Begin 2016 startten zorgorganisatie Amstelring en Zorgenoten een uniek project om het zorgvastgoed van Amstelring op efficiënte en rendabele wijze klaar te maken voor de toekomst. Inmiddels is een jaar verstreken en de eerste resultaten tonen aan dat hier voor de héle zorg serieuze kansen liggen om kosten te besparen.
In het onderzoek van Veldacademie richten de onderzoekers zich op twee soorten maatschappelijk vastgoed: basisscholen en woonzorggebouwen voor ouderen. Waar in het basisonderwijs nog veelal aanbodsturing plaatsvindt, gaat de beleidsverandering in de ouderenzorg steeds meer richting vraagvolgende bekostiging van de dienstverlening en de huisvesting. Waar vroeger de gebouwen zelf werden bekostigd, moet het gebouw steeds vaker bekostigd worden uit een vergoeding die afhankelijk is van het afnemen van de dienst door een persoon. Daaruit moet de dienstverlenende organisatie zelf de huisvesting betalen.
De studie van Veldacademie constateert vooral in de ouderenzorg een verschuiving in het denken over vastgoedvraagstukken, zowel bij de zorginstellingen, eigenaren van de panden, corporaties en gemeenten als bij beleggers. Overwegingen van efficiency van de exploitatie, de alternatieve aanwendbaarheid van grond en gebouwen, en de keuze tussen huur en koop zijn een belangrijkere rol gaan spelen dan factoren als de nabijheid en spreiding van het aanbod van de dienst. In het onderzoek wordt dit geduid als een verschuiving van voorzieningslogica via dienstverleningslogica naar rendementslogica.
Vastgoedstrategieën onderwijs
In het basisonderwijs, waar nog grotendeels aanbodsturing plaatsvindt, spelen deze overwegingen veel minder. Maar in die gemeenten waar de bestaande verdeelde verantwoordelijkheid voor de basisschoolgebouwen is opgeheven, en schoolbesturen als gevolg van doordecentralisatie de volledige verantwoordelijkheid voor het vastgoed in handen krijgen, is er wel een verandering in vastgoedstrategieën. Hier leidt het tot andere vastgoedbeslissingen in de zin van een snellere reductie van het aantal vestigingen of oppervlakte, en een toename van het aantal nieuwbouwprojecten dat wordt gestart. De studie van Veldacademie concludeert dat bij een stelselwijziging naar vraagvolgende bekostiging van zorgvastgoed het vraagstuk van ruimtelijke sturing in de overweging meegenomen moet worden. Sectoraal beleid biedt immers geen aangrijpingspunt meer voor sturing.
‘Zonder dat Amstelring vooraf enorme investeringen hoefde te doen, lukte het om de gebouwen toekomstbestendig te maken’
Volgens de onderzoekers van Veldacademie zal in de toekomst het oude spreidingspatroon, dat mede bepaald was door overheidsbeleid, langzaam vervangen worden door spreiding door de markt. Bij de woonzorgvoorzieningen voor ouderen lijkt dat zich niet zozeer te vertalen in grotere reisafstanden tot voorzieningen, maar juist tot meer, kleinere voorzieningen. De vraag is of het ook betekent dat er ‘witte vlekken’ kunnen ontstaan: gebieden waar als gevolg van de grotere rol van rendementslogica voorzieningen gesloten worden of niet meer nieuw ontwikkeld. Bijvoorbeeld in die gebieden die nu al over de ‘demografische ouderdomspiek’ heen zijn en waar beleggers onvoldoende marktmogelijkheden zien om in te springen, terwijl de vraag er nog wel is.
Overheidssturing moeilijker
De introductie van vraagvolgende bekostiging in de ouderenzorg betekent voor gemeenten dat sturing op voorzieningenspreiding lastiger wordt. In de ouderenzorg kan ruimtelijke sturing binnen de zorgregio alsnog plaatsvinden via de budgetverdeling door het zorgkantoor, maar dit lijkt geen prioriteit te zijn. Ruimtelijke sturing kan dan alleen nog plaatsvinden via het gemeentelijk ruimtelijk beleid (omgevingsbeleid, grondbeleid). Indien het Rijk ruimtelijke sturing mogelijk wil maken in aanvulling op de omgevingsvisie, het omgevingsplan en het grondbeleid, hoeft dat niet te betekenen dat we teruggaan naar de aanbodgestuurde bekostiging zoals die was. Wanneer een omgevingsvisie in samenspraak wordt opgesteld tussen overheden, dienstaanbieders en budgetverdelers kan een gedragen beeld ontwikkeld worden van de gewenste gemeentelijke of regionale voorzieningenstructuur.
De beleidsveranderingen hebben gevolgen voor de wijze waarop eigenaren en gebruikers met hun vastgoed omgaan. Corporaties en zorgaanbieders zullen zich herpositioneren en hun vastgoedstrategie heroverwegen. Dit zal in sommige gevallen leiden tot het afstoten van vastgoed of het omvormen naar een nieuwe functie. Tegelijkertijd zullen er nieuwe toetreders komen in alle soorten en maten. Sommige toetreders investeren alleen in het vastgoed, andere treden tevens zelf als dienstverlener op; sommige ontwikkelen nieuwbouwlocaties, andere nemen bestaande gebouwen over. Zodoende ontstaat er een nieuwe markt met een andere dynamiek. Aan de ene kant komen er kansen voor nieuwe partijen, aan de andere kant wordt het voor overheden lastiger om grip te houden op het zorglandschap. Ruimtelijke sturing, hoe lastig ook, wordt een belangrijk thema. Goed samenspel tussen overheden, zorginstellingen en budgetverdelers is hierbij onontbeerlijk.
___
Veldacademie werkt onafhankelijk, voor publieke en private opdrachtgevers. Op het bureau van Veldacademie werken ervaren stadsonderzoekers en ontwerpers van verschillende disciplines aan actuele stedelijke vraagstukken.