Een nieuwe richtlijn zegt dat bij financiering het onderliggende vastgoed voorzien moet zijn van een taxatie op marktwaarde. Wat betekent dat voor zorginstellingen? Hoe moeten bestuurders hiermee omgaan?
We spreken met Bert van Scherpenzeel, taxateur zorgvastgoed bij AAG. Onderwerp van gesprek: de aanscherping van de taxatierichtlijnen bij financiering van vastgoed en wat dat betekent voor het zorgvastgoed en dus voor zorginstellingen. De Nederlandsche Bank heeft onlangs voor financiering van vastgoed de richtlijn van de European Banking Authority (EBA) overgenomen. Daarin staat dat al het gefinancierde vastgoed (dus ook het zorgvastgoed) op marktwaarde moet worden getaxeerd. Banken zullen dus een taxatierapport gaan eisen waarin de marktwaarde is opgenomen. Voor nieuw te financieren vastgoed geldt die verplichting al vanaf 1 juli aanstaande. Vanaf 1 juli 2022 moet al het gefinancierde vastgoed getaxeerd zijn op marktwaarde.
Wat houdt die richtlijn nu precies in?
‘De richtlijn houdt in dat elke bank met een Nederlandse bankvergunning bij de financiering van vastgoed dient te eisen dat de waarde van het onderliggend vastgoed wordt aangegeven met een taxatierapport. Deze richtlijn geldt voor al het vastgoed, zowel commercieel als maatschappelijk. De richtlijn geldt dus ook voor de eigenaar/gebruiker(s). Het criterium is namelijk of het vastgoed financierbaar is. In dat geval is er een taxatierapport nodig dat de marktwaarde van het vastgoed aangeeft. De achterliggende gedachte is dat banken geen scheur in de broek oplopen als er iets misgaat. De kredietcrisis heeft ervoor gezorgd dat toezichthouders op de banken zeer alert zijn geworden op leningen die te hoog zijn in relatie tot de waarde van het onderpand. Als gevolg daarvan kijken banken strenger naar de waarde van het onderliggende vastgoed.’
‘Door zicht te krijgen op de marktwaarde wordt het mogelijk keuzes te toetsen aan vastgoed-economische principes’
Kan voor al het gefinancierde vastgoed een marktwaarde vastgesteld worden?
‘In de richtlijn wordt gesproken over marktwaarde. Maar kun je marktwaarde wel overal toepassen? Stel je hebt een TBS-kliniek met specifieke bekostiging en specifiek gebruik. Als je een Te koop-bord in de tuin zet dan is de kans op verkoop nihil. Er zullen ook geen referentietransacties in de markt zijn. Het betreft een specifiek gebouw met een specifieke bestemming. Een mogelijke koper denkt bij een lage prijs misschien door het wijzigen van de bestemming een voordeel te kunnen behalen, maar daar mag je als taxateur niet vanuit gaan. Als taxateur kijk je naar de huidige situatie en daar ga je vanuit. Bij bepaling van de marktwaarde zal je bijzondere uitgangspunten moeten hanteren. In dit geval komt dat neer op voortzetting van de bekostiging. Bij de taxatie spelen dan een aantal factoren een rol: In hoeverre is het gebouw functioneel, nu en in de toekomst? Hoe wordt de te verwachten vraag ingeschat? En kan aan die vraag invulling worden gegeven? De Nederlandsche Bank heeft bevestigd dat op deze wijze ook de marktwaarde kan worden bepaald. Daarmee zijn er dus twee sporen voor het bepalen van de marktwaarde. Het ene spoor is geheel gebaseerd op referenties uit transacties in de vastgoedmarkt. Het andere spoor wordt gekozen als er geen referenties zijn in de vastgoedmarkt. In dat geval mag je bijzondere uitgangspunten hanteren voor het bepalen van de marktwaarde.’
Wat betekent deze nieuwe richtlijn voor zorginstellingen?
‘De kosten van het vastgoed van zorgorganisaties vormen circa 10 procent van hun omzet, terwijl de waarde van het vastgoed zelf op zo’n 80 à 90 procent van het balanstotaal neerkomt. De waarde van het vastgoed is daarmee van groot belang voor de financiering. Door zicht te krijgen op de marktwaarde wordt het mogelijk keuzes te toetsen aan vastgoed-economische principes. De marktwaarde van het vastgoed wordt altijd per gebouw bepaald, ook als je bij de bepaling van de marktwaarde bijzondere uitgangspunten moet hanteren. De waarde van de vastgoedportefeuille is daarmee de optelsom van de taxaties. Dat in tegenstelling tot de bedrijfswaarde, waar veel zorginstellingen nu mee werken. Deze wordt veelal bepaald op het niveau van de zorginstelling én op basis van interne aannames. De verwachting is dat er duidelijke verschillen zullen optreden tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van het vastgoed.’
‘Bestuurders moeten zichzelf de vraag stellen of zij voldoende afweten van het vastgoed dat zij in bezit hebben’
Hoe moeten bestuurders daarmee omgaan?
‘Voor bestuurders betekent de nieuwe richtlijn dat zij zich moeten buigen over de vraag hoe de onderliggende waarde van het vastgoed zich verhoudt tot het gefinancierde bedrag dat uitstaat bij de bank. Én welke risico’s daaraan zijn verbonden! Als bij de taxatie blijkt dat de marktwaarde lager is, komt er overleg met de bank. Mogelijk met een vervroegde aflossingsverplichting als uitkomst of aanpassing van de voorwaarden van de financiering met hoogstwaarschijnlijk een hogere rente. Ook moeten bestuurders zich afvragen welk vastgoed uit de vastgoedportefeuille als zekerheid kan dienen bij een financiering, want van dát vastgoed moet de marktwaarde worden vastgesteld door een taxateur. Belangrijk voor bestuurders is dus om vooraf te weten welk vastgoed substantiële waarde heeft en wat die waarde dan wel is. Al was het alleen maar om de risico’s bij financiering vooraf goed in beeld te hebben.‘
Kan je stellen dat sturen op vastgoed belangrijker wordt?
‘Zeker, bestuurders moeten zichzelf de vraag stellen of zij voldoende afweten van het vastgoed dat zij in bezit hebben. Dat betekent enerzijds de risico’s goed in kaart brengen, maar anderzijds ook de potentiële waarde in beeld krijgen. Dan gaat het over vragen als wat de staat is waarin het vastgoed verkeert en aan welke eisen het vastgoed nu en in de toekomst moet voldoen. Welke investeringen zijn daarvoor nodig? Maar het gaat daarbij ook om vragen als alternatieve aanwendingsmogelijkheden van het vastgoed en om het ontwikkelingspotentieel. Om vragen als welk vastgoed echt nodig is en welk vastgoed niet. Het gaat erom de goede vragen te stellen, eenvoudig gezegd: om professioneel
assetmanagement. Bestuurders moeten meer dan ooit een gedegen vastgoedstrategie voor de lange termijn hebben. Vastgoed maakt tenslotte 80 á 90% van het balanstotaal uit.’