Toekomstbestendig gemeentelijk vastgoed vraagt strategische sturing

| Door Klementine Vis

Wouter van den Wildenberg MSc, Fakton – De uitdagingen zijn groot voor gemeentelijke vastgoedportefeuilles. Het versneld verduurzamen, de impact van technologische ontwikkelingen en de steeds strategischer rol die gemeenten willen innemen. Het merendeel van de gemeentelijke vastgoedafdelingen heeft de ‘basis op orde’ en wil de volgende ontwikkelstap maken.

Wouter_van_den_Wildenberg_400_400De uitdagingen zijn groot voor gemeentelijke vastgoedportefeuilles. Het versneld verduurzamen, de impact van technologische ontwikkelingen en de steeds strategischer rol die gemeenten willen innemen. Het merendeel van de gemeentelijke vastgoedafdelingen heeft de ‘basis op orde’ en wil de volgende ontwikkelstap maken. Uitkomst moet zijn dat de organisatie wendbaar kan inspelen op genoemde ontwikkelingen. Investeringsbeslissingen in vastgoed kennen echter een lange tijdshorizon en zijn (publieks)kapitaalintensief met als bijbehorende vereiste: transparante, doelmatige en doeltreffende besteding.

Verduurzamen van de portfeuille
De nummer één uitdaging is het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De doelstellingen en ambities uit de klimaattop in Parijs sijpelen langzaam door naar het vastgoed van de overheid. Effectief verduurzamen van de vastgoedportefeuille is complex. Het is dan ook zaak het hoofd koel te houden en de opgave logisch te structureren vanuit inzicht in de samenhangende ‘flows’ van investeringen, vastgoedexploitatie en energiestromen, en tevens gebruik te maken van effectieve samenwerking met de markt.

Oog voor technologische innovaties
De technologische ontwikkelingen met impact op het vastgoed gaan razendsnel. 3D-printing, de opkomst van autonome voertuigen, smart & connected buildings, de toepassingen van Big Data en een toename van de vraag om flexibele gebruiksvormen (pay per use) van vastgoed zijn slechts enkele voorbeelden. Het gaat erom dat een vastgoedmanager op het moment van investeren bewust de afweging maakt welke innovaties een plek te geven en welke af te wijzen omdat ze nog onvoldoende ontwikkeld of niet relevant zijn voor de eigen vastgoedportefeuille. Het vraagt het incorporeren van het ‘van buiten naar binnen denken’.

Strategisch rolneming gemeenten
De beweging ‘terug naar de kerntaken’ zet bij gemeenten meer en meer door. Vastgoedsturing valt onder het secundaire proces dat primaire maatschappelijke doelen en initiatieven ondersteunt. Gemeenten onderzoeken de mate waarin zij processen kunnen outsourcen, van het operationeel beheer tot vergaande prestatiecontracten op het onderhoud tot en met volledige outsourcing van de vastgoedportefeuille in een aparte entiteit. Het vraagt het kijken door een strategische bril.

Strategische portefeuillesturing
Strategische portefeuillesturing is het sturen op de doeltreffendheid en doelmatigheid van de vastgoedportefeuille. Het vraagt zowel topdown sturen, als bottom-upsturing om de bibliotheken, scholen en sportverenigingen effectief in te zetten en dat wat overtollig is te verkopen. Gemeenten bereiken strategische portefeuillesturing door een combinatie van inhoudelijke én organisatorische groei. Inhoudelijke groei van het niveau ‘informatie op orde’ naar ‘financieel manager’, ‘matchmaker van vastgoedvraag en -aanbod’ tot ‘regisseur’. Organisatorische groei vraagt ontwikkeling op alle integraal met elkaar samenhangende 7 ’S-en’1: Strategy, Structure, Systems, Style, Skills, Staff, Shared Values. De zwakste schakel bepaalt de effectiviteit en efficiency van de organisatie. Bovenal is een aanpak nodig waarbij de mensen de noodzaak tot verandering bewust doorleven en zichzelf eigenaar voelen van de verandering.

1) Richard Pascale en Anthony Athos (Mc Kinsey), 1981, The Art of Japanese Management

Wouter van den Wildenberg MSc is Market director bij Fakton. Tot zijn belangrijkste focusgebieden behoren de financieel-strategische vraagstukken rond gemeentelijk vastgoed. Hierover adviseerde hij inmiddels vele grote en kleine gemeenten.