Woningcorporaties wachten de nodige uitdagingen de komende jaren. Regels en wetgeving veranderen snel, nieuwe technieken doen hun intrede en samenwerking wordt meer en meer het sleutelwoord. Het IVVD zette in de Nationale Trendradar Corporatievastgoed de belangrijkste trends in corporatieland op een rijtje en presenteerde de resultaten tijdens de Vastgoeddag voor Woningcorporaties.
In een goede gevulde zaal op het universiteitsterrein van Nyenrode Business Universiteit in Breukelen werden onlangs de resultaten uit de Nationale Trendradar Corporatievastgoed onder de loep genomen. Professionals uit de wereld van het corporatievastgoed bogen zich over verschillende stellingen rondom vastgoedsturing bij woningcorporaties. Duidelijk werd daarbij dat de energietransitie waar alle woningcorporaties mee te maken krijgen de grootste uitdaging vormt in de komende jaren. Forse ingrepen in de bestaande woningportefeuilles en ambitieuze bouwplannen kunnen niet uitblijven als we de gestelde klimaatdoelstellingen willen halen.
Een flink deel van de professionals (36%) ziet verduurzaming ook als middel om de huren betaalbaar te houden.
Woningcorporaties moeten voortdurend anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen
Ook aan de stap naar aardgasloze woningen valt volgens woningcorporaties niet te ontkomen. Nieuwbouw moet volgens het merendeel van de professionals (57%) nu al aardgasloos worden gerealiseerd. Ook zullen corporaties bij nieuwbouw meer inzetten op nul-op-de-meter. Slechts een klein deel van de aanwezigen in Breukelen (20%) is voorstander van het verbod op verhuren bij een ongunstig energielabel. Wel zien zij ontwikkelingen rondom circulair bouwen als een goed middel om de woningvoorraad verder te verduurzamen.
Strategisch sturen op vastgoed
Strategisch sturen op vastgoed zal de komende jaren een belangrijke rol krijgen. Corporaties moeten voortdurend anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen. Volgens de aanwezige professionals op het congres op Nyenrode is het vooral belangrijk dat er goed gekeken wordt naar de woonbehoefte voor de komende jaren. Zo ziet 55% heil in de bouw van kleinere, flexibele woningen die na verloop van tijd makkelijk kunnen worden aangepast. Kanttekening daarbij is dat de regionale verschillen groot zijn en dat elke regio hierin z’n eigen uitdagingen kent.
Een oplossing voor verschillende maatschappelijke vraagstukken kan volgens sommige vastgoedprofessionals gevonden worden in nieuwe vormen van samenwonen. Bewoners delen hierbij gemeenschappelijke ruimten, naast hun eigen private ruimte.
De huur valt zo lager uit en mensen kunnen makkelijker voor elkaar zorgen. Ook coöperatieve woonvormen zijn in opkomst. De trend genaamd ‘Magic Mix’, waarbij bepaalde typen bewoners bij elkaar worden gezet, aangevuld met voorzieningen als school, zorgcentrum en buurtcentrum, wordt door de aanwezigen onderschreven.
Dat het woningcorporaties om de mensen gaat en niet om de stenen, bleek duidelijk op de vastgoeddag. Corporaties willen woningen zo veel mogelijk betaalbaar houden en sturen daar heel bewust op. Dat zal nodig zijn, ook gezien de trend naar verjonging van het huurderbestand in de sociale huursector. De jongere huurder heeft over het algemeen een minder goede financiële positie en dus minder te besteden. De stelling dat huurders die geen recht meer hebben op een sociale huurwoning moeten doorstromen naar een andere woning, werd dan ook door een groot deel van de aanwezigen (90%) met ja beantwoord.
Focus op leefbaarheid
Volgens de vastgoedprofessionals in Breukelen staat het sociale rendement meer dan ooit centraal bij woningcorporaties. Er moeten uiteraard goede woningen worden geboden tegen een betaalbare huur, maar meer nog moet er worden ingezet op het tegengaan van verloedering in buurten en wijken. Bijna tachtig procent van de aanwezigen in Houten vindt dat hier de prioriteit moet liggen. Een groot deel (54%) ziet sloop / nieuwbouw als deel van de oplossing. Een sterke focus op leefbaarheid komt volgens de vastgoedprofessionals niet alleen de huurders, maar ook de waarde van het vastgoed uiteindelijk ten goede.
Regionale verschillen vragen om een gedifferentieerde aanpak en meer flexibele woonconcepten
Sturen op de toegevoegde waarde voor de sociale huursector staat de komende jaren dus duidelijk centraal. Ook zullen woningcorporaties zich volgens veel professionals meer gaan ontwikkelen tot netwerkorganisaties om de groep kwetsbare huurders beter te kunnen bedienen. Samenwerking met andere partijen zal hierbij steeds belangrijker worden om de kwetsbare huurders te ondersteunen.
Ontwikkelingen in de bouw
Niet alleen aan de kant van de woningcorporaties, maar ook aan de kant van de bouwende partijen zijn enkele interessante ontwikkelingen gaande die grote invloed zullen hebben op de woningvoorraad en de betaalbaarheid hiervan. Denk aan 3D-printing, robotisering en verdere digitalisering en standaardisering van het bouwproces. Toch ziet slechts een klein deel van de vastgoedprofessionals (22%) een rol weggelegd voor woningcorporaties bij het sturen op een verlaging van de bouwkosten. Vooral het realiseren van kleinere, flexibele woningen moet volgens hen de woonvoorraad de komende decennia betaalbaar houden.
Een sterk midden-huursegment zorgt voor betere doorstroming en daarmee voor meer aanbod aan de onderkant van de sociale huursector. Om tot een sterker midden-huursegment te komen moeten woningcorporaties volgens een groot deel van de professionals (68%) meer samenwerken met pensioenfondsen. Wel vindt 24 procent dat hierbij alleen samengewerkt moet worden met Nederlandse pensioenfondsen.
De Nationale Trend-radar Corporatievastgoed is samengesteld op basis van acht interviews in de corporatiesector en daarbuiten. Uit deze interviews zijn op basis van de grootste gemene deler trends geselecteerd waarmee woningcorporaties nu te maken hebben of gaan krijgen.