Taxatie brengt grondstoffen in kaart

| Door IVVD

Het nieuwe circulaire taxatiemodel Wearthy Taxatie, ontwikkeld door JLL, New Horizon, NIBE en Grant Thornton, biedt beleggers en woningcorporaties inzicht in de waarde van de grondstoffen en materialen in bestaande gebouwen. Het model geeft cijfermatig inzicht en vergroot daarmee de bewustwording bij eigenaren. Een belangrijke stap in de transitie naar circulair vastgoed. De verwachting is dat de digitale versnelling de besluitvorming ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed belangrijk zal beïnvloeden.

‘We moeten anders naar onze gebouwde omgeving gaan kijken. We moeten die gaan zien als het magazijn van Nederland.’ Aan het woord is Michel Baars, oprichter en directeur van New Horizon Urban Mining. Baars verbaast zich regelmatig over de aanpak rond circulariteit. ‘De focus ligt nog te vaak op circulaire nieuwbouw. Maar voordat die nieuwbouw wordt gerealiseerd, komt er een sloper die alles met de grond gelijk maakt en afvoert als afval.’ Dat is dus niet de manier, denkt Baars. ‘Circulariteit begint niet met bouwen, maar met ontmantelen. Daarna gaan we pas ontwerpen en dan gaan we misschien een keer bouwen. Zo ontwerp en bouw je echt vanuit de circulaire gedachte.’

Inzicht is cruciaal
Inzicht in de urban mining-potentie van vastgoed is volgens Baars een belangrijke voorwaarde om tot een circulaire bouweconomie te komen. ‘Samen met JLL, een van de grotere vastgoedadviseurs van Nederland, hebben we gekeken of de taxaties die ze toch al doen, kunnen verrijken met een waarde van de grondstoffen en materialen van dat gebouw. Wij hebben hiervoor de inspecteurs van JLL opgeleid om naar de cruciale onderdelen van een gebouw te kijken als het gaat om grondstoffen- en materiaalwaarde. De inspecteurs doen de taxatie zoals altijd, maar nemen daarbij een aantal extra datavelden op. Die data gaan naar ons en wij analyseren dat samen met NIBE, Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie. Wij kijken wat het kost om die materialen eruit te halen en wat ze opleveren in een circulair model. Het saldo tussen die twee is de extra waarde, de grondstoffen- en materiaalwaarde van het gebouw. De urban mining-potentie dus.’

Michel Baars: ‘We moeten anders naar onze gebouwde omgeving gaan kijken. We moeten die echt gaan zien als het magazijn van Nederland’

Baars: ‘We hebben met dit taxatiemodel pilots gedaan bij vijf grote beleggers. We gaan nu op basis van deze pilots een groter deel van hun portefeuille onder de loep nemen. En JLL gaat iedere taxatie voortaan standaard ook aanbieden met de Wearthy Taxatie-optie. Zo krijgen beleggers veel meer data en inzicht in de waarde van hun portefeuille, uitgedrukt in grondstoffen en materialen. Dat besef zal een verandering in hun gedrag gaan opleveren.’

Kansen voor circulair
De bouweconomie staat volgens Baars voor een ingrijpende verandering. ‘Het milieubeleid gaat de komende tien jaar een belangrijke stempel drukken op de prijzen. Door CO2-beprijzing en andere klimaatwetten en regels gaan bepaalde materialen tot wel 70% in kosten stijgen. De kansen voor circulaire alternatieven worden daardoor veel groter. Deze materialen kunnen veel makkelijker concurrerend worden ten opzichte van de lineaire economie. Maar dan is er een belangrijke voorwaarde: je zult dan wel grondstoffen moeten hebben uit die gebouwde omgeving. En dus moet je dat nu al in beeld brengen.’

Dat bij bestaand vastgoed slechts drie procent van de commerciële waarde wordt vertegenwoordigd door de grondstoffen en materialen die erin zitten, zegt Baars niet zo veel. ‘Het geeft eens te meer aan dat we meer moeten optimaliseren op restwaarde. Dat betekent dat als we nu een nieuw gebouw neerzetten, we veel meer sturen op losmaakbaarheid, modulariteit en zuivere grondstoffen. Dan is die restwaarde veel hoger. Optimaliseren op restwaarde, dat gaat echt de besluitvorming van beleggers de komende jaren beïnvloeden.’

Strategisch voorraadbeheer
Baars merkt dat naast beleggers ook woningcorporaties de behoefte voelen om de grondstoffenvoorraad in hun vastgoed in kaart te brengen. Al gaat het bij corporaties volgens Baars niet zozeer om het geld. ‘Bij woningcorporaties gaat het vooral om strategisch voorraadbeheer. Wij hebben daarom een datamodel gebouwd waarmee we die materialenstromen in beeld kunnen brengen.’ Het gaat hierbij volgens Baars vooral om het analyseren van grote hoeveelheden data. Daar komt vervolgens per complex een materiaalstaat uit die over de projectagenda kan worden gelegd. ‘Zo kom je tot een materiaalbalans. Corporaties weten daarmee precies wat ze aan materialen nodig hebben en welke materialen er vrijkomen in hun eigen projecten.’ New Horizon heeft de analyse inmiddels getest bij drie woningcorporaties en gaat deze analyse de komende maanden verder uitrollen.

Baars is er heilig van overtuigd dat er nog veel te winnen is door slimmer en efficiënter om te gaan met grondstoffen in bestaand vastgoed. Hij verwacht zelfs dat circulair materiaal een beleggingsproduct wordt. ‘Dat gaat echt een nieuw product worden. Maar daarvoor is nog wel veel inzicht nodig. Er ligt nog een grote opgave om inzichtelijk te maken welke grondstoffen in gebouwen verwerkt zijn en wat daarvan de monetaire waarde is.’ Dat een eventuele recessie door de coronacrisis roet in het eten kan gooien, daar wil Baars niet aan. ‘We moeten nu niet de pauzeknop indrukken door de crisis, maar juist versnellen.’

CO2-beprijzing bouwmaterialen

Het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie heeft onlangs samen met New Horizon onderzoek gedaan naar het effect van milieubeleid de komende tien jaar op de kostprijs van bouwmaterialen. In een modelmatige beschrijving zijn de prijzen van alle bouwmaterialen in kaart gebracht en zijn schattingen gemaakt wat deze prijzen de komende tien jaar gaan doen.
Mantijn van Leeuwen van het NIBE verwacht dat vooral CO2-beprijzing grote invloed gaat hebben op de prijs van bouwmaterialen. ‘Materialen als staal, glas en cement gaan hierdoor tot wel 40% duurder worden.’ In de markt zie je volgens Van Leeuwen dit jaar al de eerste prijsstijgingen als gevolg van veranderend beleid. ‘Hoe snel deze ontwikkelingen gaan, is moeilijk te voorspellen. We houden dit scherp in de gaten en gaan ons model ijken om nog accuratere voorspellingen te kunnen doen.’ Eén voorspelling durft Van Leeuwen in ieder geval wel te doen: ‘Circulaire materialen gaan het op termijn winnen van primaire materialen, want die hebben geen last van de CO2-beprijzing.’