In Harderwijk verrijst een uniek woonzorgcentrum. Zorggroep NW-Veluwe en woningcorporatie Omnia Wonen bundelen hier hun krachten bij de bouw van vijftig zorgappartementen. Door een eenmalige financiële bijdrage van Zorggroep NW-Veluwe kan extra geïnvesteerd worden. Een bijzondere constructie die volgens alle betrokken partijen navolging verdient.
De ontwikkeling van het woonzorgcentrum aan de Boerhaavelaan in Harderwijk kent een lange historie. Al in 2014 ging Zorggroep Noordwest-Veluwe in zee met een aannemer en een aannemer/belegger voor de bouw van 50 zorgappartementen. Maar de inkt van de contracten was nog niet droog of de ontwikkelend aannemer ging failliet. Van de een op de andere dag stond het project op losse schroeven. Aan Anita van der Haar, hoofd vastgoed bij de zorggroep, was de taak de mogelijkheden van een doorstart te onderzoeken. Zij besloot het project op een andere manier aan te vliegen en zocht contact met Omnia Wonen. Zo belandde ze aan tafel met Ton Hoogendoorn, manager vastgoed bij Omnia. Vanaf dat moment kreeg het project een andere wending.
‘Vanaf ons eerste contact hadden we beiden heel sterk het gevoel en de ambitie om hier samen uit te komen, om van dit project een succes te maken’, vertelt Anita van der Haar. ‘We hadden duidelijk dezelfde visie en missie voor ogen: het bieden van goede zorg en huisvesting aan mensen die daar niet meer zelf in kunnen voorzien. Door de krachten van onze twee verschillende werelden te bundelen, hebben we extra stappen kunnen zetten en het hele plan naar een hoger niveau kunnen tillen.’
Gedacht vanuit maatschappelijk rendement
‘Het was best een lastige opgave’, bekent Ton Hoogendoorn. ‘Het rekenmodel vanuit de vorige ontwikkeling was er een waarbij met vrij hoge huren de kosten werden gedekt. Dat werkte volgens ons niet goed. We hebben vanaf het begin gezegd dat we appartementen moeten maken die in het kader van passend toewijzen op een huurniveau zitten dat past bij dit type woningen. Dat betekent een huurprijs die onder de eerste aftoppingsgrens ligt. Dit zorgde gelijk voor een groot dilemma, want de grondprijs van de locatie paste niet bij sociale woningbouw. Maar er werd door de ontwikkelaar en de belegger wel vanuit rendement gerekend. Vanuit financieel rendement wel te verstaan, terwijl wíj het maatschappelijk rendement als einddoel hadden.’
Het gevolg was dat Van der Haar en Hoogendoorn een flink financieel gat te dichten hadden. ‘Dat dilemma hadden we vanaf dag één helder in beeld’, stelt Hoogendoorn. ‘Maar we hadden ook duidelijk de drive om het project te laten slagen, dat was de sleutel tot het succes. We zijn eerlijk en transparant geweest in de problemen waarmee we worstelden en hebben veel gesprekken gevoerd, ook met de grondeigenaar, de gemeente en de bestuurders. Uiteindelijk hebben we een wat onorthodoxe oplossing gevonden voor de financiële uitdaging in de vorm van een eenmalige bijdrage van de zorggroep. Dat is redelijk uniek.’
Oplossing kent enkel winnaars
Van der Haar verbaast zich erover dat een dergelijke financiële bijdrage van een zorgverlener niet vaker voorkomt. Deze oplossing kent alleen maar winnaars. ‘De huurprijzen die straks worden berekend liggen onder de normatieve huisvestingscomponent (NHC) die wij binnenkrijgen voor de langdurige zorg. Dat gat tussen die sociale huurprijzen en de NHC hebben we ingezet in dit project. Daardoor hebben we meer kunnen investeren in zaken als domotica, de algemene ruimtes en de besloten tuin. Zaken die meerwaarde bieden maar sterk zorggerelateerd zijn, hebben we zo kunnen afdekken zonder de woningcorporatie hiervoor extra te belasten.’
Dat er aan de Boerhaavelaan gebouwd wordt aan woningen die qua huur onder de aftoppingsgrens vallen, betekende wel dat de zorggroep water bij de wijn moest doen. Van der Haar: ‘Traditionele zorginstellingen leveren een programma van eisen aan met heel veel kamertjes en heel veel overlegruimtes. Een totaal aspecifieke plattegrond. Daar kan een woningcorporatie nooit meer gewone woningen van maken, terwijl die mogelijkheid er natuurlijk wel moet zijn. Je bouwt immers voor minstens vijftig jaar, maar het huurcontract loopt maar vijftien jaar. Nu staat er straks een woonzorgcentrum waarvan de woningen ook prima aan een andere doelgroep verhuurd kunnen worden. En wij voldoen met deze woningen aan onze wens om ouderen goede woonruimte te bieden waar ze geclusterd kunnen wonen, waar we goede zorg kunnen leveren én waar we rekening houden met de trend van scheiden van wonen en zorg.’
Voorkomen van financiële problemen
Ton Hoogendoorn: ‘De huurprijzen die de zorggroep straks betaalt aan ons zijn gelijk aan de prijzen die een individuele huurder zou betalen. De huurprijs hangt bij dit project dus aan het product en niet aan de doelgroep, dat is het grote verschil met andere projecten. Dat voorkomt ook financiële problemen als er in de doelgroep of de regels straks zaken veranderen.’ Van der Haar kan daarover meepraten. ‘Heel veel zorginstellingen hebben problemen met hun gehuurde vastgoed omdat het gehuurd is in de periode van vóór de stelselwijziging, van voor de invoering van de NHC. Deze zorginstellingen hebben huurpanden in vaste contracten zitten die nu meer kosten dan wat ze ervoor binnenkrijgen. Dat gaat uiteindelijk ten koste van de zorg en dat kan natuurlijk nooit de bedoeling zijn. Zo kun je geen kwaliteitsverbetering meer op gang brengen, laat staan dat je nog kunt investeren in zaken als duurzaamheid.’
Hoogendoorn is trots op wat de samenwerking met de zorggroep tot stand heeft gebracht. ‘Er wordt nog vaak gezegd dat de corporatie er voor de stenen is en de zorgorganisatie voor de zorg, maar in onze visie kun je die maatschappelijke verantwoordelijkheid prima samen dragen. Daar kunnen hele mooie projecten uit voortkomen.’ Van der Haar: ‘Door het maatschappelijk rendement voorop te stellen en samen op te trekken kun je mooie zorggebouwen realiseren zonder dat er zorggeld in stenen gaat zitten. Dat is natuurlijk ideaal.’