Bij het ontwikkelen en bouwen van woningen wordt steeds weer opnieuw het wiel uitgevonden. Bas Sievers van Wonen Limburg vindt dat het hoog tijd wordt om niet meer vanuit het proces, maar vanuit het product te denken. Omdenken is het devies. Zelf is hij er al volop mee bezig.
Wonen Limburg is de grootste woningcorporatie in Limburg. Ze opereren in de hele provincie en ook in het aangrenzende Zuidoost-Brabant. In totaal beheren ze 26.000 woningen. We spreken Bas Sievers in het Wonen Limburg Huis in Roermond. Hij is directeur Wonen & Vastgoed en steekt direct van wal: ‘Wij werken vanuit twee stuurlijnen: Mens & Maatschappij en Wonen & Vastgoed. Bij ons staat de mens centraal; het vastgoed beschouwen wij als middel. Dat klinkt wellicht logisch, maar blijkt in de praktijk lang niet altijd het geval te zijn. Wij zien onszelf in de eerste plaats als een uitvoerende organisatie om passende woonproducten aan te bieden en te onderhouden. We hebben tegenwoordig een vrij brede opgave, zowel qua nieuwbouw als met betrekking tot onderhoud en renovatie. Bij renovatie gaat het om het verduurzamen van ons totale woningbezit.
Het landelijk energieakkoord schrijft in dit verband voor dat we in 2020 stappen moeten hebben gezet en gemiddeld label B moeten hebben bereikt. We kunnen dat realiseren zonder de huren te verhogen. De energiebesparing komt bij ons dus volledig ten goede aan de bewoners. Bij nieuwbouw worden we steeds meer uitgedaagd om over nieuwe woonconcepten na te denken. Daar waar in de grote steden een steeds grotere druk op de woningmarkt is komen te staan, hebben we hier in sommige delen van Limburg met krimp te maken. En er zijn meer veranderende marktomstandigheden waarmee we rekening moeten houden, onder andere in maatschappelijk opzicht met betrekking tot vergrijzing, de huisvesting van woonurgenten en statushouders.’
‘Betaalbare huurwoningen zullen fundamenteel goedkoper moeten worden gerealiseerd’
Kompaswoningen
‘Tegen deze achtergrond kunnen we niet overal voor de eeuwigheid bijbouwen. We hebben steeds meer behoefte aan concepten voor tijdelijke en flexibele huisvesting waarmee we direct woningen aan onze voorraad kunnen toevoegen. We noemen ze kompaswoningen. Ze zijn bestemd voor mensen die dringend een dak boven hun hoofd nodig hebben en geholpen zijn met een tijdelijke woning. Daarbij kan het ook om mensen gaan die vanwege privéomstandigheden snel een andere woonruimte nodig hebben. Ze kunnen dan even op adem komen en in alle rust op zoek gaan naar een geschikte woning voor de langere termijn. Zo zijn we in 2014 in samenwerking met “tentenbouwer” Neptunus gestart met het realiseren van tijdelijke appartementen in Panningen. Het ging daarbij om twintig appartementen met een huurcontract van twee jaar en een huur van 430 tot 560 euro per maand. Dit complex is voor een periode van tien jaar opgezet en is exploitatief mede mogelijk gemaakt door de gemeente Peel en Maas. Zij stelden de grond om niet ter beschikking. Een ander voorbeeld van kompaswoningen zijn de dertig zogenaamde Heijmans One-woningen die in 2016 in Weert zijn neergezet. Daarbij ligt het accent meer op het aanbieden van starterswoningen voor jonge eenpersoonshuishoudens. Het is een verfrissend concept dat deze doelgroep voor een huur van zo’n 575 euro precies biedt wat je in deze levensfase en deze tijd nodig hebt. Ze hebben een oppervlakte van 39 m2, zijn energiezuinig en geproduceerd van hout uit 100% duurzaam beheerde bossen. Ook dit project werd door de gemeente exploitatief mogelijk gemaakt.’
Woningcatalogus nieuwbouw
Ook bij permanente nieuwbouw is het volgens Bas Sievers zaak om anders te gaan denken: ‘Als ik blijf vragen wat ik vroeg, dan krijg ik wat ik kreeg, en verandert er dus niets. We hebben overal in Nederland behoefte aan betaalbare huurwoningen en dat is hier in Limburg niet anders. Die zullen fundamenteel goedkoper moeten worden gerealiseerd, anders kunnen we ze bedrijfsmatig simpelweg niet meer exploiteren.’ Bas Sievers verbaast zich er in dit verband over dat het wiel bij het ontwikkelen van nieuwe projecten steeds weer opnieuw wordt uitgevonden: ‘We moeten meer vanuit het product en minder vanuit het proces gaan denken. Dat heeft onder andere als voordeel dat je de ontwikkelingskosten eruit haalt, dan wel over meerdere projecten spreidt. Je creëert verschillende woonconcepten voor verschillende doelgroepen en zet die in waar je ze nodig hebt. Daarmee stel je als het ware een woningcatalogus samen waaruit steeds een keuze kan worden gemaakt. Het spreekt vanzelf dat deze gestandaardiseerde woningen dan ook sneller kunnen worden gebouwd en vanwege de schaalvoordelen goedkoper kunnen worden ingekocht. Een dergelijke aanpak maakt het tevens mogelijk om meer te investeren in de wijze waarop ze worden gebouwd, mede gelet op de toenemende eisen die de overheid daaraan stelt. Wij zijn er inmiddels mee begonnen en hebben zo’n woningcatalogus voor onze eigen opgave gecreëerd.
Wij nodigen andere woningcorporaties uit om met ons mee te denken en doen. Dat zal nog meer schaalvoordelen opleveren. We hebben een ander naambordje, maar staan allemaal voor dezelfde opgave. Waarom pakken we het dan niet gemeenschappelijk aan?’ Bas Sievers, directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg