Een derde van de 900.000 nieuwbouwwoningen die in 2030 gereed moeten zijn, zou volgens minister De Jonge naar ouderen moeten gaan. Zorgorganisaties kunnen hierbij een belangrijke rol spelen.
Een derde van de 900.000 nieuwbouwwoningen die in 2030 gereed moeten zijn, zou volgens minister De Jonge naar ouderen moeten gaan. Zorgorganisaties kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Na een besloten bijeenkomst met zorgorganisaties, institutionele beleggers en vastgoedontwikkelaars dagen adviseur abcnova, belegger Syntrus Achmea, gebiedsontwikkelaar AM en IVVD zorginstellingen uit om tot een gezamenlijke intentieverklaring te komen.
In de IVVD-studio praten Daan Tettero (fund manager Health Care bij Syntrus Achmea), Arnold Eisses (partner bij abcnova) en Lars Drijvers (ontwikkelingsmanager bij AM) over de cruciale rol die zorgorganisaties kunnen spelen bij het oplossen van de woningcrisis door samen met marktpartijen en overheden nieuwe inclusieve woonvormen op zorgterreinen en in zorgvastgoed mogelijk te maken. Maar daarvoor is wel regie nodig. Daaraan werken deze drie partijen keihard samen. De eerste stappen werden gezet door adviseur abcnova.
Arnold: ‘Een jaar of twee geleden zagen wij twee grote thematieken in de vastgoedmarkt. Enerzijds de woningcrisis, anderzijds zorgorganisaties met mooie, grote instellingsterreinen. Iedereen kent ze wel, de wat meer solitaire verpleeghuizen die min of meer op zichzelf opereren. Daarvan dachten we: kun je daar geen mooie, inclusieve woonwijken van maken? Van daaruit zijn we met zorgorganisaties in gesprek gegaan. In de loop van de tijd zijn er allerlei andere partijen aangehaakt.’
Lars: ‘Bij de gebiedsontwikkelingen waar we als AM aan werken, kijken we altijd: hoe kunnen we vitale wijken en zorgzame buurten maken? Hoe maak je zo’n wijk zo dat die over twintig jaar nog steeds prettig is om in te wonen. Daarvoor zijn dit soort initiatieven heel goed, ook om draagvlak te creëren voor het feit dat we het samen moeten doen.’
‘Gemeenten moeten echt locaties voor seniorenwoningen gaan aanwijzen, zodat je een locatie hebt die aansluit bij de demografie’
Daan: ‘Wij waren meteen enthousiast. Syntrus Achmea belegt voor pensioenfondsen al meer dan veertien jaar in zorgvastgoed. Samen met Zilveren Kruis hebben we ons de afgelopen anderhalf jaar sterk gemaakt voor veel meer levensloopbestendige woningen in Nederland. Zorgorganisaties hebben daarin een cruciale rol. Wat heb ik als zorgorganisatie in bezit? Wat heb ik in de toekomst nodig: volledig zorg of levensloopbestendige woningen? Heb ik daar ruimte voor? Wie zijn de partners om dat samen mee te doen? Partijen die nog zoeken kunnen veel hebben aan de partijen die al terreinen herontwikkelen en nieuwe concepten neerzetten. Wij willen de stap zetten van praten naar doen.’
Aan de basis van een goede samenwerking ligt vertrouwen. Hoe krijg je dat?
Lars: ‘Als je altijd alleen maar woningbouw hebt gedaan en nooit met een zorginstelling in gesprek bent geweest, heb je geen idee hoe de wereld daar draait. Doordat je met elkaar praat over hoe het bedrijf werkt, hoe de exploitatiestromen lopen zoals bijvoorbeeld de nachtzorg, kun je veel beter op elkaar anticiperen. Dat vraagt extra aandacht in het voortraject.’
Daan: ‘De laatste jaren zie ik de transparantie echt toenemen. Laten zien wat de businesscase is van de zorg en daarover met elkaar in gesprek gaan. En ook vanuit de ontwikkelaar laten zien: dit zijn die kosten, hier zitten onze marges en daar kunnen we het over hebben. Een jaar of acht geleden hield iedereen de kaarten tegen de borst.’
‘Als je weet wat de opgave nu is en je telt daar zeven jaar bij op, dan ben je echt te laat. Dus je moet gewoon beginnen’
Lars: ‘Is dat niet gewoon de urgentie? Alle ontwikkelingen die we vandaag starten, staan er pas over vijf, zes jaar. De inzet van de vergrijzing is enorm op weg. Veel partijen zien dat gelukkig en zijn bereid om te kijken met wie ze kunnen samenwerken en hoe ze schaal kunnen maken. Want daar draait het uiteindelijk om.’
Arnold: ‘Als eigenaar van een instellingsterrein zou je een paar honderd woningen voor ouderen neer kunnen zetten, desnoods met een modulaire oplossing. Op deze manier kunnen we op heel veel plekken snel veel volume maken.’
Het blijkt dat 75-plussers geen behoefte hebben aan een bejaardentehuis 2.0?
Daan: ‘Die generatie wil juist een mix van bewoners die wat ouder zijn met een wat zwaardere zorgvraag – goed voor de businesscase van een zorginstelling – en wat jongere, nog vitale mensen die even langslopen bij iemand van 85 die wat moeizaam ter been is. Daar moet wel op gestuurd worden. We hebben in onze portefeuille een aantal woonzorgcomplexen waar actieve bewonersverenigingen helpen met het samenstellen van de bewonersgroep. Wij nemen onze verantwoordelijkheid door een communitymanager ter plekke te zetten. Dat is niet echt onze taak, maar het heeft zoveel meerwaarde voor de bewoners dat het een goede investering is.’
