Een woon-zorgovereenkomst is een ‘gemengde overeenkomst’. Het beëindigen van het ‘zorgdeel’) is véél makkelijker dan het beëindigen van een huurovereenkomst.
COLUMN Joke Mikes
Huurders van woonruimte hebben in Nederland vergaande huurbescherming, die is verankerd in het Burgerlijk Wetboek. Door het dwingendrechtelijke karakter daarvan, kan hiervan niet contractueel worden afgeweken. Dit betekent dat een verhuurder de huur uitsluitend kan opzeggen indien er sprake is van een in de wet genoemde opzeggingsgrond en de opzegging voldoet aan de voorgeschreven formaliteiten. Maar zelfs als deze juridische horde is genomen, dan nog resulteert die opzegging niet in het einde van het huurcontract, tenzij de huurder daarmee instemt. Doet de huurder dat niet, dan zal de verhuurder een procedure moeten starten om de opzegging te laten toetsen door de rechter en moeten vorderen dat de rechter bepaalt dat de huur eindigt.
Voor een zorgaanbieder die (ook) woningen verhuurt, is die huurbescherming natuurlijk niet gunstig. Na het eindigen van de zorg, wil de zorgaanbieder de woning aanbieden aan een andere zorgbehoevende en ook is het financieel ongunstig indien uitsluitend de woning wordt verhuurd, zonder dat er zorg wordt verleend. Bovendien wordt er een woning ‘bezet gehouden’. Een ander onwenselijk gevolg is dat de zorginstelling haar woningen niet meer kan verhuren aan de zorgbehoevenden waaraan zij zorg levert, waardoor de kwaliteit van de woonvoorziening en zorg teruglopen.
Als het zorgelement overheerst en beideovereenkomsten gekoppeld zijn, dan kan geen beroep op huurbescherming worden gedaan
Een woon-zorgovereenkomst kwalificeert als een ‘gemengde overeenkomst’. Het beëindigen van een overeenkomst van opdracht (het ‘zorgdeel’) is namelijk véél makkelijker dan het beëindigen van een huurovereenkomst. Als het element verzorging duidelijk overheerst en beide overeenkomsten gekoppeld zijn, dan kan de zorgbehoevende geen beroep doen op huurbescherming, zo blijkt uit de rechtspraak.
Of er sprake is van een ‘overheersend zorgelement’, moet per geval worden beoordeeld waarbij ‘alle omstandigheden van het concrete geval’ van belang zijn.
Uit rechtspraak volgt dat wordt gekeken naar de volgende aspecten:
• Wat is de aard en omvang van het zorgpakket?
• Zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig aangegaan?
• Zijn de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk?
• Is de zorgbehoevende/huurder ermee bekend, althans kon hij begrijpen dat de woning hem uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren?
Ongeacht of er sprake is van één gecombineerde huur- en zorgovereenkomst of van een huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde zorgovereenkomst, geldt verder dat de beide contracten zodanig nauw met elkaar verbonden moeten zijn dat het einde van de ene overeenkomst ook het einde van de andere betekent.
Het uitsluitend opnemen van een koppeling is onvoldoende. Uit de overeenkomst zal ook duidelijk moeten blijken dat deze met elkaar samenhangen.
Het blijft voor zorgaanbieders dus altijd goed opletten bij het opstellen van een huurovereenkomst!
Joke Mikes is advocaat/partner bij Justion Advocaten en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA).