Albert Hulshoff, AHB Consultancy – Risico’s die verbonden zijn aan duurzaam vastgoed moeten worden ondergebracht bij díe partijen die beschikken over de meeste expertise om duurzame gebouwen te bouwen en te beheren. De afweging om diensten wel of niet uit te besteden staat hierbij centraal. Slim inkopen van duurzaam vastgoed kan u helpen de juiste keuzes te maken voordat u een bouw- of renovatieproject start.
Risico’s die verbonden zijn aan duurzaam vastgoed moeten worden ondergebracht bij díe partijen die beschikken over de meeste expertise om duurzame gebouwen te bouwen en te beheren. De afweging om diensten wel of niet uit te besteden staat hierbij centraal. Slim inkopen van duurzaam vastgoed kan u helpen de juiste keuzes te maken voordat u een bouw- of renovatieproject start.
Bij slim inkopen van duurzaam vastgoed denkt men al snel aan geld besparen door het zo goedkoop mogelijk inkopen van bouwprojecten. Voor mij betekent slim inkopen van duurzame gebouwen dat voor aanvang van een bouwproject de juiste keuzes worden gemaakt, zodat in de bouw- en exploitatiefase onvoorziene kosten zoveel mogelijk worden vermeden. In dit kader is het goed om te realiseren dat door aanscherpingen van wet- en regelgeving gebouwen steeds duurzamer worden en ingewikkelder installaties bevatten, met alle (financiële) risico’s van dien. Daarom is het steeds belangrijker de juiste mensen en partijen te vinden om deze high tech gebouwen te bouwen én te beheren.
WKO
Warmtekoude-opslag (WKO), een techniek om gebouwen te verwarmen en te koelen, is zo’n hoogwaardige technologie en waaraan de nodige risico’s verbonden zijn. Eigenlijk bestaat een WKO-installatie uit drie onderdelen: de installaties onder de grond (‘de bron’), de warmtepomp en het afgiftesysteem in het gebouw. In de ontwerpfase kunnen al fouten gemaakt worden, bijvoorbeeld door te kiezen voor een te kleine broncapaciteit, waardoor er in bepaalde delen van het jaar te weinig warmte- of koude beschikbaar is. Maar vaker gaat het mis doordat het afgiftesysteem niet voldoende is afgestemd op de bron. Dit negatieve effect kan worden versterkt wanneer verschillende partijen betrokken zijn bij het beheer en onderhoud van een WKO-installatie: partij één is verantwoordelijk voor het goed functioneren van de bronnen en de warmtepomp terwijl partij twee verantwoordelijk is voor het onderhoud van het afgiftesysteem. Met alle gevolgen van dien.
In- of uitbesteden
Centraal bij slim inkopen is kennis hebben van uw eigen organisatie en in welke fasen van het bouw- en beheerproces het loont om externe partijen in te schakelen. DBFMO (Design – Build – Finance – Maintain and Operate), inmiddels een begrip in de wereld van duurzaam bouwen en beheren, kan u hierbij van dienst zijn. Voor iedere fase van een verduurzamingproject helpen de vijf letters van DBFMO een bewuste keuze te maken over wie het uitvoeringrisico gaat dragen: houd ik het als opdrachtgever bij mijzelf of leg ik het bij de markt? Of scherper geformuleerd, voor iedere fase in het bouw- en beheerproces moet u kunnen verantwoorden waarom u de risico’s bij uzelf houdt, dan wel bij een externe partij neerlegt.
Maintain
Ter verduidelijking een voorbeeld aan de hand van de ‘M’ van DBFMO: bij de afweging uitbesteden of inbesteden van het onderhoud van gebouwen en installaties zijn belangrijk criteria: heb ik voldoende kennis in huis? Wat is de kwaliteit van het huidige meerjarige onderhoudsplan? En zijn er binnen mijn organisatie voldoende checks and balances die ervoor zorgdragen dat de prijs-kwaliteitverhouding van de dienstverlening van mijn eigen beheerorganisatie voldoende is? Voldoende wil zeggen dat de dienstverlening gegarandeerd tenminste vergelijkbaar of hoger scoort dan externe partijen.
Finance
Het volgende voorbeeld heeft betrekking op de ‘F’ van DBFMO. Hierbij is de fictieve opdrachtgever een overheidspartij. Overheden bevinden zich in de positie om geld aan te trekken tegen lage kapitaallasten. Dat maakt het als overheidspartij aantrekkelijk zelf zorg te dragen voor de projectfinanciering. Keerzijde van de medaille is dat een overheidspartij die zelf financiert de tucht van de markt ontbeert. De overheidspartij is zelf verantwoordelijk voor de financiële doorlichting van een project en moet gedurende de uitvoering van het project ook de financiële resultaten monitoren. Banken zijn in de regel beter toegerust om dergelijke taken te vervullen. Daarom is er destijds bij de aanbesteding van de PPS-renovatie van het Ministerie van Financiën bewust voor gekozen om de financiering van het hele project bij de markt te leggen. Een ander argument om financiering door de markt te laten verzorgen is dat overheidspartijen geen gebruik kunnen maken van fiscale subsidieregelingen zoals de EIA en de MIA. Als de uitvoerende partij ook zelf de financiering regelt (‘derde partijfinanciering’) dan komt een dergelijk project mogelijk wel in aanmerking voor fiscale regelingen.
DBFMO helpt u ook bij het in kaart brengen van potentiële opbrengsten als gevolg van toekomstige kostenreducties (energie, onderhoud, uitbesteden van diensten), die u kunt gebruiken voor de financiering van het project.
Aanbesteding en contractering
Als aan de hand van DBFMO eenmaal de keuzes zijn bepaald welke fasen wel en welke fasen niet worden uitbesteed en wat potentiële opbrengsten zijn, is het nu zaak bij iedere fase de meest geschikte aanbestedingsstrategie en contractvorm te kiezen. Als de eerste fase van slim inkopen – de afweging in- of uitbesteden – zorgvuldig is doorlopen, leert de praktijk dat de vervolgvragen relatief eenvoudig te beantwoorden zijn. Dan blijkt vaak dat u over deze onderwerpen in fase I al ruim voldoende heeft nagedacht zodat de aanbesteding feitelijk kan worden gestart.
DBFMO-kapstok
Bij bouwprojecten die op traditionele wijze worden aangestuurd, liggen na iedere fase alle risico’s weer bij de opdrachtgever. Slim inkopen van duurzaam vastgoed met behulp van de ‘DBFMO-kapstok’ helpt u om bij iedere fase de beste partij te vinden, intern of extern. Hierdoor legt u risico’s van duurzame high tech gebouwen bij die partijen die beschikken over de meeste kennis en ervaring om duurzame gebouwen tegen de laagste kosten te bouwen en te beheren.
Albert Hulshoff
AHB Consultancy