Woningbouwproductie moet fors naar boven

| Door Odette Koldewey

De woningbouwopgave moet fors naar boven worden bijgesteld na nieuwe ramingen van het Centraal Bureau voor de Statistieken (CBS). Volgens het CBS is er in de periode 2020-2024 een woningbouwopgave van 95.000 woningen per jaar. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt dat corporaties financieel goed genoeg zijn toegerust om de ambitieuze woonagenda te kunnen realiseren.

De nieuwste demografische ramingen van het CBS wijzen op een woningbouwopgave van 95.000 woningen per jaar in de periode 2020-2024. Ook gemiddeld over de periode 2020 tot 2035 gaat het nog altijd om een opgave van 75.000 woningen per jaar.

Groei door migratie
De verwachte groei van het aantal huishoudens is door het CBS fors opwaarts bijgesteld met ruim 80.000 huishoudens per jaar in de komende kabinetsperiode. De sterke opwaartse bijstelling wordt volledig veroorzaakt door migratie.
Wat de woningbouwopgave volgens het EIB nog zwaarder maakt, is de verwachting dat de sloop-nieuwbouw de komende jaren ook nog licht groeit. Hiermee komt de woningbouwopgave op 95.000 woningen per jaar tot 2024, een vraagontwikkeling die zich lang niet meer heeft voorgedaan op de Nederlandse woningmarkt.

Vervangingsopgave corporaties
De kern van de uitbreidingsvraag zit volgens het EIB in de private sector, terwijl de vervangingsvraag vooral bij de corporaties zit. In de studie ‘Woningbouwopgave tot 2035 en de investeringscapaciteit van corporaties’ stelt het EIB dat de corporaties financieel goed genoeg zijn toegerust om de woningbouwopgave te kunnen realiseren.
Wel wordt er in de studie gewezen op mogelijke belemmeringen voor het realiseren van de uitbreidingsvraag. Die zitten vooral bij de ruimtelijke ordening en andere regelgeving die aangrijpt op de nieuwbouw van woningen.

Voldoende financiële middelen
De conclusie van het EIB dat corporaties voldoende financiële middelen hebben om de sterk groeiende vraag naar woningen aan te kunnen, staat haaks op recent onderzoek in opdracht van drie ministeries. In dat onderzoek werd geïmpliceerd dat corporaties onvoldoende investeringscapaciteit zouden hebben om de maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw en verduurzaming te realiseren.

Er zou zelfs sprake zijn van een tekort van 30 miljard euro. Dit zou volgens het onderzoek betekenen dat de corporaties veel minder woningen kunnen bouwen dan nodig is in de periode 2020-2035. Maar nadere analyse van deze studie laat volgens het EIB zien dat de conclusies voorbarig zijn en dat er in het onderzoek is uitgegaan van zeer ongunstige en deels onrealistische uitgangspunten.

Onderhoudskosten en rentes
Het EIB stelt dat bij meer evenwichtige uitgangspunten, in het bijzonder rond de verwachte onderhoudskosten en de gehanteerde rentes en discontovoeten, een geheel ander beeld ontstaat. Hierbij kan de woningbouwopgave goed worden gecombineerd met een ambitieus verduurzamingsprogramma.
De constatering van het EIB is ook zeer relevant voor het beoordelen van de effecten van beperking of afschaffen van de verhuurderheffing. Als corporaties financieel sterke restricties kennen dan zijn de (positieve) effecten groot, als dit niet het geval is dan zijn de effecten veel geringer.