Data-analyse helpt woningcorporaties bij het nemen van de juiste beslissingen. Met goede informatie uit de enorme hoeveelheid beschikbare data kunnen corporaties zo veel mogelijk uit elke euro halen, zowel maatschappelijk als financieel. Maar hoe zet je data om in bruikbare informatie?
Stefan van Loon, hoofd Vastgoedontwikkeling & Specialisten bij Stadlander, was enkele jaren geleden een van de drijvende krachten achter het opzetten van het Datalab. Hij ziet duidelijk meerwaarde in data-analyse bij het sturen op de vastgoedportefeuille. ‘We hebben van oudsher gigantische hoeveelheden data binnen onze corporatie, en door fusies is die berg aan data alleen maar toegenomen. Het probleem is alleen dat al die data in verschillende bakken zitten en dat die bakken nooit aan elkaar gekoppeld zijn. Als we analyses willen maken over ons vastgoed en huurders moeten we telkens in die afzonderlijke bakken kijken. Vandaar dat we nu in ons datalab al die data in één bak stoppen. Door al die beschikbare data te koppelen en in goede dashboards visueel te maken, kunnen we de informatie veel sneller ontsluiten. Zo kun je goede voorspellingen doen die ook echt betrouwbaar zijn. Deze informatie helpt ons om ons onderbuikgevoel te ondersteunen. Het geeft een stukje objectivering aan hetgeen we misschien al dachten en voelden.’
Ivor van der Wagt, dataspecialist bij Stadlander, is een van de vier teamleden van het datalab. Hij is samen met zijn collega’s verantwoordelijk voor het vullen van die overkoepelende databak en voor het realiseren van handige dashboards waarmee zijn collega’s aan de slag kunnen. ‘De kunst zit er voor ons in om de data tot leven te brengen, zodat je niet met een eindeloze en onoverzichtelijke brei aan data blijft zitten. We moeten de data dus goed selecteren, beheren, opbouwen en actueel houden. Kortom, we moeten zorgen dat die stroom blijft werken. Dát is de uitdaging.’
Het datateam is inmiddels één jaar onderweg en redelijk ver met het vullen van die databak. ‘Maar klaar zijn we nooit’, stelt Van der Wagt. ‘We kunnen altijd data toevoegen en hebben naast onze interne bronnen ook al een aantal externe bronnen aan onze databak gekoppeld. Daarmee zijn we echt nog aan het pionieren.’
De komende tijd brengt het datateam óm de zes tot acht weken stukjes informatie naar het bedrijf. ‘Zo voegen we telkens bruikbare data toe aan het primaire systeem.’ Volgens Van Loon moeten corporaties die werk willen maken van data-analyse klein beginnen. ‘Je moet zo’n datalab zien als een grote speeltuin die buiten het primaire systeem bestaat. Daarmee garandeer je dat de primaire systemen altijd gewoon hun werk blijven doen. De uitdaging zit er vervolgens in om het datalab in het begin vooral als een experiment te zien.
Zo geef je vrijheid aan het datateam om zaken uit te proberen en te testen. In de corporatiewereld zijn we namelijk sterk geneigd om alles in regeltjes te gieten, waarmee we zaken helemaal doodstructureren. Ik zou zeggen: durf te experimenteren en durf te beginnen. Als het gaat om persoonsgegevens en hoe je omgaat met privacygevoelige informatie dan zul je af en toe de randen van de regels van de AVG moeten opzoeken, maar wees daar niet bang voor. Zorg er wel altijd voor dat je het achteraf uit kunt leggen en dat het beheersbaar blijft.’ Van der Wagt: ‘Uiteindelijk doen we dit om maatschappelijke waarde te creëren met de data. We doen dit niet voor winstmaximalisatie.’
