Beleggers en woningcorporaties zijn eigenaren van vastgoed in de wijken. Syntrus Achmea Real Estate & Finance pleit voor meer samenwerking met corporaties. Hoe kunnen zij samen investeren in wonen, betaalbaarheid, voorzieningen en werken? Vastgoedsturing arrangeerde een rondetafelgesprek met de belegger Syntrus Achmea en de woningcorporaties Portaal en Stadgenoot.
PDF van de verkorte versie van het gesprek
“Jullie denken steeds meer als een corporatie”, concludeert de bestuursvoorzitter van Portaal, Dirk Jan van der Zeep, tegen het einde van het rondetafelgesprek. “Onze belangen liggen veel dichter bij elkaar dan in het verleden.”
“Qua gedachtegoed staan we dicht bij corporaties”, beaamt Nicole Maarsen, directeur Vastgoed bij Syntrus Achmea. “Uiteindelijk hebben we een aantal van dezelfde doelstellingen, namelijk de wachtlijsten wegwerken en kwalitatief goede steden bouwen.”
Rendement is wel belangrijker voor beleggers dan voor woningcorporaties. Maar dat moet volgens Marien de Langen, bestuursvoorzitter van Stadgenoot ook. Tenslotte beheren ze ook zijn pensioengeld. Dat rendement niet de enige drijfveer is, wordt meer dan duidelijk in dit gesprek over betaalbaarheid, sociale cohesie, mobiliteit en het verbeteren van steden en wijken.
Samenwerken
Want de uitdaging in de woningmarkt zijn groot. Er moet zoveel worden bijgebouwd dat van harde concurrentie geen sprake is. De taart is groot genoeg voor iedereen. Door samen te werken kan er volgens Edvard van Luijn, director Acquisitie & Ontwikkeling bij Syntrus Achmea, nog meer worden bereikt. “Waar eerder de grote gebiedsontwikkelaar in de lead was, trekken nu beleggers en corporaties steeds meer samen op. En terecht, want die zijn nog decennia betrokken bij die wijken.”
Nationaal programma Rotterdam Zuid is daarvan een goed voorbeeld. Corporaties, de gemeente en marktpartijen pakken daar samen de woningvoorraad grondig aan. Van Luijn: “Dan zie je dat de rijksoverheid ook in beweging komt en geld beschikbaar stelt. Want als jullie georganiseerd zijn, dan hebben we er vertrouwen in.”
text
“Qua gedachtengoed staan we dicht bij corporaties, we hebben een aantal van dezelfde doelstellingen”
Nicole Maarsen
text
text
Beleggers worden ook minder afgeschrikt door slechtere wijken of gebieden. “Want daar hebben we al lang in geïnvesteerd en bewezen dat je rendement kunt maken en tegelijk sociale impact hebben.” Door mooie, goed doordachte wijken te maken, maak je immers zelf de waardestijging van je bezit, benadrukt Maarsen: “Dat wordt wel eens vergeten, maar door te investeren in kwaliteit, creëer je meerwaarde.”
Gemengde wijk
Allerlei redenen dus om samen kwetsbare wijken onder handen te nemen. Maar hoe zou dat eruit moeten zien? Bij corporaties draait alles volgens Marien de Langen om de gemengde wijk. “Daar is ook draagvlak voor in de maatschappij. Tegelijk constateer ik dat er wijken zijn die voor 100 procent uit sociale huurwoningen bestaan. Dat zagen we altijd als een verworvenheid, maar dat blijkt ook een probleem te kunnen zijn.”
De Langen wijdt dat aan de ontwikkeling dat een flinke groep mensen de complexiteit van de huidige samenleving niet aankan. “De huurders van een sociale huurwoning zijn steeds meer kwetsbare mensen. Individueel is er niks mis met ze, maar in een grote concentratie is de kans groter dat ze niet meekomen.” Menging is hiervoor de oplossing. “Het enorme woningtekort in Amsterdam heeft als voordeel dat je tegelijk kunt mengen en verdichten. Mijn ideaal is dat je hetzelfde aantal sociale woningen houdt en tegelijk nieuwe woningen toevoegt.”
Multicultureel
Menging van verschillende inkomensgroepen en culturele achtergronden heeft een positieve impact op de sociale veiligheid en de interactie in een wijk, vindt ook Nicole Maarsen. “Amsterdam is een multiculturele omgeving, daarvoor moet je vanuit de exploitatie aandacht hebben.”
Naast het mengen van typen huurders, is het mengen van doelgroepen volgens haar ook belangrijk. “Amsterdam is aan het vergrijzen, we moeten ook jonge gezinnen aantrekken. In wijken waar jonge gezinnen en alleenstaande ouderen wonen, zie je vaak dat ze meer op elkaar letten en elkaar helpen. Dat wordt wel publieke familiariteit genoemd. Voor een veilige en sociale wijk is dat belangrijk.” Daarom vindt ze het creëren van ontmoetingsplekken minstens zo belangrijk als het bijbouwen van woningen.
Rotterdamwet
Portaal is in vijf stedelijke regio’s actief. Ook Dirk Jan van der Zeep ziet bepaalde wijken en buurten achteruitgaan. “Wij denken met de gemeente bij eenzijdig samengestelde wijken aan het inperken van de instroom van meer kwetsbare mensen en het gericht stimuleren van de instroom van midden- en hoge huur.” In de stijl van de Rotterdamwet, officieel de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, die werd aangenomen om het aantal personen met een laag inkomen in stadswijken te reguleren.
De wet blijkt bedacht te zijn door tafelgenoot Marien de Langen. Die knikt instemmend: “Het gaat om het belang van de mensen die er al wonen. Kun je die mensen aandoen dat er nog meer ingewikkelde groepen bijkomen?” Dat ligt gevoelig, beseft hij. “Het was altijd gewoon om in een sociale huurwoning te wonen. Helaas merken we als corporatie dat steeds meer de koppeling tussen problemen en een laag inkomen wordt gemaakt. Als je zegt: we willen minder sociale woningen, dan voelt het voor bewoners alsof je zegt: we willen minder van jouw soort. Dat probleem moeten we wel in de ogen kijken.”
“Je moet altijd oog hebben voor de sociale component
van de vastgoedingreep die je doet”
Dirk Jan van der Zeep
text
Ontmoeting
Meer werk en voorzieningen zouden die problemen kunnen oplossen. Is door de woningwet de slagkracht van woningcorporaties niet beperkt? Zij moeten zich immers op hun kerntaken richten. Dat valt volgens De Langen mee. Het organiseren van ontmoeting is de grote opdracht voor corporaties en beleggers. “Dat gaat over voorzieningen, maar bijvoorbeeld ook over collectieve woonvormen. Portaal is daar ook mee bezig: collectief wonen met voorzieningen is door ouderen zeer gewenst. In de sociale sector verzorgen meer en meer partijen dat.”
Bij Syntrus Achmea staat zorg al tien jaar op de agenda. Een voorbeeld is het Who Dare-project in Rotterdam. Ook Syntrus Achmea ziet de noodzaak van ontmoetingsplekken. Naarmate de stad verdicht, wordt de inrichting van de plint en de uitstraling naar de maatschappelijk ruimte volgens Maarsen steeds belangrijker. “Daarom hebben we een eigen ontwikkelteam dat bij de aankoop al meestuurt over de plint. We willen geen gedwongen winkeltjes, maar investeren in ontmoetingsruimten in het gebouw. Dat gaat ook om die publieke familiariteit. Bewoners zien elkaar dan meer en hebben een bepaalde mate van zorgplicht.”
Kennis
De kennis van woningcorporaties over wat er in wijken speelt is nuttig als je gaat verdichten, vindt Maarsen. “Zij kunnen aangeven wat er nodig is: meer differentiatie, puur een andere doelgroep, meer ontmoetingsplekken? Ik heb een tijdje bij een corporatie gewerkt en ik ben ervan geschrokken wat er zich allemaal achter de voordeur afspeelt. Als je mensen meer naar buiten krijgt en ze elkaar ontmoeten, is dat misschien een begin van wederzijds begrip.”
Daarbij is het volgens Dirk Jan van der Zeep zaak dat er niet van boven wordt bedacht hoe je sociaal cement maakt in een buurt. “Ik vind het sterker om dat samen met de mensen te doen die in de wijk zitten en gewoon ideeën op te halen en het samen verder te brengen.”
Bij Syntrus Achmea gaat de discussie steeds vaker over de plint. Zeker als er veel woningen ontwikkeld worden, moet de plint waarde toevoegen aan de bewoners en de buurt. Van Luijn: “Ontwikkelaars willen graag de waarde van die plint omhoog hebben omdat dan de huren omhoog gaan. Wij willen juist de flexibiliteit hebben om iets speciaals te doen voor de bewoners. Een fitnessruimte, een ontmoetingsplek of een woonkamer.”
Plint
Gemeenten maken die beweging volgens Maarsen al wel, zoals Den Haag. “Daar realiseren de ambtenaren en de wethouder zich dat je bij hoogbouw de grondwaarde van de plint een andere waarde moet geven.” De Langen vraagt zich af hoe de pensioenfondsen dat vinden. Willen die niet vooral rendement? Ook pensioenfondsbestuurders willen volgens Maarsen in toenemende mate maatschappelijke meerwaarde realiseren met hun beleggingen. “Wij benadrukken steeds de social impact. Bij ons beleggingsbeleid gaan we uit van de duurzame ontwikkelingsdoelen.”
