© Shutterstock.com maart 2017 17 zowel Middin als Lingewaal een verwachte daling van het aantal zorgklanten dat serieus genomen moest worden in termen van huisvesting. Aanpassing in het aanbod was duidelijk nodig. Naast de ontwikkeling van de vraag is ook de analyse van trends in huisvesting van belang. Volgens Coenraad is de belangrijkste trend dat de benodigde leefruimte verandert. Een appartement heeft een oppervlakte van zo’n 50 á 60 m2, beschikt over een aparte slaapkamer en eigen sanitair. De trend naar individueel wonen lijkt ook een sterke te zijn, maar de veronderstelde behoefte aan individueel wonen kan ook gemakkelijk verkeerd uitpakken, omdat bewoners verder van centrale voorzieningen komen te zitten. Vooral bij cliënten met een hogere zorgvraag is de mobiliteit minder. De afstand tot centrale voorzieningen speelt dan een grote rol en is al snel een drempel. Er is een duidelijk risico dat men zich minder snel betrokken voelt en vereenzaamt. Groepswonen is eigenlijk de betere oplossing, maar dan in een moderne setting. Met voldoende eigen ruimte voor de bewoner zodat deze zich kan terugtrekken als daar behoefte aan is. Vertaling naar het vastgoed Een strategisch huisvestingsplan beslaat al snel een periode van meerdere jaren. Vastgoed heeft van zichzelf een zekere traagheid. Aanpassingen vragen tijd. De looptijd van huurcontracten speelt daarbij een rol. Daar kom je niet zo makkelijk vanaf. Alternatieve aanwendbaarheid speelt ook een grote rol. Veel zorgvastgoed is specifiek voor een bepaald doel ontwikkeld en heeft daarom een lage alternatieve aanwendbaarheid. Stel dat het eigendom is, dan is het goed voorstelbaar dat verkopen een lastige optie is. Het spanningsveld met de onzekerheid vanuit de vraag en het huidige huisvestingsaanbod is vooral op korte termijn groot. Volgens Coenraad is er dan ook een roep om meer flexibiliteit. Dat kan gevonden in meer huur en minder eigendom. Alternatieve aanwendbaarheid is dan wel van groot belang, want daar kijkt een verhuurder naar. Hoe specifieker het vastgoed is, hoe langer het huurcontract en dat staat weer op gespannen voet met de gewenste flexibiliteit. Uitvoeringsplan per locatie Financiële doorrekening is een belangrijk element van een strategisch huisvestingsplan. Een kostenraming maakt hier een belangrijk deel van uit, maar is niet leidend. Functionaliteit en vooral flexibiliteit zijn in toenemende mate van belang. Welke locaties zijn het meest geschikt? In hoeverre sluit de huisvesting aan op de functionele eisen die de gebruiker er aan stelt? Waar zitten de knelpunten? Is met het oog op de gewenste flexibiliteit het vastgoed breed inzetbaar? Voor elke locatie wordt ook bekeken of er herontwikkelingsmogelijkheden zijn, of het mogelijk is om het vastgoed te transformeren. In geval van een huursituatie wordt er naar de mogelijkheden van het huurcontract gekeken. Het is van belang een zo compleet mogelijk plaatje per locatie te hebben, zodat er een uitvoeringsplan per locatie kan worden gemaakt. Als mogelijke uitkomst van zo’n plan noemt Dennis Coenraad het voorbeeld van Lingewaal waar in een deel van het gebouw van drie appartementen er twee gemaakt zijn om tegemoet te komen aan de vraag naar meer individuele leefruimte met een aparte slaapkamer. Å Dennis Coenraad - consultant bij ICSadviseurs Werkzaam als adviseur op het gebied van voorzieningenplanning, gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling in de non-profit sector. ‘Vastgoed heeft van zichzelf een zekere traagheid. Aanpassingen vragen tijd’
Vastgoedsturing maart 2017
To see the actual publication please follow the link above