”
Daarom is er goed gekeken naar de marktpositie van steden en dorpen. Het onderzoek helpt corporaties een strategie te maken die past bij de lokale context van een dorp of stadswijk. “De laatste jaren is er veel binnenlandse migratie. Gedwongen door de hoge prijzen komen meer mensen zich in Noord-Nederland vestigen. De verwachting is dat zij blijven.”

Haagse blik
Gemeentes moeten daar volgens Van Schaik op inspelen. “Nu worden de eigen jeugd en bewoners die willen verhuizen verdrongen. Wil je van de nieuwkomers profiteren, dan moet je nadenken over apart aanbod voor de nieuwkomers en er daarnaast over nadenken hoe je je eigen inwoners indirect kan bevoordelen, bijvoorbeeld met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Kleinschalige wooninitiatieven zijn vaak meer in kleine kring bekend, dus biedt dat lokale inwoners meer kansen.”
Het is fijn dat er een nieuwe minister van VRO is, maar Hugo de Jonge heeft volgens Van Schaik wel een beetje “die Haagse blik”: er moeten een miljoen woningen bij die voor twee derde betaalbaar moeten zijn en dat moet overal voor een derde landen bij de corporaties. “Met die betaalbaarheid hebben we in het Noord-Nederland niet zoveel problemen. Er is meer aanbod onder de NHG-grens dan in andere delen van het land. Ik werk ook voor de provincie Drenthe en daar willen we eigenlijk dat gemeentes vanuit hun eigen ambities het verhaal onderbouwen in plaats van dat van bovenaf in hoog tempo allerlei nieuwe dingen worden opgelegd.”

Aantallen
Voor de regio is het belangrijk niet alleen naar de aantallen te kijken, er is maatwerk nodig. Hij pleit ervoor de kortetermijnstrategie van alleen maar bouwen, bouwen, bouwen los te laten en meer te kijken naar de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. “Laten we nou vanuit het Rijk kijken wat waar moet, maar wel met een integrale bril. We moeten niet zomaar overal woningen neerzetten maar ook nadenken of ze wel klimaat- en toekomstbestendig zijn en zorgen dat er voldoende werk bereikbaar is.”

KAW verwacht dat de situatie in Zeeland, Zuid-Limburg en de Achterhoek vergelijkbaar is. Die provincies kenden tot voor kort ook krimp en hebben een andere ruimtelijke ordening dan de dichtbevolkte delen van Nederland, die de basis vormden voor het onderzoek van Binnenlandse Zaken/Aedes.