Een goed strategisch vastgoedplan gaat verder dan een stip op de horizon zetten. Het gaat ook om keuzes durven maken op de vastgoedportefeuille en om de inbedding van je vastgoedplan in de organisatie.
Zorgorganisaties moeten werk maken van toekomstbestendige en realistische strategische vastgoedplannen. Want alleen met goed vastgoedbeleid kunnen groeiende uitdagingen in de zorg worden aangepakt. Daarvan is Alexander Brand van AAG overtuigd. ‘We moeten het vastgoed niet alleen vanuit de risico’s benaderen, maar juist ook vanuit de toegevoegde waarde.’
Het zijn drukke tijden voor zorgorganisaties. Als zij de kwaliteit, toegankelijkheid en betaalbaarheid van de zorg overeind willen houden, zal er de komende jaren het nodige moeten veranderen. Het vastgoed speelt hierbij een cruciale rol en dus worden goede strategische vastgoedplannen steeds belangrijker.
Meer samenwerking
Brand ziet het zorglandschap veranderen. ‘Door de groeiende uitdagingen zullen zorgorganisaties steeds vaker samen zorgvragen moeten oppakken. Niet alleen vanwege personeelstekorten, maar ook om de best passende zorg te kunnen bieden. De zorgvraag van cliënten wordt zowel in de ouderenzorg, gehandicaptenzorg als GGZ steeds complexer. Organisaties zullen hierdoor steeds vaker personeel, gebouwen, gebieden en expertise met elkaar en anderen gaan delen. Hoe is nog de vraag.’
Samenwerking is op dit moment nog vaak ‘gedwongen’ vanuit noodzaak, stelt de manager vastgoed van AAG. ‘Met gemeenten als contracterende partij, met corporaties als verhuurder en met investeerders en beleggers, omdat eigen financiering niet rond komt. Zorgpartijen zullen hun positie en visie scherp voor ogen moeten hebben om de veranderende zorgvraag het hoofd te bieden, zowel in de wijken als op eigen terreinen. Al deze veranderingen hebben invloed op het vastgoed. Sterker nog, vastgoed kan een belangrijk middel zijn om deze doelen te bereiken. Weten welk vastgoed voor jouw zorgproces cruciaal is, helpt in de keuze op samenwerking als het gaat om eigendom of huur.’
Complexe materie
AAG helpt zorgorganisaties keuzes te maken voor hun vastgoed. Brand: ‘Zorg is zo duur geworden dat vastgoed niet enkel ondersteunend moet zijn, maar tevens een bijdrage moet leveren aan efficiënte zorgverlening. Het kan niet zo zijn dat vastgoed de reden is dat de zorgexploitatie onder druk staat. En misschien nog wel belangrijker, met zorgvastgoed kunnen zorgorganisaties de cliënt- en medewerkerstevredenheid verhogen. Dat vraagt natuurlijk wel om een langetermijnvisie en een goed strategisch vastgoedplan.’
De meeste zorgorganisaties zijn inmiddels bezig met het opstellen van dit soort plannen. Maar de kwaliteit en inhoud van de plannen zijn volgens Brand nogal divers. ‘Veel organisaties worstelen niet alleen met de inhoud, maar ook met het proces. Het is complexe materie. Een goed strategisch vastgoedplan gaat verder dan een stip op de horizon zetten. Het gaat ook om keuzes durven maken op de vastgoedportefeuille en om de inbedding van je vastgoedplan in de organisatie.’
Inzicht
Zo’n vastgoedplan begint volgens Brand met inzicht in de huidige situatie. ‘Dat is stap één. Met dat inzicht kunnen organisaties meteen al een stukje optimalisatie teweeg brengen. Stap twee is koersbepaling. Hoe wil een zorgpartij zich positioneren in de markt? Hoe kunnen ze zich onderscheiden? Die positiebepaling wordt steeds belangrijker de komende jaren. Daar moeten organisaties vervolgens hun huisvestingsconcepten en vastgoed op laten aansluiten. Zo kun je met vastgoed echt toegevoegde waarde bieden aan cliënten.’
Toekomstbestendig
Brand: ‘Veel vastgoedportefeuilles kun je vergelijken met een zeecontainerschip, het is beperkt flexibel in zijn beweging. Het is daarom zaak om met elkaar de juiste richting te bepalen en te zorgen dat de juiste koers wordt gevaren. Het vergroten van flexibiliteit en hiermee toekomstbestendigheid voorkomt dat vastgoed door verkeerde keuzes of veranderend overheidsbeleid op termijn een molensteen om de nek van een zorgpartij wordt.’
Meer professionaliteit op vastgoedsturing bij zorgpartijen is door al deze veranderingen bittere noodzaak. Zorgkantoren gaan hier de komende jaren bewust op sturen. Brand: ‘Zorgkantoren willen gaan korten op de inkoop van vastgoed terwijl de prijzen door bouwkostenstijging, inflatie en conjunctuur juist hard stijgen. De business cases die worden gemaakt zijn hierdoor steeds moeilijker haalbaar. En dus gaan reserves en risico’s naar beneden. De gevolgen hiervan zijn nu nog niet duidelijk, maar dit gaat ongetwijfeld impact hebben.’
Op dit moment verdient ongeveer 80% van de zorgorganisaties in Nederland op hun vastgoed, stelt Brand. ‘Dit geld is nu nodig om de zorg mee te bekostigen. Koester dit principe, maar zorg voor zorgefficiënte gebouwen, zodat je meer en de juiste kwaliteit voor cliënten kunt realiseren. Organisaties die hun vastgoedportefeuille ongeroerd laten, lopen vroeg of laat zeker vast.’