Snoepen uit het onderhoudspotje. Kan dat wel?

| Door IVVD

Of je nu een woningcorporatie, een gemeente of belegger bent, iedereen moet zijn vastgoed gaan verduurzamen. Wie de documentaire An Inconvenient Truth heeft gezien zal doordrongen zijn van het feit dat de Aarde aan het opwarmen is en het klimaat over de hele wereld aan het veranderen is. Elke keer als ik tijdens de cursus over duurzaamheid een stukje van An Inconvenient Truth laat zien zijn de aanwezigen onder de indruk. Maar er zijn er weinig die opmerken dat Al Gore laat zien dat ongeveer de helft van Nederland onder water gaat verdwijnen als gevolg van het opwarmen van de Aarde. Mogelijk wensen wij dat te negeren, maar investeerders uit Amerika en Canada vragen daar steevast naar. Denken wij dat het zo’n vaart niet zal lopen?

Sander Koëter is directeur bij Koëter Vastgoed Adviseurs

We moeten verduurzamen of we willen of niet. Als we allemaal samen ons uiterste best gaan doen, kunnen we het tij misschien nog keren. Maar Nederland staat nog vol met woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen en scholen die energetisch ver onder de maat scoren. Sommigen met een energielabel dat zo slecht is dat het pand, wát je ook doet, hooguit verbeterd kan worden naar energielabel B, maar nimmer energieneutraal gemaakt kan worden. Althans niet zonder onverantwoord hoge investeringen.
text

‘Uit ervaring weet ik dat er gesnoept wordt uit potjes voor onderhoudskosten’

text

Wat doen we met al die oude bestaande gebouwen? Terwijl ik deze column schrijf, kijk ik uit het raam naar het gemeentehuis van Geldrop. Geld voor nieuwbouw zat er niet in, dus moest er gerenoveerd worden. Kosten 5,5 miljoen euro. Tijdens de bouw werd besloten om ‘van het gas af te gaan’. De kosten zijn inmiddels opgelopen tot 7 miljoen euro. Althans volgens het Eindhovens Dagblad. Uit ervaring weet ik dat er gesnoept wordt uit potjes voor onderhoudskosten. We hebben straks immers geen energiekosten meer; daarvoor hebben we nu warmtepompen en zonnepanelen… Ik hoop dat dat allemaal goed berekend is. Die maatwerkadviezen blijken nogal eens niet te kloppen. Met name als een grootverbruiker zoals een gemeente elektra en gas tegen een zeer lage prijs inkoopt en de terugverdientijd erg lang gaat worden.

Nog even terug naar dat snoepen uit dat onderhoudskostenpotje. Uit datzelfde potje moeten de kosten voor preventief onderhoud betaald worden. Kan dat wel?
Een klein voorbeeld. De eerste Nul-op-de-Meter woning staat in Wageningen aan de Tarthorst 104 en werd in juni 2015 opgeleverd. De oorspronkelijke verkoopprijs was 187.000 euro. Het pand werd na de verbouwing eind 2017 voor 215.000 euro verkocht. Volgens mijn bronnen is er voor meer dan 70.000 euro verbouwd. Voor nieuwe projecten schat men de kosten op 45.000 euro.

Voor een dergelijk woning moet, in niet verduurzaamde staat, jaarlijks 1.494 euro gereserveerd worden voor het eigenaarsonderhoud. In verduurzaamde staat (NOM) moet er per jaar 2.631 euro gereserveerd worden. Door de duurzame installaties moet er dus bijna 75% meer gereserveerd worden! Natuurlijk mag de huur verhoogd worden bij sociale huurwoningen op grond van de energieprestatievergoeding, maar die verhoging heeft u hard nodig voor de financiering van het verduurzamen van het pand.

U moet dus oppassen dat u in uw berekeningen de jaarlijks extra te reserveren onderhoudskosten voor de duurzame installaties niet onderschat. Anders worden die gekort op uw reserveringen voor het normale onderhoud. U bent gewaarschuwd.


Sander Koëter: “In onze Vastgoed Taxatiewijzer publiceren we jaarlijks de exploitatiekosten van vastgoed van woningen tot scholen. We begeleiden vele verduurzamingsprojecten van woningen en kantoorgebouwen tot gemeenten. Dit zijn altijd complexe projecten. Gelukkig beschikken we over een goed team van bouwkundigen, installatietechnisch adviseurs, duurzaamheidsadviseurs, bouwmanagers, tendermanagers en zelfs een jurist en een taxateur. En we hebben ze allemaal nodig om ervoor te zorgen dat de opdrachtgever waar krijgt voor zijn geld.”