Om toekomstbestendig te blijven zullen zorgorganisaties goed moeten nadenken over hun zorgvisie. Zet aan de voorkant die zorgvisie uiteen en kijk welke exploitatie daarbij past.
Zorgorganisaties staan voor enorme uitdagingen in hun vastgoedbeheer. Prijzen voor bouw, verduurzaming en energie rijzen de pan uit en er hangt een forse verlaging van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) boven de markt. Hoe is het zorgvastgoed in deze lastige en onzekere tijd toekomstbestendig te houden? Drie experts aan het woord.
Dat een verlaging van de NHC verstrekkende gevolgen heeft voor het zorgvastgoed staat voor Erik Laarhoven buiten kijf. Toch moeten zorgorganisaties zich volgens de partner van CFO Capabel niet eenzijdig op het vastgoed focussen, maar op het voortbestaan van de zorgorganisatie als geheel. ‘Breng de zorgexploitatie op orde. Zorg dat het huishoudboekje voor die zorgexploitatie klopt, dat is de eerste en essentiële stap.’
Te lang hebben zorgorganisaties de vergoeding voor het zorgvastgoed gebruikt om verliezen in de reguliere exploitatie af te dekken, stelt Laarhoven. Door de verlaging van de NHC vanaf 1 januari 2024 kan dat straks niet meer. ‘Alle lucht wordt eruit gepompt. De tijd van kruissubsidiëring is definitief voorbij. Ik adviseer zorgorganisaties dan ook een knip te maken tussen de zorgexploitatie en de kapitaallasten. Dat voorkomt vermenging en zorgt dat je beter op beide onderdelen kunt sturen.’
Strategisch vastgoedplan
Een strategisch vastgoedplan is volgens Laarhoven noodzakelijk om de opgaven voor het vastgoed in beeld te brengen. ‘Breng de ambities en uitdagingen in beeld en reken alles goed door. Wat is er de komende tien tot vijftien jaar nodig om het vastgoed up and running te houden? Zijn die ambities overeind te houden met de NHC die straks gaat komen? En welke verplichtingen heb je hierbij als zorgorganisatie? Die verduurzaming, daar kom je niet onderuit. Wat gaat dat kosten en hoe kun je dat het beste inplannen? Zorg dat je daar goed zicht op krijgt. Dat is heel belangrijk.’
Ook Jan Luursema van MaPaLaNa zweert bij een goed vastgoedplan. Dat is de sleutel tot succes. ‘Het is belangrijk dat zorgorganisaties alle mogelijke scenario’s en risico’s in beeld brengen en vervolgens bewuste keuzes maken. Keuzes die aansluiten bij het vastgoed dat ze hebben.’ Er is volgens Luursema namelijk niet één passend antwoord voor de uitdagingen in het zorgvastgoed, er zijn er vele. ‘Dat hangt allemaal af van het soort vastgoed, de leeftijd van het vastgoed en de groeiplannen van de organisatie. Al die zaken moeten goed in beeld worden gebracht zodat vervolgens de bewuste keuzes kunnen worden gemaakt.’
Gemixte portefeuille
Een mix van vastgoed in eigendom en vastgoed in huur is volgens de zorgvastgoedexpert een goede manier om de risico’s te verkleinen. ‘Zorgorganisaties die veel vastgoed huren worden nu extra hard getroffen door de verlaging van de NHC. De meeste huurovereenkomsten zijn namelijk afgesloten op basis van de CPI, ofwel de Consumenten Prijs Index. Door de inflatie gaat de huurprijs nu hard omhoog terwijl de vergoeding voor het vastgoed straks omlaag gaat. Dat gaat knellen. Zorgorganisaties zullen dan ook in gesprek moeten met verhuurders om tot een passende oplossing te komen.’
Volgens Luursema zit hier overigens wel een duidelijke les in: ‘Zorgvastgoed kun je niet risicovrij in je bedrijfsvoering zetten door het sluiten van een huurovereenkomst. Ook als je het vastgoed niet in eigendom neemt, haal je risico’s in huis. Dat blijkt nu eens te meer.’ Een gemixte portefeuille is volgens hem het beste antwoord om de schommelingen in de markt het hoofd te bieden. ‘Zorg hierbij ook voor een spreiding in leeftijd van het vastgoed. Dan spreid je de risico’s het meeste.’
Gezond en toekomstbestendig
Voor veel zorgorganisaties zal de verlaging van de NHC aanleiding zijn nieuwbouw- en verbouwprojecten op de lange baan te schuiven. ‘Doe dat vooral niet’, waarschuwt Anjo Schaafsma, adviseur bij ICSzorg. ‘Het is juist in deze tijd belangrijk om te blijven investeren in het vastgoed, anders schuif je de problemen en uitdagingen alleen maar vooruit.’ Nieuwbouw biedt volgens Schaafsma bovendien kansen om de bedrijfsvoering in een complex gezond en toekomstbestendig te maken.
De uitdagingen waar veel zorgorganisaties voor staan vragen volgens de adviseur van ICSzorg wel om een andere manier van denken. ‘Met de traditionele benadering redden we het niet meer. We moeten veel meer met een brede, integrale blik naar het vastgoed kijken vanuit het levensduurdenken. Niet sec kijken naar de initiële kosten, maar naar de kosten voor de gehele economische levensduur van een zorggebouw. Naar de exploitatiekosten, de kosten voor energie én de kosten voor de zorgexploitatie. Door slim aan de voorkant te investeren kunnen deze kosten omlaag worden gebracht. Bovendien kan de zorgexploitatie in goede gebouwen veel efficiënter worden ingericht.’
Rode cijfers
En die zorgexploitatie, daar draait het uiteindelijk om. Daar zijn de drie experts het over eens. Laarhoven: ‘Zorgorganisaties moeten idealiter een rendement van minimaal 2% uit hun zorgexploitatie halen. Maar de meeste halen dat nu niet of hebben zelfs een negatief rendement. De winsten worden gehaald uit de kapitaallasten en die winsten vallen straks helemaal weg. Ik vrees dan ook dat we veel rode cijfers gaan zien in de jaarrekeningen. De verduurzamingsopgave, die al groot is, wordt daarmee ineens een enorme uitdaging.’
Om toch toekomstbestendig te blijven zullen zorgorganisaties volgens Schaafsma goed moeten nadenken over hun zorgvisie. ‘Zet aan de voorkant die zorgvisie uiteen en kijk welke exploitatie daarbij past. Dat proces moet heel zorgvuldig worden doorlopen voordat er naar de stenen gekeken kan worden. Maar kijk daarna wel bewust wat dit voor de vastgoedontwikkeling betekent en breng dat in één integraal verhaal samen. Voor goede zorgverlening gaat het tenslotte om de combinatie van zorg en stenen.’