Verduurzaming gemeentelijk vastgoedportefeuille

| Door Odette Koldewey

Gemeenten moeten de CO2-uitstoot van hun vastgoed verminderen. Dat kost tijd en geld, en vraagt om een lange termijn strategie. Maatwerk is noodzakelijk omdat de routekaart voor elke gemeente anders uitpakt.

De gemeente Zuidplas is in 2010 is ontstaan uit een vrijwillige fusie van de gemeenten Moordrecht. Nieuwerkerk aan den IJssel en Zevenhuizen-Moerkapelle. Het gemeentehuis is in 2019 opgeleverd.

Als onderzoeks- en adviesbureau helpt de stichting W/E adviseurs de landelijke overheid, gemeenten, corporaties en vastgoedbeleggers bij het verduurzamen van gebouwen en gebieden. Men richt zich daarbij op de thema’s energie, circulariteit en gezondheid en ondersteunt opdrachtgevers tijdens het gehele traject van visievorming tot en met de uitvoering in de dagelijkse praktijk. W/E-adviseurs ontwikkelt ook software zoals GPR Gebouw, een digitaal instrument om de duurzaamheid in kaart te brengen met rapportcijfers voor de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Senior adviseur Geert-Jan van den Brand: ‘We werken al meer dan veertig jaar aan een toekomstbestendige leefomgeving, waarin huidige en komende generaties comfortabel en gezond kunnen wonen, werken en recreëren. Ons motto is moeilijke materie makkelijk maken. Naast GPR beschikken we over verschillende tools om dit motto concrete inhoud te geven waaronder rekentools, routekaarten en bepalingsmethoden. Zelf werk ik vooral voor gemeenten en corporaties. Hierbij ligt de focus op energietransitie en circulair bouwen.’

Geert-Jan van den Brand: ‘In onze integrale aanpak met GPR Gebouw nemen we naast energietransitie ook circulariteit en gezondheid mee’

Maatwerk
‘Op dit moment zijn we onder meer betrokken bij de verduurzaming van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zuidplas. Gemeenten worden aangespoord om de CO2-uitstoot van hun vastgoedportefeuilles te verminderen. Met betrekking tot maatschappelijk vastgoed definieert het Klimaatakkoord een concrete ambitie: 49% CO2-reductie in 2030 en 95% CO2-reductie in 2050 ten opzichte van 1990. Hoe pak je dat aan? Het kost tijd en geld, maar vraagt vooral om een strategie voor de lange termijn. De sectorale routekaart gemeentelijk maatschappelijk vastgoed van VNG helpt om de richting te bepalen. Het biedt ook inzicht in de wijze waarop een verbetering van het vastgoed aan de reductie van CO2 kan bijdragen. Het is slim om het implementeren van de energetische maatregelen te combineren met de aanpak van andere duurzaamheidsthema’s zoals circulariteit en gezondheid. De ervaring leert dat je door een gestructureerde aanpak betere en robuuste resultaten boekt. En dat de routekaart voor elke gemeente anders uitpakt. Maatwerk blijft noodzakelijk.’

Verduurzamingsstuur
Bij het opstellen van zo’n routekaart volgen wij het proces van het zogenaamde verduurzamingsstuur (zie illustratie). In goed overleg met de gemeente doorlopen we zes fasen. In de eerste fase (definieer) brengen we de opgave in kaart en verzamelen we de noodzakelijke informatie. In de tweede fase (analyseer) maken we een analyse van de huidige situatie. De aangeleverde informatie wordt ingevoerd en resulteert in een nulmeting van de energetische kwaliteit van de totale voorraad. In de derde fase (ambieer) bepalen we een realistisch ambitieniveau. Daarbij kan per pand voor verschillende ambitieniveaus met het daarbij passende maatregelenpakket worden gekozen. In de vierde fase (simuleer) stellen we verschillende scenario’s op, bij voorkeur vanuit de basisprincipes van de ‘trias energetica’. In de vijfde fase (implementeer) formuleren we het advies aan het gemeentebestuur. Daarbij worden de gebruikers van de gebouwen actief betrokken. Dat maakt de kans van slagen groter. In de zesde fase (evalueer) monitoren we de prestaties en sturen we daar waar nodig bij.’

Bij het opstellen van een routekaart volgt W/E adviseurs het proces van het zogenaamde verduurzamingsstuur

Value case met GPR Gebouw
‘Bij het opstellen van de routekaart voor de gemeente Zuidplas is deze aanpak ook gevolgd. In september 2021 heeft de gemeenteraad met de routekaart ingestemd en geld vrijgemaakt om de eerste panden te onderzoeken. Er is niet voor een businesscase gekozen, maar voor een zogenaamde value case. Daarbij wordt niet alleen naar de investeringskosten gekeken, maar ook naar de toegevoegde waarde van de verduurzamingsaanpak. Daarvoor is GPR Gebouw een geschikt instrument. Naast energie en materialen kijk je dan ook naar gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Deze adviezen worden nu uitgewerkt en daarna aan de gemeenteraad voorgelegd. Na instemming ligt voor de gemeente de weg vrij om op basis van de integrale GPR-gebouwanalyse, een dumava-aanvraag te doen. Deze afkorting staat door Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed. Het is een investeringssubsidie waarmee de rijksoverheid eigenaren van maatschappelijk vastgoed tegemoetkomt in de kosten van de verduurzaming van hun bezit.’

Meerjarenperspectief
‘In 2019 heeft de gemeente Zuidplas voor de eigen vastgoedportefeuille een meerjarenperspectief (MPV) laten opstellen. Daarbij zijn de basiseigenschappen van de individuele panden geanalyseerd en is er een uitspraak gedaan met betrekking tot de strategie, kijkend naar maatschappelijk doel, financiële resultaten, technische staat, toekomstwaarde en duurzaamheid: afstoten, heroverwegen of consolideren. Op grond van dit meerjarenperspectief is bij het opstellen van de routekaart een onderscheid gemaakt tussen wat de kernvoorraad wordt genoemd en de panden die geen meerjarenperspectief hebben. Dit heeft uiteraard ook consequenties voor de te nemen duurzaamheidsmaatregelen. Wat dat betreft zijn – naar zwaarte – drie verschillende pakketten samengesteld: basic, light en heavy. Het is de ambitie van de gemeente Zuidplas om aan het Klimaatakkoord te voldoen. Om dit te kunnen realiseren, is met betrekking tot de kernvoorraad een mix van light en heavy gehanteerd. De overige panden krijgen een basic-aanpak.’