Gemeenten staan voor de enorme uitdaging hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen. Integraal inzicht in de korte- en langetermijneffecten van verduurzamingsmaatregelen is nodig om sneller te voldoen aan het Klimaatakkoord van Parijs en het Nederlandse klimaatbeleid.
‘We staan met z’n allen voor een enorme uitdaging’, stelt Rinus Vader, leading professional energietransitie bij advies- en ingenieursbureau Royal HaskoningDHV. ‘De wettelijke kaders die vanuit Parijs en Den Haag worden uitgewerkt, overstijgen in de meeste gevallen de ambities die gemeenten zich eerder stelden als het gaat om het verduurzamen van het eigen vastgoed. Die komende wettelijke kaders vragen om een ingrijpend pakket aan maatregelen.’ Gemeenten moeten dus aan de slag.
Met de huidige vastgoedvoorraad wordt het erg kostbaar om deze ambities te halen en dus moet er breder gekeken worden naar het drieluik: gebruik, gebouw en gebied. Maar waar moeten gemeenten beginnen? Welke maatregelen hebben het meeste effect en hoe verwerk je deze plannen tot een overzichtelijke routekaart voor verduurzaming? Met de FastLane-aanpak ondersteunt Royal HaskoningDHV gemeenten die aan de slag willen met de verduurzaming van het vastgoed.
‘Onze bijdrage is er vooral op gericht om transparantie te scheppen in alle maatregelen die er momenteel op de markt zijn’, legt Vader uit. ‘En dat worden er steeds meer, want er komen bijna maandelijks nieuwe verduurzamingsmaatregelen bij. Met onze aanpak kunnen we deze maatregelen doorrekenen, doelmatige pakketten op papier zetten en verschillende scenario’s opstellen. Gemeenten kunnen daar vervolgens, gegeven hun ambities en beschikbare middelen, keuzes in maken.’
‘Het vuurtje stoken, daar moeten we echt van af’, stelt Vader. ‘We moeten naar andere warmtebronnen. Naar warmte uit de lucht, uit de bodem en uit water. Dat is de manier om de uitstoot van het broeikasgas van de gebouwde omgeving, de CO2-emissie, terug te brengen. Maar dat heeft uiteraard gevolgen voor het vastgoed. De warmte die je uit de lucht, de bodem en het water haalt, is qua temperatuur niet te vergelijken met die bij verbranding van olie en gas. Je zult meer verwarmingsoppervlakte nodig hebben voor de distributie van deze warmte in gebouwen, bijvoorbeeld met behulp van grotere radiatoren of vloerverwarming. En oudere gebouwen veel beter isoleren, anders blijf je verwarmen voor de vogels.’
Transitie naar andere warmtebronnen
Vaders devies is: maak het allemaal niet te ingewikkeld. De techniek achter verduurzaming van vastgoed mag dan complex zijn, het realiseren van de verduurzamingsambities hoeft dat niet te zijn. ‘Ik ben erg van het pragmatisme. Als je energie wilt besparen moet je eerst naar het gebruik kijken. Wat heb je werkelijk nodig? Alles wat je niet nodig hebt, kun je buiten gebruik stellen. Daar valt al een behoorlijke winst te behalen.’ Voor gemeenten is het belangrijk om te kijken welke gebouwen veel energie verbruiken en of deze nog wel passen in het huisvestingsplan voor de lange termijn.
Gemeentelijk vastgoed valt volgens Vader grofweg te verdelen in drie categorieën: de monumenten, de overige gebouwen van voor 1996, en de gebouwen van na 1996. ’Ik adviseer gemeenten om hun gebouwen eerst te inventariseren naar deze drie categorieën. Steek in eerste instantie de meeste tijd en aandacht in de categorie nieuwere gebouwen. Daar haal je het snelst resultaat. Maak daarnaast voor de gebouwen van voor 1996, de gebouwen met minder goede energetische kwaliteiten, een plan voor de warmtetransitie én isolatie en sluit hierbij zo veel mogelijk aan op de meerjarenonderhoudsplannen. Renovaties zijn ideale momenten om verduurzamingsmaatregelen door te voeren. De monumenten in een stad komen als laatste aan de beurt. Gemeenten moeten hier nu nog niet te veel tijd en geld in steken qua verduurzaming.’
Snel resultaat halen
Toch valt juist bij monumenten vaak veel winst te behalen. Volgens Vader kan dat vooral door naar het gebruik te kijken. ‘Overweeg om deze gebouwen bijvoorbeeld in de winter niet te gebruiken, of hooguit met infraroodverwarming. Als je het gebruik aanpast, hoef je als gemeente niet te investeren in kostbare isolatie en reduceer je toch CO2-emissie. En wellicht komt er op termijn een nieuwe, betaalbare techniek om deze gebouwen alsnog fossielvrij te verwarmen, bijvoorbeeld met behulp van waterstof of geothermie.’
Nadat de impact van de energiebesparende maatregelen van de gebouwen in kaart is gebracht, is het goed om voor de resterende energiebehoefte duurzame vormen van energieopwekking buiten de gebouwen te verkennen in een masterplan energie. Volgens Vader moeten gemeenten hierbij niet alleen naar de gebouwen zelf kijken. ‘Kijk ook naar het gebied en probeer waar mogelijk energie uit de omgeving van de gebouwen te oogsten. De toepassing van geothermie, aardwarmte, is daarbij een interessante optie. Maar ook technieken om thermische energie uit oppervlaktewater te winnen, krijgen steeds meer voet aan de grond. Gemeenten kunnen hierbij initiatiefnemer zijn en andere partijen uitnodigen om aan te haken. Daarmee bied je de wijk het begin van een businesscase en geef je als overheid het goede voorbeeld.’
Vader ziet twee gevaren die de energietransitie in de weg zitten: enerzijds de angst voor het nemen van spijtmaatregelen, de maatregelen die achterhaald worden door betere of goedkopere technieken. En anderzijds de veelheid aan de aangeboden maatregelen, die een onoverzichtelijke lappendeken aan verduurzamingsmogelijkheden oplevert. Dat leidt volgens hem af van het grotere verhaal. De oplossing zit in transparantie en overzicht.
Routekaart verduurzaming
‘Denk niet: het is te duur dus we doen maar niks, maar faseer de investeringen, sluit aan op de huisvestingsplannen en de meerjarenonderhoudsplannen en denk vooruit. Als je als gemeente het huisvestingsplan, het meerjarenonderhoudsplan, het vastgoedverduurzamingsplan en het masterplan energie samenbrengt, kom je al snel tot een hanteerbare routekaart voor verduurzaming van je vastgoedportefeuille. Daarmee hoeven er echt niet meteen miljoenen geïnvesteerd te worden, maar heb je wel overzicht en inzicht. Gemeenten kunnen zo veel gerichter met hun meerjarenonderhoudsplannen en huisvestingsplannen omgaan, en het nemen van spijtmaatregelen voorkomen.’
GEBRUIK
Als je op energie wilt besparen moet je eerst kijken naar het gebruik. Wat heb je werkelijk nodig voor je maatschappelijke huisvestingsopgave?
GEBOUW
We moeten stoppen met vuurtje stoken en onze naoorlogse gebouwen een goede jas aan doen.
GEBIED
Probeer energie uit het gebied rond je gebouwen te oogsten. We moeten naar andere warmtebronnen: naar warmte uit de lucht, uit de bodem en het oppervlaktewater.