We moeten het vastgoed echt borgen bij de besturen

| Door IVVD

Het vastgoed krijgt nog niet de plaats die het verdient bij onderwijsbesturen. En dat terwijl er een enorme uitdaging ligt in onderwijsland als het gaat om nieuwbouw en renovatie van schoolgebouwen. Daardoor worden kansen gemist denkt Wichert Eikelenboom, bestuurslid van Stichting Voila in Leusden. ‘Het wordt tijd om vastgoed echt goed te borgen bij de besturen.’

Wichert Eikelenboom is sinds de oprichting van Stichting Voila in 2009 de man binnen de Leusdense onderwijsstichting van het vastgoed. Een scherpe visie op het vastgoed wordt bij andere besturen nog vaak node gemist, denkt hij. Volgens hem is het de hoogste tijd om daar verandering in te brengen.
‘Ik maak me zorgen over welke uitdaging er in onderwijsland nog ligt. Er moeten de komende jaren heel veel scholen worden aangepakt. Er is veel nieuwbouw en renovatie nodig. Jaarlijks worden er nu 100 tot 120 scholen aangepakt, maar er zijn er in totaal 7.000 in Nederland. Met dit tempo blijven we achter de feiten aanlopen. Er zal iets moeten gebeuren. Willen we de uitdaging op een goede manier aangaan, dan moeten we zelf het initiatief nemen. Dus niet achter de architect of installateur aanlopen, maar zelf weten wat we willen. Het probleem is dat er bij veel besturen nog te weinig kennis is als het gaat om het vastgoed. Het vastgoed krijgt nog niet de plaats die het verdient bij besturen.’

Wichert Eikelenboom is bestuurslid van Stichting Voila in Leusden.

Stichting Voila is de grootste onderwijsorganisatie in Leusden en Achterveld. Wat Voila uniek maakt in onderwijsgevend Nederland is dat zij drie identiteiten vertegenwoordigt, de katholieke, de openbare en de protestants-christelijke. Voila staat voor Verschillend Onderwijs in Leusden Achterveld. Zij houden kantoor in het gemeentehuis van Leusden, wat goed werkt voor de communicatie met de gemeente.

Hoe komt het dat er in het onderwijs nog te weinig naar het vastgoed wordt gekeken? En geldt dat voor alle besturen?
‘In het onderwijs is er een enorm verschil in kennis en kunde binnen de besturen. Als voormalig ambassadeur van Green Deal Scholen heb ik met verschillende directeuren en besturen aan tafel gezeten. Dan merk je hoe groot de kloof is tussen de “eenpitters” met vaak een vrijwilligersbestuur en de grotere onderwijsstichtingen in de grote steden. De grotere spelers hebben allemaal één of meer vastgoedmensen in dienst. De eenpitters en kleinere besturen hebben daarentegen geen geld om een huisvestingsspecialist in dienst te nemen. Dan krijg je al snel suboptimale oplossingen. Ook op het gebied van duurzaamheid worden daardoor kansen gemist. Vastgoed en facilitaire zaken staan bij de meeste besturen nu eenmaal niet bovenaan de prioriteitenlijst.’

En dat zou volgens u wel moeten?
‘Zeker, want als er geen sprake is van strategische vastgoedsturing wordt er sterk op de korte termijn gedacht. In de beleidsplannen en onderhoudsplannen wordt dan hooguit vier tot vijf jaar vooruit gekeken, maar je moet in het onderwijs juist verder vooruit durven kijken. Kijk niet alleen naar wat je nu nodig hebt, maar ook naar wat je over vijf of tien jaar nodig hebt en zorg dat het onderwijsgebouw daarop is aangepast. Zorg voor gebouwen die mee kunnen bewegen met de vraag. Kijk bij nieuwbouw nadrukkelijk naar de lange termijn. Maak gebruik van het “total cost of ownership”-denken om de langetermijnexploitatiekosten en kortetermijnbouwkosten op elkaar af te stemmen. Dat zorgt voor andere keuzes. Dan kies je voor de optimale oplossingen en kun je duurzaamheid echt integreren in je vastgoedbeleid.’

Dat klinkt heel mooi, maar de schoolgebouwen moeten natuurlijk wel betaalbaar blijven.
‘Dat kan ook zeker. Ik heb zelf onlangs nog een aanbesteding gedaan voor een nieuw schoolpand, nul-op-de-meter voor onder de 2.000 euro per vierkante meter. Dus het kan echt wel, je moet alleen af van de traditionele manier van aanbesteden en kijken wat er nog meer mogelijk is. Wij hebben bij Voila deze aanbesteding in de markt gezet met een Engineer, Build, Maintain, Energy-contract. Dan heb je dus geen volledig uitgeschreven programma van eisen, maar bied je de markt de kans om hun kennis aan de voorkant in te bouwen. Eén partij zet het gebouw neer en is voor twintig jaar verantwoordelijk voor het onderhoud en het energieverbruik. De enige zaken die van tevoren vastliggen zijn de prestatie-eisen en het budget. Dan is het aan de aannemer om met een goed plan te komen. Uiteraard hebben we hierbij wel een bureau ingeschakeld om de aanbesteding in goede banen te leiden, want de benodigde juridische kennis hebben we niet in huis.’

En dan laten jullie je verder verrassen?
‘Nou nee. We hebben natuurlijk wel een functioneel programma van eisen. De functionaliteit wordt door de school bepaald. Het gebouw moet echt worden afgestemd op de onderwijsvraag. Het onderwijsteam bepaalt daarom in belangrijke mate welke looplijnen er komen, en hoeveel instructieruimtes en leerpleinen er nodig zijn. De volgende school die wij gaan neerzetten is in feite helemaal leeg. Dat wordt een splitlevel-gebouw met allemaal open verdiepingen waar losse, verplaatsbare units in komen, zodat er telkens nieuwe lesruimtes kunnen worden gecreëerd. Die wens kwam heel sterk vanuit het onderwijsteam, dus dat hebben we meegenomen in de plannen. Maar over de uitvoering en de materiaalkeuzes hebben zij niets te zeggen, dat stuk laten wij over aan de markt.’

Wat adviseert u schoolbesturen die nog worstelen met hun vastgoedbeleid?
‘Vooruit kijken. Het is heel belangrijk om goede langdurige Integrale Huisvestingsplannen (IHP’s) op te stellen. Vandaar dat ik ook zo blij ben met de nieuwe landelijke wet die er aan zit te komen. Die verplicht gemeenten om in samenspraak met schoolbesturen een IHP voor ten minste 15 jaar op te stellen. Dat geeft rust voor onderwijsorganisaties, want die hoeven dan niet meer te lobbyen voor geld. In Leusden hebben we gelukkig altijd goed overleg gehad met de gemeente, dat gaat echt hand in hand. Wij werken dan ook al langer met een IHP. Die ontwikkeling zie ik bij steeds meer gemeenten. Een goede zaak, want ook de gemeente heeft er belang bij om goede sturing te geven aan het onderwijsvastgoed. Tenslotte willen we allemaal hetzelfde: goede, inspirerende plekken voor de kinderen om onderwijs te volgen.’