Warmtewet 2019: (nog) geen zegen voor de verhuurder

| Door IVVD

Menig verhuurder die ook warmte levert aan zijn huurders haalde opgelucht adem toen duidelijk werd dat die warmtelevering niet meer onder de Warmtewet zou vallen. Geen maximumprijs, geen aparte leveringsovereenkomst en geen compensatie bij storingen meer, maar gewoon, zoals voor 2014, via de servicekosten. De wijziging is inmiddels in juli 2019 in werking getreden: de leverende verhuurder moet zich aan de huurrechtelijke regels houden en niet langer aan de Warmtewet. Deze bevrijding heeft echter een keerzijde, die pijnlijk duidelijk is geworden met een veelbesproken arrest van het Gerechtshof in Arnhem.

Jesse Zijlma is advocaat bij BarentsKrans en hoofd van de sectie vastgoed. Gespecialiseerd in juridische aspecten van duurzame energie, van zonnepark tot verduurzaming van vastgoed.

In de uitspraak van 22 juli 2019 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stond een geschil centraal tussen een verhuurder en een huurder over het doorberekenen van de kosten van kapitaals- en onderhoudslasten aan de huurders. De WKO in het gebouw was geen eigendom van de verhuurder, maar daarvoor was een opstalrecht gevestigd ten behoeve van een exploitant. De huurders hadden echter geweigerd een leveringsovereenkomst te sluiten voor de warmte met deze exploitant en weigerden bovendien het vastrecht te betalen aan de verhuurder die dat kennelijk, nu zij geen leveringscontract hadden gesloten met de exploitant, bij hen in rekening bracht via de servicekosten.
text

‘De leverende verhuurder moet zich
aan de huurrechtelijke regels houden
en niet langer aan de Warmtewet’

text

Dit was overigens het gevolg van een eerdere procedure tussen de verhuurder en de exploitant van de WKO, want kennelijk liepen de meningen daarover uiteen. De exploitant kon daarom rustig achterover leunen en de verhuurder moest het vastrecht bij de huurders innen. De kantonrechter stelde de verhuurder in het gelijk en veroordeelde de huurders tot betaling van het vastrecht omdat er sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking (de huurders namen namelijk wel warmte af, maar betaalden daarvoor niet de prijs). Het Gerechtshof ziet dat anders. Het hof ziet de WKO-installatie namelijk als een onroerende aanhorigheid die op basis van de wet deel uitmaakt van de woning. De vergoeding daarvoor dient dus in de kale huurprijs te zitten en kan niet via de servicekosten in rekening worden gebracht. De verhuurder blijft daardoor met een forse kostenpost zitten, een die niet zo maar te repareren is.

Hoewel de uitkomst niet heel verwonderlijk is (de huurcommissie en onder meer de Rechtbank Den Haag waren eerder al tot een gelijke conclusie gekomen en ten aanzien van de good old CV-ketel was het ook al een uitgemaakte zaak), leidt de zaak toch tot veel rumoer. Dat komt onder meer omdat de minister van BZK iets te voortvarend al had aangegeven dat deze kosten ‘gewoon’ via de servicekosten konden worden doorbelast en toen dat iets te kort door de bocht bleek te zijn, dit via een aanpassing van het Besluit Servicekosten wilde oplossen. Verder dan een internetconsultatie is dat plan echter niet gekomen en officiële berichten over nieuwe wijzigingspogingen zijn er (nog) niet. ‘Juridische problemen’ zijn naar verluidt de oorzaak van de radiostilte.

Duidelijk is dus dat de verhuurder deze kosten in dit geval niet kan doorbelasten. Dat betekent natuurlijk niet dat de exploitant ze ook niet in rekening mag brengen. Daarvoor zou deze echter wel een leveringsovereenkomst moeten sluiten en dienen verhuurder en exploitant hun werkzaamheden beter op elkaar af te stemmen dan hier het geval was. De Warmtewet was toch zo gek nog niet.