Amsterdam maakt werk van het opschonen van de vastgoedportefeuille. Niet-beleidsmatig vastgoed wordt verkocht door uitgiften in erfpacht en met de opbrengsten kunnen schulden worden afgelost. Maar wat zijn de spelregels rond de verkoop? En wat is de achterliggende gedachte?
Op 1 januari 2015 startte de afdeling Gemeentelijk Vastgoed in Amsterdam, een samenvoeging van de vastgoedafdelingen van de verschillende stadsdelen en enkele centrale organisaties. Belangrijke opdracht vanuit het college aan het kersverse vastgoedbedrijf: het opstellen van centraal beleid rond het Amsterdamse vastgoed en het opschonen van de vastgoedportefeuille. ‘Er moest meer centraal gewerkt gaan worden’, vertelt Alex Dekker, portfeuillemanager Verkoop & Commercieel Vastgoed bij de gemeente Amsterdam. ‘Waar voorheen alle verschillende stadsdelen zelf over hun vastgoed gingen, wordt dit voortaan gebundeld en door de centrale afdeling afgehandeld.’
Er lag in 2015 een stevige verkoopopdracht bij de nieuwe centrale afdeling gemeentelijk vastgoed. Er moet in deze collegeperiode voor maar liefst een kwart miljard aan vastgoed en deelnemingen worden verkocht om schulden af te lossen en het vastgoedpakket van de gemeente af te slanken. ‘In 2016 is de daadwerkelijke verkoop van start gegaan’, vertelt Dekker. ‘Het jaar daarvoor hebben we nodig gehad om al het vastgoed in kaart te brengen, het centrale verkoopbeleid te schrijven en de lijst met panden samen te stellen die in principe verkocht mochten worden. Vanaf 2016 konden we echt aan de bak.’
‘De verkoop moet altijd transparant, openbaar en marktconform zijn, de zogenoemde TOM-procedure’
2016 als pilotjaar
De vastgoedafdeling van de gemeente Amsterdam is nu ongeveer halverwege het verkooptraject. ‘We willen de grote bulk van dit proces voor 2019 afronden. 2016 was voor ons een soort pilotjaar waarin we aardig wat systemen op de schop hebben genomen om te kijken hoe het proces beter en sneller zou kunnen. Dit jaar hebben we het verkoopproces nog wat verder aangescherpt en eind 2018 moet het hele traject grotendeels zijn afgerond. Panden die op de nominatie komen om verkocht te worden, worden binnen Gemeentelijk Vastgoed overgedragen aan de afdeling Verkoop & Commercieel Vastgoed. Die doen dan eerst een interne ronde langs alle verschillende gemeentelijke beleidsvelden om te kijken of de verkoop wel echt wenselijk is en halen vervolgens het bestuurlijk besluit tot behoud of verkoop op. Als het college aan het eind van dit traject groen licht tot verkoop geeft, dan kan de verkoopprocedure in gang worden gezet en begint het echte werk voor Dekker en zijn team.
Spelregels rond verkoop
Vanaf het moment dat het college groen licht voor verkoop heeft gegeven komt het tweede grote proces op gang. Dan wordt het verkoopdossier opgesteld. ‘Daar zit een asbestrapportage in, een bodemrapportage, een energielabel, het NEN-inmeetrapport, gegevens met betrekking tot de erfpacht en dat soort zaken. Vervolgens haken we een externe makelaar aan, geselecteerd op basis van een Europese aanbesteding. Deze makelaar regelt de marketing en bezichtigingen. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat het vastgoed zo breed mogelijk in de markt wordt gezet. Zo staat het aanbod bij ons op de website, op de website van de verkopende makelaar en op Funda in business.’ Daarna staan de panden minimaal zes weken te koop. Bij de verkoop kunnen bestemmingsplannen niet zomaar gewijzigd worden. Zo is er veel interesse om van kantoren woningen te maken. ‘We geven van tevoren aan wat hierin de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn.’
‘We hebben een aantal duidelijke “spelregels” waar we ons bij de verkoop aan moeten houden’, vertelt Dekker. ‘Zo moet de verkoop altijd transparant, openbaar en marktconform zijn, de zogenoemde TOM-procedure. Dit doen we om rust in het dossier te houden, voor ons is dat minstens zo belangrijk als de prijs. We houden ons strikt vast aan de procedures die allemaal op onze website staan uitgelegd. De panden die te koop worden aangeboden staan dus altijd minstens zes weken op de markt te koop en biedingen moeten bij een door de gemeente aangewezen notaris worden ingediend. Hierna wordt het gunningproces door de gemeente opgepakt. Het hele proces moet totaal transparant en uitlegbaar zijn.’ Maar ook van de eventuele kopers wordt transparantie verwacht. ‘Potentiële kopers worden altijd gescreend en in de overeenkomst nemen wij twee ontbindende voorwaarden op. Allereerst is er de Bibob-screening waarbij gekeken wordt naar de integriteit van de koper en de herkomst van het geld waarmee het vastgoed wordt gekocht. Daarna wordt de verkoop helemaal aan het eind van het traject nog één keer voorgelegd aan het college, want zij nemen de finale beslissing.’
Weer helemaal 2007
Voor Dekker en zijn team is dit een mooie tijd om te verkopen. ‘Het gaat weer goed in de markt en Amsterdam is booming; het is weer helemaal 2007. Aan vraag naar vastgoed is geen gebrek.’ Aan voorspellingen voor de toekomst waagt Dekker zich niet: ‘Hoe en hoe snel de vastgoedmarkt gaat veranderen is lastig te voorspellen. Maar hoe de gemeente Amsterdam omgaat met het vastgoed ligt voor het belangrijkste deel bij de beleidsafdelingen en het college. Zij bepalen het beleid. Momenteel hebben we een VVD-wethouder op het vastgoed. Die heeft duidelijk ingestoken op verkoop, maar alleen van niet-beleidsmatig vastgoed. Hoe we in de volgende collegeperiode verder gaan met het vastgoed hangt af van de kleur van het volgende college.’
Wil de gemeente Amsterdam concreet sturing geven aan vastgoed in bepaalde wijken of op bepaalde soorten, dan zal het toch zelf ook vastgoed in handen moeten houden, denkt Dekker. ‘De stad staat aardig onder druk. Als je niet alles aan de markt wilt overlaten, altijd maatschappelijke voorzieningen wilt kunnen aanbieden en niet overal dezelfde soort winkels wilt hebben, dan moet je zelf eigenaar zijn van bepaalde panden.’