Versneld bouwen kan alleen met draagvlak en vertrouwen

| Door Dieuwke van Vuure

De vraag naar sociale huurwoningen is ook in Enschede enorm. Om nieuwbouw in de stad een impuls te geven werd halverwege 2022 het project ‘Versneld bouwen’ gestart, een bijzonder project waarin de gemeente samen met woningcorporatie De Woonplaats en Stichting Jongeren Huisvesting Twente op 4 locaties bijna 200 sociale huurwoningen realiseert binnen twee jaar tijd.

De eerste woningen van het project ‘Versneld bouwen’ zijn begin dit jaar opgeleverd. Nog geen twintig maanden na de eerste gesprekken staan op locatie Ekersdijk 39 modulaire woningen van Barli. Veertien reguliere grondgebonden woningen volgen snel, en ook op drie andere locaties in de stad wordt inmiddels druk gebouwd. In iets meer dan twee jaar tijd worden zo bijna 200 woningen aan de bestaande voorraad toegevoegd, 81 grondgebonden woningen en 108 appartementen.

‘Een uniek project’, stelt Hans Jannink, ontwikkelmanager van De Woonplaats. ‘We hebben dankbaar gebruik gemaakt van de crisis- en herstelwet. Daardoor is de voorbereidingstijd enorm ingekort. We hebben snel een intentieovereenkomst gerealiseerd, snel de locaties vastgesteld en heel snel het stedenbouwkundig plan opgesteld. Dat was mogelijk omdat de samenwerking tussen de partijen goed was. Er was sprake van een transparant proces waarbij iedereen vanaf het begin open kaart speelde. Daardoor konden we snel schakelen. Maar gemakkelijk was het zeker niet. Dit soort projecten vragen om goede interne sturing.’

Participatie
Mark Jansen, projectmanager van de gemeente Enschede: ‘De stappen die je normaal gesproken achter elkaar zet in een ontwikkeltraject, hebben we bij dit project in elkaar geschoven. Processen liepen daardoor gelijktijdig. De grond werd al bouwrijp gemaakt terwijl de puntjes nog op de i werden gezet voor de aanbesteding. Voor de raad was dat wel spannend. Die hadden een iets andere positie dan normaal. Maar met de afspraak dat we participatie zorgvuldig zouden inpassen, kregen we de raad goed mee.’

Draagvlak vanuit de omgeving was cruciaal bij dit project, beaamt ook Jannink. ‘We hebben heel sterk ingestoken op communicatie en participatie. We hebben meerdere avonden per locatie georganiseerd om het gesprek met de omwonenden aan te gaan. Hierbij hebben we informatie opgehaald en onze plannen gedeeld. Telkens hebben we onze keuzes toegelicht en af en toe hebben we onze plannen bijgesteld. Draagvlak was echt een eerste vereiste. Want als je op bezwaren stuit, kunnen alle goede intenties de prullenbak in.’

Nicole Koekkoek: We hebben ruim 900 eenheden in bezit en beheren er 150 voor andere partijen 

Meerdere doelgroepen
Door het zorgvuldige communicatie- en participatietraject waren er slechts twee potentiële bezwaarmakers. ‘Dat is best uniek bij zo’n groot project op vier verschillende locaties in de stad’, stelt Jansen. ‘De mogelijke bezwaren hebben we ook nog eens snel kunnen tackelen. Dat had alles te maken met dat participatietraject.’ Wat mogelijk ook heeft geholpen, is dat in de planvorming meerdere specifieke doelgroepen zijn meegenomen. Zo worden er studio’s voor jongeren gerealiseerd en seniorenwoningen in de vorm van een seniorenhof.

Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT), woningcorporatie voor studenten en jongeren tussen 18 en 30 jaar, was vanaf het begin bij de plannen betrokken. Nicole Koekkoek, manager vastgoedsturing bij SJHT: ‘We zien een behoorlijke opgave in Enschede voor wat betreft het huisvesten van jongeren. Veel jongeren huren bij particuliere huisvesters. Dat zien we graag anders in het kader van betaalbaarheid en leefbaarheid. Maar die opgave kunnen we niet alleen aan. Vandaar dat we graag samenwerken met andere partijen. Dit project was voor ons een ideale kans.’

Hans Jannink: ‘Dit soort projecten vragen om draagvlak en goede interne sturing’

Samenwerking
SJHT gaat 44 woningen beheren die bij De Woonplaats op de balans komen. ‘We hebben ruim 900 eenheden in bezit en beheren er 150 voor andere partijen. Daar komen nu dus nog 44 woningen bij op twee van de vier nieuwe locaties in Enschede.’ Over de samenwerking met De Woonplaats maakt Koekkoek zich geen enkele zorgen. ‘We kennen De Woonplaats goed en hebben eerder ook al met ze samengewerkt. Samen kunnen we ervoor zorgen dat er meer geschikte en betaalbare woningen komen voor jongeren. Dat is voor ons heel belangrijk.’

Een andere partij die al vroeg in het project aanhaakte, was de vereniging Hof Enschede. Samen met deze vereniging werden de plannen voor Hof van Enschede op papier gezet. Jannink: ‘Deze geclusterde woonvorm voor ouderen hebben we tijdens het proces in de plannen opgenomen. Hiermee hebben we veel hooi op de vork genomen, maar het was voor ons belangrijk om ook deze doelgroep goed te bedienen. Goed buurtschap, of in goed Twents ‘noaberschap’, staat bij ons hoog in het vaandel.’

Mark Jansen: ‘We hebben veel geleerd. Die lessen nemen we mee naar volgende projecten’ 

Lessons learned
Volgens Jansen vraagt deze manier van ontwikkelen veel van een gemeente. ‘Het is een dynamischer proces dan normaal. Het kost veel capaciteit om dat in goede banen te leiden. Maar de tijdwinst die we hiermee geboekt hebben, is evident.’ De uitdaging was volgens de projectmanager vooral om snel te schakelen, snel knopen door te hakken en toch alle partijen vanaf het begin mee te nemen in de plannen. ‘Dat vraagt om meer flexibiliteit van ambtenaren. Het vraagt in zekere zin om een cultuuromslag binnen de ambtelijke organisatie. Het is een uitdaging om dat bij iedereen tussen de oren te krijgen.’

Ook Jannink heeft het over ‘kikkers in de kruiwagen houden’. ‘Snelle besluitvorming is de crux, maar je moet daarnaast van boven tot onder in de organisatie draagvlak zien te krijgen. Als je opeens radicaal anders gaat werken, zorgt dat altijd voor gefronste wenkbrauwen. Vertrouwen binnen de organisatie en vertrouwen tussen de verschillende partijen is daarom cruciaal. Gooi je kaarten op tafel en vertel jouw kant van het verhaal. Dat hebben we bij dit project heel goed gedaan. Dat, en het zorgvuldige participatietraject, hebben echt het verschil gemaakt.’

Blauwdruk
Of er in Enschede nu een blauwdruk ligt voor meer snelle gebiedsontwikkelingen durven Koekkoek, Jansen en Jannink niet te zeggen. Jannink: ‘We hebben in ieder geval laten zien dat het kan.’ ‘En we hebben heel veel geleerd’, vult Jansen aan. ‘Al die lessen nemen we mee naar volgende projecten.’