De woningbouwopgave in Nederland is groot. De mogelijk langdurige opvang van Oekraïense vluchtelingen maakt de opgave zowaar nog groter en complexer. Maar er zijn ook kansen, stelt Rob Haans, bestuursvoorzitter van de Alliantie. Industrialisering van de bouw speelt hierbij in zijn ogen een belangrijke rol.
[Door: Ivo van der Hoeven, redactie IVVD]
Rob Haans is sinds oktober 2013 bestuursvoorzitter van de Alliantie, een van de grootste woningcorporaties van Nederland. In de afgelopen tien jaar heeft hij de corporatiewereld zien veranderen. Na een moeilijke periode zijn woningcorporaties weer opgekrabbeld. Er is weer trots en zelfverzekerdheid. Maar er liggen ook grote uitdagingen te wachten. Zo moet veel oud vastgoed in sneltreinvaart verduurzaamd worden, is een versnelling van de bouw noodzakelijk en vraagt ook de opvang van vluchtelingen veel van corporaties. Haans weet als oud-voorzitter van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting alles van dat laatste thema. Samen met Nicole Maarsen en Harriët Tiemens vormde hij de afgelopen twee jaar het bestuur van de taskforce die gemeenten, provincies en woningcorporaties ondersteunde bij de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting. Zeker niet alle gestelde doelen zijn gehaald, maar toch noemt Haans de taskforce een groot succes.
‘De ambitie vooraf was torenhoog. Die ambitie hebben we in volume niet gehaald, maar we hebben wel de categorie verplaatsbare woningen op de kaart gezet. De mogelijkheden en kansen van deze nieuwe categorie woningen worden overal in het land herkend. Na een moeizame start in 2022 is het volume flexwoningen in 2023 verdubbeld en ik verwacht komend jaar nogmaals een verdubbeling. Bovendien heeft het Rijksvastgoedbedrijf met de opdracht voor 2.000 flexwoningen echt iets in gang gezet. Dat is een belangrijke ontwikkeling.’
Rob Haans: ‘Ik ben geschrokken van het gebrek aan urgentie bij de tijdelijke huisvesting van vluchtelingen’
Toch zijn er nog de nodige misstanden bij de opvang van vluchtelingen. Hoe kijkt u daartegenaan?
‘Ik ben heel erg geschrokken van het gebrek aan urgentie bij de tijdelijke huisvesting van vluchtelingen. Iedereen heeft z’n mond vol dat het zo’n groot probleem is, maar er gebeurt vervolgens veel te weinig. En dat terwijl er nog dagelijks mensen in Nederland aankomen met enkel een rugzakje. Die mensen moeten fatsoenlijk opgevangen worden. Ze hebben huisvesting nodig. Het is mij tegengevallen dat die urgentie wel sterk in beleid vertaald wordt, maar in het handelen nog lang niet altijd sturend is.’
Wat moet er volgens u gebeuren om het tij te keren?
‘Het gevoel van urgentie moet nog meer omhoog. En we moeten nog meer inzetten op kwalitatief goede flexwoningen. Als we voldoende verplaatsbare woningen realiseren die lang mee kunnen, dan creëren we een flexibele schil in onze woningvoorraad. Daarmee kunnen we acuut en veel sneller groepen mensen huisvesten. En dat is nodig ook, want Nederland groeit terwijl onze woningvoorraad veroudert. Er komt steeds meer druk op de woningmarkt. Dat mag niet ten koste gaan van de opvang van vluchtelingen en woningzoekenden in de eigen omgeving. Met die flexibele schil van woningen kunnen we de komende decennia een mix van doelgroepen beter opvangen. Wel moeten we dan ook nadrukkelijk kijken naar de ruimtelijke ordening, want we moeten die woningen uiteraard wel kwijt kunnen. Nu zijn er nog teveel gemeenten die locaties niet beschikbaar krijgen. Daardoor staan flexwoningen nog te vaak in een hal te verstoffen.’