Langetermijninvesteringsbeslissingen zijn inherent aan vastgoedsturing. Vandaar dat het belangrijk is om het hele plaatje goed in beeld te hebben. Van Loon: ‘Niemand kan de toekomst voorspellen, maar je kunt op basis van de juiste informatie meestal wel een goede inschatting maken. Om een voorbeeld te noemen: corporaties moeten allemaal hun vastgoed verduurzamen. Daar gaat de komende jaren veel geld in zitten. De vraag is dus: waar kun je het best in investeren? En hoe haal je het meeste rendement uit iedere euro? Je kunt hier pas goede beslissingen over nemen als je precies weet wat je in bezit hebt. Als je een complex CO2-neutraal wilt maken is het dus belangrijk om alle beschikbare data over dit complex en zijn omgeving snel inzichtelijk te hebben. Is dit een goed product? Wie zijn de huurders? Vindt de huurder het een goed product? Wat zijn de ontwikkelingen in de wijk en hoe ziet de demografie en opbouw van de wijk er uit? Pas als je al die vragen kunt beantwoorden, kun je een gedegen afweging maken.’
Dataverrijking
Van der Wagt droomt ervan het datalab uit te bouwen tot een volledig geïntegreerd platform met heel veel data van goede kwaliteit. ‘Waar in de toekomst nog potentie ligt, is in de data-uitwisseling met samenwerkingpartners, onze partners in de wijk en in dataverrijking met IoT-data, zoals de sensoren en apparaten in onze woningen. Gezamenlijk kunnen we zo tot een nog grotere waardecreatie uit data komen.’ Van Loon: ‘Het gaat hierbij vooral om maatschappelijke meerwaarde. Willen we onze middelen zo goed mogelijk inzetten op de juiste plek en op het juiste moment, dan moeten we weten hoe die plek er nu uitziet en voorspellen hoe die plek er in de toekomst uit gaat zien.’
Binnen Stadlander is veel draagvlak voor het datalab, al verschilt dit volgens Van der Wagt van persoon tot persoon. ‘Ik merk dat er veel behoefte is aan data-analyse. Maar dan moet je wel met goede inzichten komen. Als je een datalab succesvol wilt maken heb je goede communicatie en consensus nodig binnen je bedrijf.’ Van Loon: ‘Het is daarom belangrijk om met aansprekende voorbeelden en analyses collega’s te prikkelen en uit te dagen om vervolgvragen te stellen. Zodoende kun je binnen de organisatie data-analyse verder professionaliseren.’
Kijkend naar de toekomst ziet Van Loon een belangrijke rol weggelegd voor data-analyse. ‘Mijn droombeeld is dat we met behulp van data-analyse de leefbaarheid van onze wijken kunnen verbeteren, doordat je – gestaafd door data – de diversiteit in de wijken positief kunt beïnvloeden. Dat gaat al best ver en ligt nog ver weg, maar daarmee zouden we wel mooie stappen kunnen zetten.’ Van Loon realiseert zich dat data-analyse ook ethische dilemma’s met zich meebrengt. ‘Technisch gezien kunnen we al op korte termijn bijvoorbeeld risicoscores maken voor wat betreft de kans op wanbetaling, geweld of vandalisme door onze huurders. Willen we dat? En wat doen we daar vervolgens mee? Dat zijn dilemma’s waar we in de toekomst allemaal mee te maken gaan krijgen.’
Spelen en experimenteren
Zo ver is het nu nog niet. De data-analyse staat bij Stadlander nog in de kinderschoenen en de volledige potentie van het datalab moet nog uitgedokterd worden. Maar de mannen en vrouwen van het datateam zitten niet stil en de ontwikkelingen gaan snel. Van der Wagt: ‘Het belangrijkste is momenteel dat het datalab een ontwikkelomgeving blijft waar we met de data kunnen ‘spelen en experimenteren’ en dat we daarnaast een productieomgeving realiseren waar alles wat we hebben gemaakt samenkomt.’ Van Loon: ‘De vervolgstap is om al die data ook nog eens goed te visualiseren. Om met mooie plaatjes, gebiedskaarten en grafieken de data inzichtelijk te maken. Zo moeten we data omzetten in nuttige informatie die in één oogopslag praktisch leesbaar is. Daarmee kun je de vastgoedsturing echt naar een hoger plan tillen.’
Bekijk hier de PDF van het artikel incl. enkele rapportages uit het Datalab.