Aan het bezit van vastgoed kleeft de verantwoordelijkheid om hierin te investeren. In Rotterdam hebben we dit nu voor tien jaar uitgestippeld met al onze huisvestingsplannen.
Strategisch sturen op vastgoed wordt steeds belangrijker voor gemeenten. Teun van der Meulen, vastgoedstrateeg bij de gemeente Rotterdam, weet daar alles van. Hij werkte de afgelopen jaren mee aan het opstellen van nieuw investeringsbeleid voor Rotterdam. Het resultaat: een investeringsprogramma van 1,4 miljard euro voor de komende tien jaar.
Wat is de essentie van uw werk als vastgoedstrateeg?
‘Ik richt me op de herontwikkelingsopgave van het gemeentelijk vastgoed in Rotterdam. Waar het bij maatschappelijk vastgoed vaak gaat over beheer, onderhoud en instandhouding van de gebouwen, focus ik me vooral op de vernieuwing van het vastgoed. Daarbij creëer ik de randvoorwaarden voor die vernieuwing. Want als we de grote opgaven in de fysieke omgeving willen aanpakken, de bouw van nieuwe woningen, de verduurzaming en de energietransitie, dan kunnen we niet om vernieuwing van het vastgoed heen. Met beheer alleen komen we er niet. Dan is het alsof je een accu in een oude eend zet. De auto is daarmee wel meer duurzaam, maar echt comfortabel rijdt ie niet. Ik zeg niet dat we allemaal Tesla’s moeten kopen, maar misschien moeten we wel overstappen naar een betaalbaar hybride model.’
Hoe wordt die herontwikkelingsopgave in Rotterdam opgepakt?
‘We hebben als gemeente nieuw investeringsbeleid opgesteld waarmee we de komende jaren adequaat kunnen reageren op de continu veranderende omstandigheden. Dat geeft richting en zorgt voor politieke rust. Heel belangrijk, want we staan in Rotterdam voor enkele grote uitdagingen. We hebben een stevige verduurzamingsopgave in een zeer lastige markt met grote aannemers- en personeelstekorten. We hebben bovendien veel vastgoed uit de wederopbouwperiode waarvan de exploitatietermijn is verlopen. We zitten daardoor in een doorlopend proces van vervangingen en daar is investerend vermogen voor nodig. Het is een continu proces dat voorheen incidenteel werd aangevlogen. Met het nieuwe investeringsbeleid, waar we ruim twee jaar aan hebben gewerkt, hebben we dat doorbroken. We kijken nu niet meer naar losse projecten, maar naar de hele portefeuille. Naar wat er nodig is om daar verandering in aan te brengen.’
Wat is het voordeel daarvan?
‘We hoeven nu niet meer voor ieder project naar de raad om geld te vragen. We sturen niet langer op projecten, maar op het programma voor de hele vernieuwing. We weten daarbij dat we de komende tien jaar 1,4 miljard euro gaan investeren in de stad en dat we zo’n twintig procent van ons vastgoed, ruim 280 gebouwen, gaan vervangen. Een enorme opgave, maar ook een enorme kans. Door dit vanuit het nieuwe investeringsbeleid aan te vliegen hebben we de mogelijkheid om het slimmer aan te pakken. Building back better, zoals Joe Biden zegt. Dat zijn wij in Rotterdam nu aan het doen. Door zaken aan elkaar te koppelen kunnen we tot betere, efficiëntere en minder sectorale beslissingen komen. We kijken daarbij naar ál het bezit van de gemeente, ook naar zaken als de buitenruimte en de riolering. We willen geen losse projecten meer doen met bijvoorbeeld pv-panelen en warmtepompen, maar kijken naar het totaalplaatje. Anders heb je straks alsnog die eend met die accu. Het enige verschil is dan dat de accu wordt opgeladen met een pv-paneel. Dat lijkt in eerste instantie misschien duurzaam, maar hoelang komt die auto nog door de APK?’
‘Door zaken aan elkaar te koppelen kunnen we tot betere en efficiëntere beslissingen komen’
Meer plannen op de lange termijn dus?
‘Ja, dat is het idee erachter. Als we dit goed organiseren hebben we een enorme legacy om het vastgoedbeleid in Rotterdam voor langere tijd stabiel te houden. Dan hebben we een langetermijnvisie die we jaarlijks kunnen ijken. Daarmee kunnen we zaken aan elkaar knopen zodat we de schaarse middelen efficiënter kunnen inzetten. Het is duidelijk dat we de komende decennia gaan verduurzamen door de vernieuwing van gemeentelijk vastgoed; nu is de vraag wat we nog meer kunnen doen. Die vraag kun je pas goed beantwoorden als je eerder structureel hebt nagedacht over die vervangingsopgave en het bijbehorende investeringsbeleid.’
Die vervangingsopgave is inmiddels helder, hoe gaan jullie nu verder?
‘Het is heel fijn dat we die 1,4 miljard euro hebben vastgesteld en in hoofdlijnen hebben aangegeven wat we de komende tien jaar willen doen. Dat geeft politieke rust. Maar het liefst maken we nog multipliers door samen met andere partijen, zoals ontwikkelaars en beleggers, nog meer te investeren in de projecten. De komende jaren wordt het de truc om zodanig samen te werken met exploitanten en stakeholders dat we de stadsvernieuwing 2.0 op een goede, efficiënte manier kunnen realiseren. Zo creëren we meerwaarde en kunnen we sterkere voorzieningenclusters realiseren.’
Hoe gaan jullie dat vanuit de gemeente aansturen?
‘We zijn in samenwerking met de Veldacademie, Architectuur Instituut Rotterdam en de Van der Leeuwkring een nieuw traject gestart, ‘Ontwerpend Ontwikkelen’. Een pilotproject waarbij we architecten, ontwikkelaars, corporaties, beleggers en het maatschappelijk middenveld hebben gevraagd om met ons mee te denken. Daarmee hebben we de markt, de overheid en civiele partijen in een driehoek. Samen kijken we de komende maanden naar vijf locaties verspreid over Rotterdam waar we centrale plekken in de wijk willen creëren. Heel interessant om te horen welke potentie ontwikkelaars en ontwerpers op die plekken zien. Het doel hiervan is om maatschappelijke meerwaarde te creëren. Bovendien kunnen we aan deze gebiedsontwikkelingen uitdagingen koppelen als verdichting, energietransitie en klimaatadaptatie.’
Ambitieuze plannen dus?
‘Zeker. Maar aan het bezit van vastgoed kleeft nu eenmaal de verantwoordelijkheid om hierin te investeren. Dat is helaas nog niet bij iedereen helder. Ook niet bij het Rijk. In Rotterdam hebben we dit nu voor tien jaar uitgestippeld met al onze huisvestingsplannen. Daarnaast hebben we doorgerekend hoe ver de kapitaallasten de komende veertig jaar zullen stijgen. Het Rijk zal in die tijd zeker moeten bijdragen, anders krijgen we niet alle opgaven in het sociaal domein gerealiseerd. Dat geldt uiteraard niet alleen voor Rotterdam maar voor veel meer gemeenten. De keuze is nu aan het Rijk: blijven ze incidenteel sturen op de opgaven of gaan ze het structureel aanpakken. Dat is een discussie die op rijksniveau gevoerd zal moeten worden. In Rotterdam kiezen we inmiddels voor de structurele aanpak.’
Teun van der Meulen is vastgoed-strateeg bij de gemeente Rotterdam. Hiervoor was hij twaalf jaar werkzaam als architect bij Atelier Kempe Thill.