De groeiende schaarste aan grondstoffen en bouwproducten vraagt om een nieuw economisch waardesysteem. Een systeem waarbij alle producten in de bebouwde omgeving een bepaalde restwaarde vertegenwoordigen.
Circulair bouwen wordt pas mainstream als het een businesscase is. Het is daarom belangrijk dat aannemers en ontwerpers leren rekenen met restwaarde. Gebouwen worden dan depots van materialen en de restwaarde kan tot vijf maal hoger uitpakken. Dat vraagt wel om een langetermijnvisie met een focus op hoogwaardige circulaire producten en losmaakbaarheid.
De groeiende schaarste aan grondstoffen en bouwproducten vraagt om een nieuw economisch waardesysteem. Een systeem waarbij alle producten in de bebouwde omgeving een bepaalde restwaarde vertegenwoordigen. Dit stimuleert het gebruik van hoogwaardige circulaire producten en zal op termijn leiden tot grootschalig hergebruik van bouwmaterialen.
Volgens bouwinnovator Atto Harsta is het de hoogste tijd dat opdrachtgevers hun focus op primaire investeringskosten loslaten en zich focussen op Total Cost of Ownerschip en de restwaarde van materialen. ‘Met TCO hebben we de eerste stap gezet, nu is het tijd om een stap verder te gaan en te kijken naar Total Value of Ownership. Daarmee kunnen gebouweigenaren een positieve restwaarde creëren voor hun gebouwen. Zo zijn we ook in de toekomst verzekerd van voldoende bouwmaterialen.’
Oogstkosten nog hoog
Op dit moment zijn nog maar weinig gebouwen ontworpen voor hergebruik. De ‘oogstkosten’ zijn daardoor hoog en meestal kan hergebruik alleen op grondstoffenniveau plaatsvinden. De restwaarde van gebouwen komt daardoor niet snel boven de 1,5 tot 2%. Volgens Erwin Aleman, bouwkostenmanager bij bbn adviseurs, is het mogelijk de restwaarde van gebouwen te verhogen naar 10 tot 20%. Dat vraagt wel om goede, remontabele ontwerpen. ‘Losmaakbaarheid komt de restwaarde van een gebouw enorm ten goede. Materialen die één op één hergebruikt kunnen worden vertegenwoordigen namelijk een veel hogere prijs. Die losmaakbaarheid zal dan ook een standaardonderdeel moeten worden van het ontwerpproces.’
Het begint echter allemaal met het bepalen van de restwaarde van de bouwproducten. En dat is niet eenvoudig. Er zijn namelijk nog maar weinig rekenmodellen en standaarden die dit inzichtelijk maken. Bij bbn adviseurs hebben ze inmiddels een rekenmethode ontwikkeld om restwaarde te bepalen. Aleman: ‘We hebben voor verschillende opdrachtgevers de restwaarde van gebouwen in kaart gebracht. Hierbij kijken we wat het kost om materialen in een gebouw te krijgen en wat het kost om deze materialen er later ook weer uit te halen. Rekening houdend met de afname van de productkwaliteit maken we vervolgens een rekensom om te bepalen wat de restwaarde van de materialen is.’
Materialenpaspoort
Om rekenen met restwaarde inzichtelijk te maken zullen alle producten van een gebouw in een database ingevoerd moeten worden. Harsta: ‘Hiermee weet de eigenaar exact welke materialen er in een gebouw zitten en wat de waarde daarvan is. Dat kan bijvoorbeeld met een materialenpaspoort waarin ook de Milieu Prestatie Indicatoren kunnen worden opgenomen. Zo wordt inzichtelijk of gebouwen een negatieve of een positieve restwaarde hebben.’ Op termijn gaan deze inzichten een grote invloed hebben op de keuzes van opdrachtgevers en beleggers, verwacht Harsta. ‘In Duitsland gaan ze nu al naar een situatie toe waarin fors betaald moet worden voor het afvoeren van bijvoorbeeld glas- en steenwol. Het slopen van een niet duurzaam gebouw wordt dan een dure aangelegenheid. Dat maakt de keuze voor duurzame materialen en modulair bouwen nog vanzelfsprekender.’
Toch moet rekenen met restwaarde volgens Aleman geen doel op zich worden. ‘Voor dit moment is het een goed middel om te sturen op verduurzaming, op remontabel ontwerpen en op het gebruik van hoogwaardige circulaire producten. Als opdrachtgevers en beleggers hier meer aandacht voor hebben, worden marktpartijen extra geprikkeld om de juiste producten te maken. Dat zal zorgen voor innovatieve ontwikkelingen in bouwmethoden, materiaalontwikkelingen en ontwerpmethoden. Zo kunnen we de circulaire bouweconomie verder aanjagen.’
Opdrachtgever aan zet
In Nederland rekenen nog niet veel aannemers met restwaarde. Simpelweg omdat de noodzaak ontbreekt. Aleman: ‘Aannemers hebben de klussen voor het uitkiezen en kunnen nog jaren vooruit. Ze missen de prikkel om hiermee aan de slag te gaan.’ De sleutel tot een circulaire bouweconomie ligt volgens Aleman dan ook bij de opdrachtgevers. ‘Zij moeten beleid maken dat sturend is. Daarbij moeten ze bouwteams samenstellen van partijen die allemaal dezelfde focus hebben. Ook de sloper moet hier vanaf het begin bij betrokken worden. De architect moet in feite ontwerpen met de sloper naast zich. Zo krijg je gebouwen met een goed demontageplan. Dat komt de restwaarde ten goede.’
Een langetermijnvisie is volgens Aleman onontbeerlijk. ‘Die langetermijnvisie is er bij veel partijen nog niet. Er is nog steeds een eenzijdige focus op initiële kosten. Daardoor blijft de restwaarde van gebouwen in veel gevallen beperkt. Zonde, want als we gebouwen ontwerpen met hogere restwaarde kunnen we aan de voorkant extra budget creëren voor duurzame maatregelen en circulaire ambities. Daarmee kunnen we veel sneller stappen zetten in de verduurzaming.’
Residual Value Calculator
Om circulair bouwen aan te jagen heeft TNO samen met C2C Expolab een calculator ontwikkeld die de restwaarde in een handomdraai berekent, de Residual Value Calculator. Dit rekenmodel geeft inzicht in de financiële restwaarde van bouwproducten zoals de binnen- en buitengevels van woningen en kantoren. Het rekenmodel laat gebruikers op ieder moment zien wat hun bouwproducten of elementen in hun vastgoedportfolio nog waard zijn. Om de restwaarde na een aantal jaren te berekenen gebruikt het rekenmodel factoren zoals grondstofprijs, kwaliteit, losmaakbaarheid en transport-, onderhouds- en reparatiekosten. De calculator geeft ook inzicht in de milieu-impact van producten en vergelijkt twee businessmodellen: buy-back of lineair.