Van Luijn: “Wij hebben de discussie veel meer vertaald naar: nee, die plint is een toegevoegde waarde voor het gebouw, de verhuurbaarheid en de buurt. Dat landt gewoon veel beter. Je kan daar ook nog werk aan toevoegen. Dus je hebt eerst de plint, dan bedrijven en daarboven wonen. Den Haag bouwt veel gebouwen waarin verschillende functies samenkomen: mixed-use.”
Social impact
Pensioenfondsen zijn volgens Maarsen in toenemende mate op zoek naar hoe ze iets goeds kunnen doen voor de generaties waarvoor ze nu sparen. “Zij hangen dat bijvoorbeeld op aan impact investment.” Ze benadrukt dat je beleggers moet uitleggen dat ze ontzettend veel kunnen betekenen voor een wijk. “De 2012-projecten in Amsterdam, gericht op verbetering van de leefbaarheid in het centrum, zijn voor ons de ideale showcase. Daar leiden we ze rond en zeggen: dit zouden we op veel meer plekken willen doen.”
Ook in Amsterdam-West heeft de gemeente flink geïnvesteerd in ruimte voor ontmoeting. Syntrus Achmea heeft daar het pand West Beat in aanbouw, dat iets vergelijkbaars beoogd als de A’DAM Toren in Amsterdam-Noord. “Onze doelstelling was om vrijesectorhuur in een compleet sociale huurwijk neer te zetten”, vertelt Nicole Maarsen. “De gemeente ging akkoord met een lagere grondprijs als ze dat zouden terugzien in de waarde van de architectuur, de uitvoering en de programmering. Onze intentie is dat het gebouw een motor is voor ontmoeting in de wijk. Er komen podia, horeca en ontmoetingsplaatsen en daarnaast 150 huurwoningen van alle categorieën.”
Dialoog
Om die ontmoeting te organiseren wordt met de ontwikkelaar gewerkt aan een film. “Als een uitnodiging aan de buurt om met ons in gesprek te komen”, vertelt Maarsen. “Bij de tender heeft de ontwikkelaar al interviews gedaan met buurtgenoten en ze een rol gegeven in ideeën voor de programmering. Dat nemen we mee in de exploitatie. En natuurlijk hebben we contact gezocht met lokale ondernemers.” Precies wat Van der Zeep eerder aanstipte. “Interessant dat jullie vooraan in de planfase al contact zoeken met de omgeving en alle partijen die daar actief zijn. Dat vind ik cruciaal.”
“Bij corporaties draait alles om de gemengde wijk”
Marien de Langen
text
text
Corporaties hebben vaak te maken met plekken waar ze woningen moeten slopen. Die groep is in het verleden vaak teleurgesteld, weet De Langen. “Het renoveren had in hun ogen veel eerder moeten gebeuren en nu moeten ze ook nog hun huis uit. Als je ze vraagt om ideeën, dan moet je eerst die boosheid adresseren. Een van de grote sleutels is dat je ze iets moet bieden. Want anders hebben ze het idee: wij moeten weg, zodat beleggers en corporaties geld kunnen verdienen.”
Enthousiast
Daarom moet je ze al bij de planvorming betrekken, benadrukt Van der Zeep: “Het is belangrijk dat er naar ze is geluisterd en de belangen worden benoemd en gewogen. Uiteindelijk moeten er wel keuzes worden gemaakt.” Portaal laat bewoners in Amersfoort, in het Soesterkwartier zelf kiezen wat er precies gerenoveerd en verduurzaamd gaat worden. “Dat noemen we Jouw Thuis. We doen rechtstreeks zaken met leveranciers, die we zelf hebben geselecteerd. Huurders kunnen in een webshop een aantal van de producten bekijken. Ze kunnen kiezen voor een kleine huurverhoging als ze zonnepanelen willen, of een extra badkamer of een goed geïsoleerde vloer.”
Het is een manier om bewoners te betrekken bij het verduurzamen, maar ook een poging om het wantrouwen tegen instanties en corporaties dat met name in volkswijken leeft tegen te gaan. “Tot nu toe is dat zeer succesvol”, vertelt Van der Zeep.
