Trends vertalen naar impact op publiek vastgoed

| Door IVVD

Alexandra den Heijer startte dit jaar als hoogleraar Public Real Estate aan de TU Delft. Alle reden voor IVVD voor een interview met haar. Alexandra is de eerste hoogleraar publiek vastgoed in Nederland. Gezien de omvang van de publiek-maatschappelijke vastgoedmarkt is deze benoeming logisch en ook nodig voor verdere professionalisering van deze markt.

Prof.dr.ir. A.C. (Alexandra) den Heijer is als hoogleraar Publiek Vastgoed verbonden aan de Technische Universiteit Delft, faculteit Bouwkunde.
Prof.dr.ir. A.C. (Alexandra) den Heijer is als hoogleraar Publiek Vastgoed verbonden aan de Technische Universiteit Delft, faculteit Bouwkunde.

Het is lekker weer en er ontstaat al snel een geanimeerd gesprek. Alexandra zit vol energie en wil Public Real Estate als vakgebied goed op de kaart zetten. Haar meest dramatische ervaring met publiek vastgoed ontstond toen zij na de allesverwoestende brand in het faculteitsgebouw bouwkunde van de TU Delft (2008) de herhuisvesting van de faculteit begeleidde. ‘Pas als je iets mist, wordt duidelijk wat de waarde ervan is. Niet alleen de emotionele waarde, maar ook hoeveel mensen een universiteitsgebouw huisvest, hoeveel onderwijs en onderzoek ermee gefaciliteerd wordt en hoeveel het kost om een passend nieuw thuis te zoeken. Heel leerzaam.’

Het oude faculteitsgebouw was opgebouwd uit een cellenstructuur waarbij iedereen een eigen werkplek had en iedere afdeling eigen territorium. Dit traditionele huisvestingsconcept zorgde ervoor dat er weinig menging plaatsvond tussen de verschillende kennisgebieden binnen de faculteit. In het ‘nieuwe’ Bouwkundegebouw (transformatie van een monument) zijn er deels afdelingszones met een eigen identiteit, maar er zijn ook veel plekken waar een goede, flexibele, werk- en ontmoetingsomgeving is gerealiseerd, voor iedereen. ‘Een flinke verschuiving van private naar publieke ruimte; ik gebruik vaak de metafoor “van vast naar vloeibaar”, omdat er meer menging is van gebruikers. Het is een mooie combinatie van “vast” en “vloeibaar” geworden. Daarnaast is er ook nog het element “gasvormig”: veel medewerkers en studenten werken ook op plekken buiten de campus, op de thuiswerkplek, onderweg en bij andere organisaties. Ik zie de beweging van vast naar vloeibaar en gasvormig bij alle organisaties, maar de vaste stof verdwijnt niet!’

Wat is het doel van de leerstoel Public Real Estate ?
‘Gelukkig heb ik nog even om daarop een antwoord te geven. Ik ben dit jaar mijn inauguratie aan het voorbereiden. Een inaugurele rede vindt in de regel ongeveer één tot anderhalf jaar na de aanstelling plaats. In mijn geval wordt dat 2019. Maar ik heb al wel een idee wat daarin komt te staan. Deels zal het gebaseerd zijn op mijn proefschrift ‘Managing the University Campus – Information to support real estate decisions’ uit 2011. Daarin beschrijf ik in vier kernhoofdstukken vier stappen, namelijk Wat is er nu, wat verandert er, welk toekomstbeeld past daarbij en hoe komen we daar? Deels baseer ik mij ook op mijn periode bij het Rijksvastgoedbedrijf, waar ik heb geleerd hoe het besluitvormingsproces in elkaar steekt. Hoe zij centrale sturing organiseren op miljoenen m2 rijksvastgoed. Daarin zitten ook weer die vier stappen.’

De eerste stap is in kaart brengen wat er aan publiek vastgoed is en welke doelen daarmee ondersteund worden. Daar hoort overigens ook stap nul bij: Wie is er allemaal met maatschappelijk vastgoed bezig en wat is er al in kaart gebracht? De eerste stap is een belangrijke, want de publieke vastgoedsector is omvangrijk. Het is van groot belang te weten hoeveel Nederland aan maatschappelijk vastgoed heeft, hoeveel geld erin om gaat, welke doelen het dient, wat er allemaal mee gemoeid is en wie er verantwoordelijk is voor dit vastgoed. In veel Europese landen is er sprake van een meer centrale sturing, terwijl Nederland voor veel publiek vastgoed – waaronder universiteitsvastgoed – een decentraal model heeft. Het model van centrale sturing staat wat verder van de gebruikers van de gebouwen af (organisaties en hun eindgebruikers), waardoor hun belangen bij besluitvorming onderbelicht kunnen worden. Bij het decentrale model worden verantwoordelijkheden bij de gebruiker zelf gelegd, voor wie vastgoedmanagement geen core business is, waardoor de benodigde managementinformatie vaak ontbreekt of onvoldoende gedeeld wordt. Gezien de kosten van publiek vastgoed, de middelenschaarste en het grote maatschappelijke belang verdient deze groep meer respect en steun bij deze belangrijke publieke taak. Ook is er vaker een tekort aan middelen. Het is goed om van elkaar te leren.’

Wat zijn de trends?
‘Als je goed weet wat je aan vastgoed hebt, welke doelen het dient en wat je eraan uitgeeft, komt de volgende stap in beeld. Voor het goed managen van een vastgoedportefeuille is het ook van belang goed zicht te hebben op wat er verandert in de maatschappij en met betrekking tot jouw kernactiviteiten. Welke trends zijn van belang voor de huisvesting? Een voorbeeld is de verandering van traditionele, hiërarchische organisaties naar netwerkorganisaties. In algemene zin is het van belang de vinger aan de pols te hebben, trends en maatschappelijke veranderingen goed in kaart te brengen en te vertalen naar hun mogelijke impact op publiek vastgoed.’

Toekomstbeelden
‘Na de maatschappelijke trendanalyse is de vraag: Welk toekomstbeeld past daarbij? Als voorbeeld: Hoe ziet het ziekenhuis van de toekomst eruit? Hoe moet je reageren op veranderende context, inclusief allerlei eisen die van buitenaf aan gebouwen gesteld worden? Belangrijke randvoorwaarde bij het toekomstbeeld voor de publieke huisvesting, is dat de middelen bedoeld zijn voor het primaire proces en dat van elke euro moet worden afgewogen – en verantwoord – of een investering in het publieke gebouw de meest doelmatige besteding is.’

Strategisch stappenplan
‘De grote vraag is: ‘Als we weten wat we willen en wat we hebben, hoe gaan wij dat dan realiseren.’ Dan komt het stappenplan in beeld. Hoe neem je de juiste strategische stappen om uit te komen waar je wilt zijn. Moeten wij van een gebouw af of moeten we er juist in investeren. Wat is de onderbouwing naar de gebruiker, maar ook wat is de financiële onderbouwing, vaak ook in politieke context, en tegenwoordig ook zeker energetisch.’

Ter ondersteuning van het besluitvormingsproces gaat de leerstoel Public Real Estate managementinformatie en tools aanleveren aan de publieke vastgoedsector en de organisaties, zoals wij voor universiteiten al decennialang hebben gedaan. Bij deze belangrijke taak van deze leerstoel zal kennis van andere organisaties en vanuit de wetenschap samen worden gebracht. Ik werk graag samen met anderen om de publieke vastgoedsector verder te professionaliseren.’