Strategische blik op vastgoed is onontbeerlijk

| Door Odette Koldewey

Met de routekaart verduurzaming die we in 2019 hebben opgesteld geven we inzicht in de te verwachten planning en uitgaven. Daarmee is het een ideaal middel om de raad te informeren en te overtuigen.

INTERVIEW Mark van Rotterdam

Mark van Rotterdam: ‘Met de routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed geven we inzicht in de te verwachte planning en uitgaven’

Het gemeentelijk vastgoed van Amersfoort moet voor 2030 aardgasvrij en CO2-neutraal zijn. Een stevige ambitie. Toch is coördinator vastgoedbeheer Mark van Rotterdam overtuigd van de haalbaarheid. ‘Er ligt een grote opdracht, maar met onze strategische vastgoedvisie en routekaart verduurzaming kunnen we snel stappen zetten.’

In 2030 aardgasvrij en CO2-neutraal, is dat haalbaar?
‘Het is een forse uitdaging, maar we hebben de wind in de zeilen. In het college en de raad is veel draagvlak voor de verduurzamingsopgave die er ligt. De gemeente wil het goede voorbeeld geven met haar vastgoed. Vandaar die ambitie om voor 2030 CO2-neutraal te zijn. Het is momenteel even afwachten hoe het nieuwe college en de nieuwe raad hiermee omgaan, maar de routekaart verduurzaming ligt er en we zijn inmiddels anderhalf jaar aan de slag met die verduurzamingsopgave.’

Hoe belangrijk is die routekaart?
‘Heel belangrijk. Het geeft inzicht in de opgave. Met de routekaart verduurzaming die we in 2019 hebben opgesteld geven we inzicht in de te verwachten planning en uitgaven. Daarmee is het een ideaal middel om de raad te informeren en te overtuigen van nut en noodzaak van maatregelen en noodzakelijk budget. In totaal willen we tot 2030 66 gebouwen in onze kernportefeuille verduurzamen. Om dit zo efficiënt mogelijk te doen, hebben we een verdeling gemaakt in jaarschijven op basis van een logische planning. Hierbij hebben we onder meer gekeken naar de meerjarenonderhoudsplannen, het energieverbruik van de gebouwen, onze vastgoedstrategie en met een schuin oog ook naar de warmteplannen voor de verschillende wijken. Aan de hand van deze informatie hebben we een aantal scenario’s en maatregelenpakketten op papier gezet. Daarna hebben we een uitvoeringsplan gemaakt voor de eerste vier jaar, de periode 2021 tot en met 2024. Ieder jaar voegen we vervolgens een jaarschijf toe.’

Jullie zijn inmiddels anderhalf jaar verder. Hoe gaat het en wat hebben jullie tot nu toe geleerd?
‘We merkten al snel dat projecten veel tijd vergen en dat het lastig is om capaciteit uit de markt aan ons te binden. Met onze vastgoedbeheerder SRO keken we tot voor kort te veel per gebouw welke maatregelen nodig waren om daar vervolgens aanbestedingen voor te starten. Die traditionele manier van werken is tijdrovend en niet optimaal. Vandaar dat we inmiddels een andere aanbestedingsstrategie hebben ontwikkeld waarmee we meer vaart kunnen maken. Met deze strategie willen wij marktpartijen vroegtijdig aan boord halen om met ons de plannen voor verduurzaming te maken en te realiseren. Het gaat hierbij om grotere opdrachten met een looptijd tot 2030. Vanuit de gemeente gaan we minder voorwerk doen en meer sturen op resultaat. We komen daarmee meer in de rol van regisseur. Het is aan de marktpartijen om met goede en betaalbare oplossingen te komen. Zo profiteren we optimaal van de kennis in de markt en kunnen we makkelijker aanhaken bij andere belangrijke opgaves zoals klimaatadaptatie, het tegengaan van hittestress en circulariteit.’