Verwachtingsmanagement
Er moeten wel voorwaarden worden gekoppeld aan inspraak, vindt De Lange. “Want geen buurt zegt uit zichzelf: breek hier alles maar af en zet er het dubbele voor terug. De gemeente moet van tevoren duidelijk zijn over wat ze willen realiseren.” Herkennend geknik van Van der Zeep, die het belang van verwachtingsmanagement benadrukt. “Je moet het vooral niet hebben over dingen die je niet kunt waarmaken. Wees dus duidelijk dat er gesloopt gaat worden en dat je samen kunt denken over wat daarvoor in de plaats gaat komen. Maar geef duidelijk de kaders aan.”
Een duidelijke ontwikkeling is dat de acquisities steeds groter worden. Syntrus Achmea is met een acquisitie bezig van 600 woningen. “Daarvan zouden we er bijvoorbeeld 200 via een ruilverband met een woningcorporatie tot ontwikkeling willen laten brengen”, vertelt Maarsen. “Dan zouden wij via de woningcorporatie op een andere positie weer kunnen verdichten.” Dit bevordert de doorstroming in wijken en zo komen er weer gebieden vrij.
Gebiedsontwikkeling
Ook in Utrecht gaan de uitvragen volgens Van der Zeep over hele grote gebieden. “Dan doe je de tender sowieso in een consortium, met verschillende partijen. Je gaat samen aan de voorkant nadenken over hoe de buurt er gaat uitzien, en het liefst wordt het een buurt voor iedereen. In de tenders waaraan wij meedoen, zit een totaaloplossing voor alles. Dus mobiliteit, de verkeersstromen en de sociale component.”
Eigenlijk zijn we weer terug bij gebiedsontwikkeling, concludeert De Langen. “Hiervoor gingen we van project naar project maar nu moeten we bij vernieuwing weer gaan verkennen hoe een buurt eruit moet zien en hoe we ervoor zorgen bewoners dat ook zien als vooruitgang. Dat lijkt me met beleggers kansrijker dan met ontwikkelaars.”
“We kunnen samen in zo’n wijkontwikkeling optrekken en integraal kijken naar het mengen van product”, beaamt Maarsen. “Maar ook naar mobiliteitsproblemen. Want uiteindelijk moeten onze huurders over 20 jaar nog gewoon naar hun werk kunnen reizen en prettig kunnen wonen. Ik zou heel voorzichtig zijn met het inzetten van een ontwikkelaar.”
“Als we georganiseerd zijn, heeft de Rijksoverheid er vertrouwen in“
Edvard van Luijn
text
text
Mobiliteit
Vooruitkijken, vindt Maarsen ook belangrijk. Het is bijvoorbeeld een kwestie van tijd dat er minder autobezit zal zijn. “Vandaar dat we in Rotterdam een tender hebben gewonnen met bovengronds parkeren. Waarom? Omdat we dat, als er in de toekomst minder auto’s zijn, kunnen omzetten naar woningen. Zo ben je flexibel.” Ook bij woningcorporaties is er een trend om minder parkeerplaatsen te bouwen.
Het Achmea-concern heeft zich aangesloten bij de alliantie Mobility as a Service. Je koopt mobiliteit in in plaats van transportmiddelen, vertelt Maarsen. Syntrus Achmea biedt huurders in het Museumkwartier in Utrecht een startpakket aan in de huur, vult Van Luijn aan. “Daar maakt 60 procent van de huurders gebruik van. Dan kunnen ze een elektrische auto of fiets een of twee dagen per maand gratis gebruiken. Als ze dat vaker willen, moeten ze bijbetalen.”
Flexibiliteit
Een belangrijk punt bij gebiedsontwikkeling is dat het proces flexibel is. Bij nieuwe ontwikkelingen, zoals een nieuwe woningwet, moet de samenwerking niet meteen vastlopen.
Volgens Van der Zeep kan dat door het project op te knippen in fases. Hij gelooft er heilig in dat voortdurend de wensen van de stakeholders, bewoners en ondernemers binnengehaald moeten worden.
“Ook als dat resulteert in aanpassing van het oorspronkelijke concept en de oorspronkelijke fasering omdat bijvoorbeeld blijkt dat we meer ruimte voor ontmoeting of sociale ontwikkeling moeten realiseren. Je moet altijd oog hebben voor de sociale component van de vastgoedingreep die je doet. De wijk en de buurt moet je daar altijd bij te betrekken. Hun ideeën serieus nemen, laten zien dat je er wat mee doet. En adaptief zijn als je al aan de slag bent.”
Cruciaal, vindt ook Maarsen dat. “In Rotterdam-Zuid is bijvoorbeeld een heel duur zwembad neergezet. De bewoners die daar tegenover wonen, durven er niet eens naar binnen. Ze hebben het gevoel dat het niet voor hen is. Dan heb je het dus verkeerd aangepakt. Bij wijkverbetering, moet je meteen de dialoog aangaan met de bewoners.”