Op de plek van een verouderd verpleeghuis in Den Haag verrijst de komende jaren een grootschalig woon- en zorgcomplex waarin verpleeghuiszorg, seniorenwoningen en reguliere huurwoningen samenkomen. Aurora is het resultaat van een samenwerking tussen zorgorganisatie Florence, ontwikkelaar en bouwer Stebru en belegger Achmea Real Estate.
Het zorggedeelte is zo ontworpen dat het personeel bewoners zo goed en doelmatig mogelijk kan ondersteunen. ‘Dat betekent: niet te lange looplijnen en veel zichtlijnen. Ongeplande nachtzorg in de woontoren kan gewoon vanuit het verpleeghuis. Er hoeft dus niet speciaal een autootje uit een wijk naar toe te rijden.’
Tempo moet omhoog
Het project kende een lange aanlooptijd. Van de eerste ideeën in 2018 tot de start van de bouw eind 2025. ‘Dat is gewoon te lang’, zegt Steenbrugge. ‘Niet door onwil, maar door stapelende wet- en regelgeving, wisselend beleid en politieke instabiliteit. Het college in Den Haag is wel drie keer gewisseld in die periode.’ Er is rust en stabiliteit nodig om aan de grote vraag naar (senioren)woningen te voldoen. ‘De gemeente heeft met de woonzorgvisie een goede stap gezet, maar het tempo moet omhoog’, vindt Maat. ‘Zeker in een stad met zoveel portiekwoningen zonder lift.’
Tettero is positief over de situatie in Den Haag. ‘De gemeente begon relatief vroeg met het plannen van seniorenwoningen, ouderen starten zelf initiatieven voor groepswonen en woningcorporaties zijn goed op weg. Wij vinden het wel belangrijk dat ook andere oude verzorgingshuizen worden omgevormd naar concepten als Aurora. Daar ligt een oplossing voor de woningmarkt en het dreigende zorginfarct.’
Ook Steenbrugge wil zo snel mogelijk door. ‘Wij hebben met Achmea grote aantallen seniorenwoningen mogen toevoegen. Ook in dit project hebben we zoveel van elkaar geleerd, dat ik die kennis zo snel mogelijk weer wil inzetten. Want er is een enorm grote vraag.’
Financiëel complex
Maat zou dit dolgraag willen. ‘Maar dit soort projecten stamp je niet dagelijks uit de grond. Bovendien hebben we te maken met een onrendabele top.’ Met de intrede van de huurregulering heeft het nogal wat overredingskracht gekost om aan te tonen dat zorgwoningen ook een vorm van sociale huur zijn. Een project als Aurora is financieel enorm complex, vertelt Steenbrugge. ‘We moeten luisteren naar de wensen vanuit de zorg, voldoen aan de rendementseisen van pensioenfondsen, maar ook nadenken over alternatieve aanwendbaarheid.’ Doordat Stebru zowel ontwikkelaar als bouwer is, kan het bedrijf gelukkig financieel scherp aan de wind varen.
De drie zijn trots dat Aurora ondanks alles toch wordt gerealiseerd. ‘Florence is er altijd in blijven geloven’, zegt Steenbrugge. ‘Achmea is halverwege ingestapt nadat de vorige belegger afhaakte. Dankzij hun inzet, vertrouwen, kennis en know-how hebben we het voor elkaar gekregen.’ Ook zonder mede-ontwikkelaar Fraxus Living and Care was het niet gelukt.
Belangrijke succesfactor is de gezamenlijke kennisbasis en het gezamenlijke doel. ‘Iedereen aan tafel verstaat ook iets van het vak van de ander,’ zegt Tettero. ‘Ellen snapt bouwen en Robert en ik snappen zorg. Dat maakt het gesprek inhoudelijk en gelijkwaardig.’
