In het Limburgse Reuver kunnen jongeren uit het dorp straks hun intrek nemen in een studio of appartement in een nieuwbouwproject. Het realiseren van nieuwbouw voor jongeren is financieel een stevige opgave. Maar de maatschappelijk impact is groot, vertellen Iwan Loeffen van corporatie Nester en architect Tom Wauben.
‘Het woningtekort treft jongeren stevig. Dat lees je en dat hoor je. Maar het probleem krijgt pas een gezicht als je met jongeren praat’, zegt architect Tom Wauben. In Reuver ontwikkelt woningcorporatie Nester samen met Wauben Architects nieuwbouwproject Het Bösveld met daarin een complex met 21 studio’s en appartementen bedoeld voor jongeren van 18 tot 28 jaar. Verder komen er 16 levensloopbestendige sociale huurwoningen en 12 middenhuur-appartementen.
De levens van deze jongeren staan in de wachtstand
De jongerenwoningen zijn bedoeld voor jongeren uit Reuver en omgeving en het ontwerp is samen met hen tot stand gekomen. ‘Wij vinden het belangrijk om te weten wat de jongeren zelf willen’, zegt ontwikkelmanager Iwan Loeffen van Nester. De lokale doelgroep is via social media uitgenodigd voor brainstormende pizza-avonden. Wauben: ‘Over deze generatie bestaat het stereotiepe beeld van op hun telefoon scrollende bankzitters. Wij zagen vooral gemotiveerde jonge mensen die weten wat ze willen. Ze hebben volop plannen, maar hun levens staan in de wachtstand omdat ze noodgedwongen nog steeds bij pa en ma wonen. Dat is schrijnend.’
Loeffen: ‘Het realiseren van nieuwbouw voor jongeren is financieel een stevige opgave. Daarom worden oplossingen voor jongerenhuisvesting vaak in de bestaande bouw gezocht. Op dit complex maken we een investeringsverlies. De huuropbrengsten voor jongerenwoningen zijn nu eenmaal beperkt. Wij doen dit ook om ervaring op te doen met jongerenhuisvesting. De urgente behoefte onder de jongeren van Reuver aan woonruimte voor éénpersoonshuishoudens is onze primaire drijfveer.’
Maar er speelt meer volgens Loeffen. ‘We hopen dat de jongeren hier niet alleen onderling een gemeenschap gaan vormen, maar ook contacten hebben met de ouderen uit de levensloopbestendige woningen. Zodat er een hecht, levendig buurtje ontstaat.’ Die gemeenschap hoeft niet van nul af te worden opgebouwd, vertellen Loeffen en Wauben. Het dorpsgevoel in Reuver is sterk. ‘Op de pizza-avonden vroegen we of de jongeren in ruil voor een vergoeding koffie wilden drinken met eenzame ouderen’, illustreert Loeffen. ‘Hun reactie? “Daar hebben we geen vergoeding voor nodig.” Ze doen dat uit zichzelf.’
Een commerciële partij zal hier niet zo snel aan beginnen
De brainstormbijeenkomsten met Reuverse jongeren leverden meer eyeopeners op. Een deel van de jongeren hecht bijvoorbeeld veel waarde aan een aparte slaapkamer en wil daar ook meer voor betalen. ‘Daarom hebben we de geplande 12 éénkamerstudio’s teruggebracht naar zes en komen er meer appartementen’, zegt Loeffen. ‘Aan de door ons bedachte loungeruimtes en sportzaaltje was geen behoefte. De jongeren willen gewoon blijven sporten bij hun verenigingen in het dorp.’
Wat ze volgens Loeffen wel graag willen is een gezamenlijke wasruimte en een gemeenschappelijke tuin. ‘En een grote gemeenschappelijke ruimte. Om een verjaardag met de familie te vieren bijvoorbeeld.’ De opgehaalde wensen zijn verwerkt in het ontwerp. Het faciliteren van ontmoetingen speelt in dat ontwerp een cruciale rol. ‘De gemeenschappelijke tuin van de jongeren grenst aan het openbare groengebied waarin een slingerpad het jongerencomplex verbindt met de levensloopbestendige appartementen en middenhuurwoningen’, legt Wauben uit. ‘Het gebied is echt ingericht voor toevallige ontmoetingen. De tuin heeft bijvoorbeeld een lage haag.’
Wauben en Loeffen realiseren zich dat de ideeën over het opbouwen van gemeenschappen in buurten vaak gebaseerd zijn op wensdenken. Maar dit nieuwbouwproject kent volgens hen een combinatie van factoren die de slagingskans vergroot: de gemeenschapszin in het dorp is al sterk en het ontwerp verstevigt dat.
Bovendien moeten de Reuverse jongeren solliciteren om voor een woning in aanmerking te komen. ‘We vragen hen wat ze kunnen bijdragen om dit tot een succes te maken’, zegt Loeffen. ‘Voorlopig zullen we deze woningen niet toewijzen aan bijvoorbeeld jongeren met een rugzakje vol problemen. Dat gaat niet functioneren.’ Omdat de jongeren met elkaar een community gaan vormen, verwachten Wauben en Loeffen dat ze daardoor ook meer openstaan voor contacten met de andere bewoners in Het Bösveld.
De corporatie investeert ook in het verder smeden van de gemeenschap. Een communitymedewerker houdt het eerste jaar een stevige vinger aan de pols. ‘We ondersteunen de jongeren bijvoorbeeld bij het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes en het onderhouden van de tuin. Uiteindelijk is het natuurlijk de bedoeling dat ze dit zelf gaan organiseren’, zeg Loeffen.
‘Als een commerciële partij zo’n project bouwt, mis je deze sturing en betrokkenheid’, benadrukt Wauben. ‘Volgens mij kan een project als dit dan ook alleen door een corporatie ontwikkeld worden.’ Loeffen knikt: ‘Een commerciële partij zal hier niet zo snel aan beginnen omdat er niks te verdienen valt. Wij hebben inderdaad onze nek uitgestoken.’
De jongerenwoningen worden verhuurd met een huurcontract van maximaal 5 jaar. En de jongeren behouden hun inschrijftijd bij de corporatie. De studio’s en appartementen zijn zo ontworpen dat ze relatief eenvoudig samengevoegd of gesplitst kunnen worden. Daar is rekening mee gehouden bij bijvoorbeeld het plaatsen van de leidingschachten, legt Wauben uit.
‘Mocht het project toch niet slagen, dan kunnen de jongerenwoningen eenvoudig getransformeerd worden tot reguliere sociale huurwoningen’, zegt Loeffen. ‘Daarmee zouden we de businesscase kunnen verbeteren. Maar de maatschappelijke winst van dit project is voor ons belangrijker dan het financiële verlies. Een gemeenschap van jongeren en andere bewoners die elkaar kennen. Ouderen die minder kans hebben op vereenzaming. Jammer dat het altijd lastig is om die positieve, maatschappelijke impact in geld uit te drukken.’