Eigenaren van gebouwen moeten aan zowel gebruikers als investeerders bewijzen dat de duurzaamheid en gezondheid op orde is
Het belang van een gezond binnenmilieu wordt steeds breder erkend. Dat zie je terug in standaarden als Fitwell en WELL. Maar wanneer is een gebouw gezond? Vraagstukken die, zo blijkt uit wetenschappelijk onderzoek, een zorgvuldige, multidisciplinaire aanpak vereisen.
Schone lucht in gebouwen zou net zo vanzelfsprekend moeten zijn als veilig voedsel of schoon drinkwater, schrijft een groep internationale wetenschappers in het wetenschappelijk tijdschrift Science. ‘Hoe vervelend de corona-crisis ook is, het is positief dat er eindelijk besef komt dat luchtkwaliteit belangrijk is’, zegt hoogleraar binnenmilieu Philomena Bluyssen van TU Delft, mede-auteur. De wetenschappers trekken het breder dan de pandemie en stellen: het is onacceptabel dat mensen ziek worden van de lucht die ze inademen.
Prof.dr.ir. Bluyssen doet al decennialang onderzoek naar de kwaliteit van het binnenmilieu van gebouwen en mengt zich regelmatig in de discussie over het coronabeleid, dat volgens haar wordt gedomineerd door de medische wereld. ‘Die was ervan overtuigd dat besmettingen niet via de lucht gingen, terwijl allang is aangetoond dat dat bij SARS en MERS wel zo is.’ Daarom maakte ze filmpjes die aantonen dat ook druppels groter dan 5 micron zich door de lucht verplaatsen en kunnen blijven rondzweven. Zelfs bij een rustige in- en uitademing verspreiden ze zich verder dan anderhalve meter. Zonder goede ventilatie ademen mensen elkaars uitgeademde lucht in en kunnen elkaar mogelijk besmetten.
CO₂-meter
Afgelopen jaar deed ze onderzoek naar de luchtkwaliteit in scholen. ‘We zagen dat de verdeling van de CO₂ binnen een ruimte nogal varieert. Dat kan honderden ppm’s schelen. Vooral bij natuurlijke ventilatie is de plek waarop je meet van belang. Je kunt niet zomaar stellen dat er goed geventileerd wordt als het CO₂-gehalte op een bepaalde plek beneden een bepaalde waarde is.’ Met alleen CO₂-meters ophangen en CO₂-waarden meten zijn we er dus niet. Er moet specifieker worden gekeken.
Als we gezondere gebouwen willen, dan moeten we volgens Bluyssen veel meer per situatie en per gebruiker kijken. ‘Je kunt een fantastisch aangelegd ventilatiesysteem aanbrengen, maar als dat niet goed wordt gebruikt of uitgezet wordt vanwege tocht of lawaai dan heb je er niets aan. Allerlei facetten moeten worden meegenomen, daarom is een multidisciplinaire aanpak belangrijk. Je moet kijken naar de effecten op de mens, je moet gedrag meenemen, maar je moet ook weten wat er technisch mogelijk is. Dus je moet elkaars expertise en kennis gebruiken.’
Een ander punt is dat zowel scholen, ziekenhuizen als kantoortuinen vaak te vol zijn. Daar valt niet tegenop te ventileren: ‘Als er te veel mensen in een ruimte worden gepropt, dan wordt het onmogelijk om een goed binnenmilieu te creëren. Het is niet realistisch om zulke grote hoeveelheden lucht te verversen.’ Ze vindt dat klassen kleiner moeten, wat betekent dat er meer leraren moeten komen. Daar kunnen gebouweigenaren of architecten natuurlijk niet voor zorgen. Als we willen dat mensen gezond blijven in gebouwen, is er volgens haar een veel bredere aanpak nodig.
‘Nu heeft iedereen schoon drinkwater omdat allerlei instanties zich daar in de negentiende eeuw voor hebben ingezet. Dat is grootscheeps aangepakt, dat zou voor luchtkwaliteit ook zo moeten.’
Profielen
Meer regelgeving, zoals de eisen in het Bouwbesluit, is niet per se de oplossing. ‘Het risico is dat er eisen voor aspecten worden gesteld waaraan je als eindgebruiker niet zoveel hebt. Neem de WELL-standaard, die bestaat bijvoorbeeld uit een lijst van aspecten die allemaal gemeten moeten worden. Dat gaat te ver. Bovendien zijn de meeste eisen en richtlijnen opsteld voor een gemiddeld persoon, die eigenlijk niet bestaat, en wordt er geen rekening gehouden met de interacties tussen die verschillende aspecten.’
Hoe dan wel? Met haar vakgroep kijkt Bluyssen naar de voorkeuren en eisen van gebruikers op het gebied van luchtkwaliteit, verlichting, thermisch comfort en geluid. Op basis daarvan worden gebruikers ingedeeld in profielen. ‘Als je de voorkeuren van mensen weet, dan kun je hun werkomgeving veel beter inrichten en een gebouw indelen in zones voor de verschillende profielen. De voorkeuren van mensen kunnen ook per dag verschillen. Op basis van een korte vragenlijst die mensen bij aankomst invullen, kun je bepalen in welke zone ze het beste kunnen gaan zitten.’ Is dat niet te veel gedoe? Bluyssen denkt van niet: werkgevers willen graag gezonde en comfortabele werkplekken. Die zorgen immers voor minder uitval. Vastgoedeigenaren kunnen adverteren met een gezond binnenmilieu.
Integraal
Duurzaam en gezond worden vaak in één adem genoemd en dat vindt ze terecht. Het verbeteren van het binnenmilieu en het bestrijden van klimaatverandering moet integraal worden aangepakt. Het baart haar zorgen dat woningen in het kader van de energietransitie potdicht worden gemaakt. ‘Het risico is dat er een slecht binnenmilieu ontstaat door vochtophoping, condensvorming, schimmelgroei en problemen met stoffen die uit de gebruikte materialen komen, zoals formaldehyde. Aandacht voor ventilatie is dan ontzettend belangrijk.’
‘Ziekenhuizen moeten er goed over nadenken of ze de lucht überhaupt wel willen bevochtigen’
Dat het raadzaam is nut en noodzaak van regels tegen het licht te houden, blijkt uit een onderzoek van TNO, de Technische Universiteit Eindhoven en Hogeschool Utrecht naar de inzet van luchtbevochtiging. Luchtbevochtiging vindt vaak plaats met stoom, wat veel aardgas vraagt. Vanuit het Expertisecentrum Duurzame Zorg kijkt dr.ing. Roberto Traversari van TNO naar issues in de zorgsector die verduurzaming vertragen of blokkeren. ‘Het was ons onduidelijk waarom die bevochtiging met name binnen ziekenhuizen nodig was c.q. wat de bewijslast hiervoor is. Als antwoord kregen we: het staat in de richtlijn, of dat hebben we altijd zo gedaan.’
Hard bewijs
Uit onderzoek in twintig ziekenhuizen bleek dat er veel wordt bevochtigd maar hiervoor vrijwel geen wetenschappelijke onderbouwing is. ‘Alleen voor bepaalde medische apparatuur hebben we restricties gevonden, zoals bijvoorbeeld een MRI-scanner. Dan zou je ook alleen specifiek die ruimte kunnen bevochtigen. Ziekenhuizen moeten er goed over nadenken of ze wel het hele ziekenhuis willen bevochtigen, of ze überhaupt wel wíllen bevochtigen en welke grenzen ze willen aanhouden. Nu wordt vaak strak geregeld op 50 procent luchtvochtigheid. Dat kost niet alleen veel stoom voor de bevochtiging, het kost ook veel energie. Ook het ontvochtigen in de zomer kost veel energie, want dat doe je met koeling.’ Door een grotere bandbreedte aan te houden en niet in te grijpen als de luchtvochtigheid tussen bijvoorbeeld de 30 en 70 procent blijft, valt er veel besparing te behalen.