Flexwoningen zijn in de meeste gevallen modulair van opzet. Gaat deze manier van bouwen ook de reguliere bouw veranderen?
‘Dat verwacht ik zeker. En niet alleen omdat we hiermee de bouwtijd kunnen verkorten. Nog belangrijker is dat we hiermee ecologisch kunnen bouwen met biobased materialen. Dat vraagt om geconditioneerde omstandigheden in fabrieken en hallen. En dan kom je vanzelf uit bij dat industriële proces. Een kostenbesparing verwacht ik niet meteen met deze manier van bouwen. Sterker nog, het zal in het begin waarschijnlijk duurder worden. Maar als we meer volume en repetitie weten te maken, gebruikmakend van efficiënte fabrieken met een hoge vullingsgraad, dan zal dat op termijn zeker leiden tot een kostenbesparing.’
Rob Haans: ‘De bestaande infrastructuur en financieringsstructuur staan vernieuwing nu nog te vaak in de weg’
Hoe kan de corporatiesector zorgen voor meer volume?
‘Door meer samenwerking tussen corporaties. Zo kunnen we als sector productiestromen realiseren. Daar zijn inmiddels een paar mooie voorbeelden van. Zo werken corporaties in de regio Eindhoven samen onder de noemer WoonST en in het westen van het land hebben we de Bouwstroom Noord-Holland. De corporaties zorgen in deze bouwstromen gezamenlijk met hun projecten voor meer continuïteit in de bouw. De aannemer met een fabriek kan daardoor gaan optimaliseren, en dan gaan de kosten omlaag. Maar daarvoor moeten we ook kritisch naar de procedures kijken. Nu moeten gemeenten nog vaak een afzonderlijk vergunningstraject doorlopen bij conceptwoningen. Dat kost veel tijd. Ik denk dat we in dat voortraject veel zaken slimmer kunnen organiseren. Bijvoorbeeld door met certificaten voor conceptwoningen te werken.’
Er moet dus niet alleen worden ingezet op versnelling van de bouw, maar ook op versnelling van het voortraject?
‘Dat denk ik zeker. De bestaande infrastructuur en financieringsstructuur staan vernieuwing nu nog te vaak in de weg. Het is soms echt pushen op die vernieuwing. Het mooie van werken bij een corporatie is dat we vrij veel ruimte hebben om te experimenteren en om innovatie een kans te geven. We hebben heel stabiele kasstromen en voorspelbare financiële condities. Dat geeft ons de ruimte om nieuwe zaken uit te proberen. Het is daarbij wel van groot belang dat alle betrokken partijen elkaar in voldoende mate begrijpen en oog hebben voor elkaars belangen. Een corporatie, een ontwikkelaar en een gemeente spreken nu nog lang niet altijd dezelfde taal. Als we die partijen slimmer bij elkaar brengen, dan kunnen we veel tijdwinst boeken. Dan wijzen we straks niet meer naar elkaar, maar naar het probleem. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties onder leiding van Staf Depla gaat hier de komende tijd werk van maken.’
U hebt er vertrouwen in dat dit de woningbouw gaat versnellen?
‘Ja, dat verwacht ik wel. We hebben nu helaas nog te maken met een gure tegenwind. Met hoge rentes en hoge bouwkosten. Ook de corporaties worden daarmee geconfronteerd. We lopen daardoor tegen grenzen aan. Het is aan ons en aan het nieuwe kabinet om die grenzen zo veel mogelijk weg te halen. Als dat lukt, dan krijgen we een stabiele lijn en kunnen we echt vaart gaan maken.’
Rob Haans is sinds oktober 2013 bestuursvoorzitter van de Alliantie. Hiervoor was hij drie jaar bestuursvoorzitter van woonstichting De Key. Van 2022 tot 2023 was hij tevens voorzitter van de landelijke commissie Versnelling tijdelijke huisvesting.