Willen ouderen graag in de buurt blijven wonen?
Daan: ‘Daarom hebben we ook dat appèl gedaan op zorginstellingen; zij hebben veel bezit met ruimte voor nieuwbouw. Daarnaast moeten gemeenten echt locaties gaan aanwijzen waar zij graag seniorenwoningen zien. Dan heb je een locatie die aansluit bij de demografie die daar zit. Dan kun je gaan bouwen en verleiden.’
Lars: ‘Wij werken samen met Woonzorg Nederland aan de ontwikkeling van het concept Stadsveteranen. We zijn bezig met de realisering van een eerste pilot in Amsterdam die pas begin 2024 wordt opgeleverd. Er zijn nog geen huurders in beeld, maar er is wel al initiatief genomen om mensen te informeren over het concept. Daar komen toch zo’n honderd mensen op af die blij zijn dat er zoiets komt. Dit specifieke project spreekt niet iedereen aan, maar je merkt wel dat die drang naar dit soort vernieuwende woonvormen er is.’
Arnold: ‘Een mooi voorbeeld waaraan wij werken in Kampen is een voormalig schoolgebouw dat wordt omgebouwd naar 59 appartementen voor deels gehandicaptenzorg en deels ouderenzorg. Zorginstelling IJsselheim is daar druk bezig met een co-creatietraject. Ze zijn iedereen die in Kampen geïnteresseerd is aan het betrekken bij het gebouw en wat daar voor zorg komt. Dat gebouw wordt over ongeveer anderhalf jaar in gebruik genomen, maar het verleiden is al begonnen.’
‘Het draait uiteindelijk vooral om welzijn, hoe zo’n wijk gaat functioneren en wat voor impact zo’n gebouw of gebied heeft binnen zo’n wijk’
Kan het voor zorginstellingen of beleggers ook financieel interessant zijn?
Daan: ‘Daar waar bezit wat verouderd is en waar ruimte is om woningbouw toe te voegen kan dat een financiële bijdrage leveren om andere locaties te realiseren. Dat zie je met name op de grote ggz-terreinen. Een aantal van onze beleggers – pensioenfondsen – loopt zelfs op ons voor, een aantal moeten we nog meenemen. Om meetbaar te maken welke maatschappelijk impact we realiseren, hebben we onlangs een Social Impact Monitor gelanceerd. Die is ook beschikbaar voor andere institutionele vastgoedbeleggers.’
Is er een speler die nog mist?
Arnold: ‘We zijn voornamelijk bezig met zorgorganisaties zelf. Initieel hadden we iemand van de gemeente uitgenodigd bij het gesprek, maar toen was het op een gegeven moment alle ballen op de gemeente. Nu is het wel tijd om een aantal mensen met meningen uit de gemeentewereld toe te voegen aan onze beweging.’
Lars: ‘De gemeente is een belangrijke speler, mede omdat het vaak om integrale opgaven gaat. Het draait uiteindelijk vooral om welzijn. Het draait om hoe gaat zo’n wijk functioneren? Wat voor impact heeft zo’n gebouw of gebied binnen zo’n wijk. Daarin speelt de gemeente een grote rol.’
Er is een beweging aan het ontstaan. Jullie willen zoveel mogelijk partijen vragen op de Zorgvastgoed Dag van IVVD op 25 mei een intentieverklaring te ondertekenen.
Arnold: ‘Bij de besloten bijeenkomst hebben we de vijf onderwerpen in die intentieverklaring in groepsverband met elkaar doorgenomen. Een aantal van de deelnemers heeft aangegeven een stukje mee te willen schrijven, dus we gaan het echt samen met de sector een stap verder brengen. Tussen vandaag en dat moment willen we eigenlijk nog één keer bij elkaar komen om de zorgorganisatie de gelegenheid te geven nogmaals te reageren op het stuk wat er ligt, maar ook om te kijken of we er nog iets meer partijen bij kunnen betrekken. Iedereen kan zich aansluiten, dus ze kunnen contact met ons opnemen.’
Zo’n intentieverklaring die moet er vooral voor zorgen dat mensen in actie komen en elkaar kunnen vinden?
Lars: ‘We hebben tegen elkaar gezegd: durf elkaar eens gewoon op te bellen. Of durf een vraag neer te leggen: hoe moeten we hiermee omgaan? Probeer niet het wiel voor de vijfde keer uit te vinden. Er is al heel veel bekend en er zijn al veel goede voorbeelden. We moeten zorgen dat er nog meer goede voorbeelden komen. Ook omdat de senioren van nu niet één homogene groep zijn, maar heel veel verschillende groepen.’
Wat zijn jullie adviezen?
Lars: ‘Toon wel ambitie, dus probeer het anders dan hoe we het deden, maar probeer ook niet om vijf stappen te ver te gaan. Daar is soms de markt, de bewoner, de huurder, de koper nog niet aan toe. En neem elkaar mee. Vertel wat je doet en leg het desnoods nog een keer uit.’
Daan: ‘Wat we met z’n allen heel vaak doen, is de eindgebruiker vergeten. Dáárvoor doen we het, neem die mee. Aan het begin van een traject, gedurende het traject en ook de komende twintig, dertig jaar moet je naar ze blijven luisteren.’
Arnold: ‘Lars refereerde er al aan dat de gemiddelde doorlooptijd van een project in de gezondheidszorg al gauw een jaar of vijf tot zeven is. Als je weet wat de opgave nu is en je telt daar zeven jaar bij op, dan ben je echt te laat. Dus je moet gewoon beginnen.’
Lees het verslag van de recente bijeenkomst bij Koninklijke Visio waarin een gezamenlijk intentieverklaring werd besproken
Bekijk hieronder het videoverslag van het rondetafelgesprek.