Traversari verwacht niet dat dit problemen gaat opleveren. ‘Op operatiekamers wordt bijvoorbeeld gewezen op het risico op wonduitdroging als je niet voldoende bevochtigd. Daar is geen bewijs voor.’ Hetzelfde geldt voor klachten over droge ogen. ‘Droge ogen worden veroorzaakt door verschillende factoren. Er zijn studies die daar andere oorzaken voor aanwijzen, zoals stof en luchtsnelheid. In Scandinavische landen is ’s winter de luchtvochtigheid heel laag. In de literatuur zie je nergens voorbeelden dat er daar problemen ontstaan. Misschien is het een kwestie van gewenning. Je moet die klachten natuurlijk serieus nemen, maar ook goed kijken naar de oorzaken. In de thuissituatie, waar in de winter soms dezelfde lage luchtvochtigheid is, hoor je mensen er niet over. Moderne kantoren worden tegenwoordig bijna niet meer bevochtigd.’
Blauwe assets
Grotere vastgoedbeleggers investeren volgens Paul Wessels, oprichter van Blue Module, steeds meer in ‘groene’ en ‘blauwe’ assets. De grote trend bij duurzaamheid is dat naast traditionele factoren als energiegebruik en materiaalgebruik nu ook gezondheid en welzijn een belangrijke rol spelen. ‘Er wordt al tientallen jaren wetenschappelijk onderzoek gedaan naar het effect van een gezonde omgeving op ons welzijn en dat kwam de afgelopen jaren in een stroomversnelling terecht. Corona heeft daar een extra boost aan gegeven.’
De gezondheid van een gebouw heeft om verschillende redenen impact op de waarde van vastgoed. ‘De belangrijkste factor is misschien wel dat gebruikers van kantoren of woningen zich meer dan ooit bewust zijn van de invloed van hun omgeving op hun gezondheid. Gebruikers zijn ook veel meer empowered om daar een opvatting over te hebben; met een apparaatje aan hun iPhone kunnen ze zelf de luchtkwaliteit meten. Je kunt erop wachten dat bijvoorbeeld studenten online gaan delen dat ze knallende koppijn krijgen omdat het CO2-gehalte in een studiezaal onaanvaardbaar hoog is.’
‘Eigenaren moeten aan zowel gebruikers als investeerders bewijzen dat de duurzaamheid en gezondheid op orde is’
Uit recent onderzoek van Fitwell, een van de certificeringsmethodes, blijkt dat de grote internationale beleggers de komende vier jaar willen investeren in duurzame, gezonde gebouwen. ‘Dat betekent dat vastgoedeigenaren steeds meer aan zowel gebruikers als investeerders moeten bewijzen dat de duurzaamheid en gezondheid op orde zijn.’ Bij gezondheid is dat een continu proces. Je moet steeds opnieuw bewijzen dat de ventilatie goed werkt en bijvoorbeeld het CO2-gehalte en het licht goed zijn geregeld. Dus informatie verzamelen, die onafhankelijk laten verifiëren en die rapporteren of laten certificeren.’ Naast WELL en Fitwell voegen ook duurzame certificeringsmethodes BREEAM-NL en LEED meer gezondheidsaspecten toe.
Philomena Bluyssen: ‘Als we gezondere gebouwen willen, dan moeten we veel meer per situatie en per gebruiker kijken’
Test-Verify-Certify
Blue Module is een projectmanagementsysteem en een document- en informatieysteem dat vastgoedbeleggers helpt om bovenstaand proces, kort samen te vatten als test-verify-certify, te managen. ‘We zijn nu met verschillende partijen bezig met pilots en daarmee komen we binnenkort naar buiten.’ Beleggers zijn zich er volgens hem van bewust dat ze stappen moeten zetten. ‘De vastgoedwereld heeft misschien niet altijd zo’n goed imago, maar er zijn veel partijen die iets goeds willen doen voor de wereld.’ Daarvoor is ook een economisch argument. ‘De concurrentie tussen gebouwen was al groot en die neemt door corona en het hybride werken alleen maar toe. Eigenaren moeten laten zien dat hun gebouw duurzaam en gezond is. Dat geldt voor alle vastgoedcategorieën, van kantoren en woningen tot distributiecentra. We werken nu bijvoorbeeld samen met woningpartijen en daar speelt het zeker. Of het nu gaat om sociale woningbouw, het hogere segment of ouderenhuisvesting.’