Jullie kijken hiermee dus nog verder vooruit. Is dat niet lastig in een politieke organisatie met wisselende coalities?
‘Dat is soms lastig, maar ook leuk. Die politieke dynamiek en al die belangen die eromheen spelen maken het heel interessant om voor een gemeente te werken. Het vastgoed staat er voor lange tijd, terwijl de colleges elkaar om de vier jaar afwisselen. Het is daarom zaak om een duidelijke vastgoedstrategie te ontwikkelen voor de lange termijn. Het beleid en het doel liggen daarmee min of meer vast. Nieuwe ambities en opgaves kunnen we dan ook beter een plek geven en in perspectief plaatsen. Door voor de verduurzamingsprojecten de begrotingscyclus te hanteren voor het aanvragen van budget, geven we het college en de raad de gelegenheid om steeds de afwegingen te maken die passen bij actuele ambities en opgaves.’

‘We gaan minder voorwerk doen en meer sturen op resultaat. We komen echt in de rol van regisseur’

Een vastgoedstrategie voor de lange termijn is dus belangrijk voor gemeenten?
‘Een strategische vastgoedvisie is onontbeerlijk in deze tijd. Het geeft veel inzicht. Met onze nota Vastgoedstrategie laten we het totale, integrale verhaal zien, in plaats van alleen de in het oog springende projecten. Daarmee beantwoorden we veel vragen die bij raadsleden leven. We laten de nota sinds een jaar ook vaststellen door het college, waar het voorheen meer een ambtelijk stuk was. Het is daarmee ook een mooi instrument om met het nieuwe college het gesprek te voeren over alle vervangingsinvesteringen die op ons afkomen. En dat zijn er nogal wat, want we hebben veel vastgoed uit de jaren zeventig en tachtig. Daarnaast maken we in Amersfoort de komende jaren een schaalsprong, we groeien van 160.000 naar 185.000 inwoners. Dat betekent dat de voorzieningen mee moeten groeien. Vandaar dat we samen met alle beleidsafdelingen kijken naar de toekomst. Welke voorzieningen moeten vervangen worden en welke moeten worden uitgebreid? Met de vastgoedstrategie hebben we een mooie basis om jaarlijks deze gesprekken te voeren.’

Jullie hebben de boel goed op orde, ziet u ook nog uitdagingen de komende jaren?
‘Zeker. Uitdagingen zijn er volop. Kijk alleen al naar de capaciteit in de markt die onvoldoende is om alle projecten op te kunnen pakken. Daar willen we met ons nieuwe aanbestedingsbeleid op een slimme manier op inspelen. Daarnaast heeft Amersfoort, net als andere gemeenten, behoorlijke financiële uitdagingen. Er zullen de komende tijd belangrijke keuzes gemaakt moeten worden. Mijn zorg is dat we niet voldoende toekomen aan het verduurzamen van de vastgoedportefeuille, omdat het geld in andere zaken wordt geïnvesteerd. Dat zou jammer zijn, want daarvoor is de opgave te belangrijk. Voor ons is het daarom zaak om met een strategische blik op de portefeuille de opgave in het juiste perspectief te plaatsen. Wij laten zien welke vraagstukken er liggen en met welke integrale oplossingen we de uitdagingen het hoofd kunnen bieden. Gelukkig hebben we de afgelopen jaren grote stappen gezet en ons huis op orde gebracht. We zijn steeds strategischer gaan kijken naar ons vastgoed en zijn met de nota Vastgoedstrategie en onze routekaart verduurzaming klaar voor de uitdagingen die er liggen.’
___
Mark van Rotterdam is sinds 2016 senior adviseur/coördinator cluster Vastgoedbeheer bij Gemeente Amersfoort waar hij trekker was van de professionalisering van het vastgoedbeheer en mede vorm gaf aan de routekaart en het uitvoeringsplan verduurzaming gemeentelijk vastgoed.