Vastgoedmanagers krijgen meer grip op het vastgoed als ze gedegen kennis hebben van het primair proces. Ze moeten leren om door de bril van de gebruikers naar de gebouwen te kijken.
Vastgoedafdelingen van gemeenten en maatschappelijke organisaties werken allemaal aan de professionalisering van de organisatie. Het doel: meer grip krijgen op het vastgoed en zorgen dat de gebouwen nog beter aansluiten op het primair proces. Dat vraagt uiteraard om gedegen kennis van de eigen organisatie, maar ook om kennis van het begrippenkader van vastgoedsturing en assetmanagement. Het Instituut Voor Vastgoed & Duurzaamheid (IVVD) ontwikkelde hiervoor een training waarbij deelnemers inzicht krijgen in veel gebruikte vastgoedsturing en assetmanagement modellen, de theorie en de praktische invulling daarvan.
Sophie Keulemans-ter Kuile is directeur Huisvesting bij zorgorganisatie Cordaan in Amsterdam. Samen met Johan Smit, consultant asset- en onderhoudsmanagement, verzorgt zij de training Vastgoedsturing & Assetmanagement. Volgens Keulemans zijn de uitdagingen van vastgoedafdelingen bijna overal hetzelfde, of het nu gaat om het beheer van een sporthal, een schoolgebouw of een zorginstelling.
‘Waar het voor elke organisatie uiteindelijk op neerkomt is de cruciale vraag: wat is onze core business? Dan hebben we het over de missie en visie van een organisatie en in het verlengde daarvan over de strategie om dat doel te bereiken. De vervolgvragen zijn: wat voor vastgoed hebben we daarvoor nodig? Welk vastgoed hebben we nu al tot onze beschikking? Hoe betalen we dat? En kunnen we dat ook in de toekomst blijven betalen?’
Of het nu gaat om gemeentelijk vastgoed, onderwijsvastgoed of zorgvastgoed, de gebouwen moeten altijd aansluiten op het primaire proces. Het is volgens Keulemans dan ook cruciaal dat vastgoedbeheerders dat primaire proces heel goed in beeld hebben. ‘Ze moeten weten welke doelen de organisatie nastreeft en hoe de toekomst er voor de organisatie in grote lijnen uitziet. Dan weten ze precies wat voor gebouwen er nodig zijn. Vastgoedsturing gaat dan ook voor een belangrijk deel om vooruitkijken en het ontwikkelen van een visie op de toekomst.’
Een belangrijk vraagstuk in de vastgoedstrategie is volgens Keulemans of een organisatie wel eigenaar moet zijn van het vastgoed. ‘Hoort die vastgoedopgave überhaupt wel bij de organisatie thuis of kunnen ze de gebouwen beter door een andere partij laten beheren? Hebben ze voldoende knowhow in huis en zijn ze groot genoeg om beheer en onderhoud op een goede manier in te vullen? Of kiezen ze er bewust voor om het vastgoed te huren en zich enkel te focussen op de core business?’
Goed sturen op vastgoed vraagt om een integrale vastgoedportefeuillebenadering, alles grijpt immers in elkaar. Keulemans: ‘Als je kijkt naar de zorg, dan zie je dat we een enorme uitdaging krijgen om voldoende personeel te vinden. Wellicht zit de oplossing er in om gebouwen neer te zetten waarin we met minder mensen toch goede zorg kunnen leveren. Zo’n gebouw kost misschien meer dan we vergoed krijgen, maar omdat we vervolgens in onze zorgexploitatie een plus hebben, krijgen we in totaliteit toch een positieve businesscase. Bovendien kunnen we in goede gebouwen ons personeel makkelijker langdurig aan ons binden.’
Keulemans wil er maar mee zeggen dat vastgoedbeheerders meer moeten kijken door de bril van de gebruikers. Ze moeten echt de taal leren spreken van het primaire proces. ‘Assetmanagement gaat in feite om het beheren van het kapitaal, maar ons belangrijkste kapitaal zijn onze collega’s. Zeker in de zorg. Dat betekent dat vastgoedafdelingen heel scherp in beeld moeten hebben op welke waardes gestuurd moet worden en wat dit voor gevolgen heeft voor het vastgoed.’
De overkoepelende vraag is dan ook wat voor de gebruikers van een gebouw van betekenis is. ‘Tijdens de training Vastgoedsturing & Assetmanagement leren we de deelnemers niet alleen de theorie en de meest gehanteerde modellen, maar we leren ze vooral ook om door die bril van de gebruikers naar de gebouwen te kijken. Een goede vastgoedbeheerder heeft immers zowel verstand van vastgoed als van de business.’