Vastgoedafdelingen van gemeenten staan onder grote druk. Bij veel gemeenten is een groeiend gebrek aan capaciteit en expertise, terwijl er grote opgaven liggen. Veel gemeentelijk vastgoed is verouderd of sluit niet meer aan bij de behoeften in de wijken en buurten. Met het gevreesde ravijnjaar in het vooruitzicht komt de noodzakelijke verduurzaming van gebouwen bovendien onder druk te staan. En dat terwijl urgente thema’s als asielopvang, leefbaarheid in wijken, vergroening en de energie- en materialentransitie vragen om strategische keuzes en goed lange termijn beleid. Een verdere professionalisering van vastgoedafdelingen is nodig om deze uitdagingen het hoofd te bieden.
Complexe opgaven
We leven in een complexe tijd met meerdere transities en een groeiende druk op de ruimte. Steden groeien en binnenstedelijke ontwikkelingen worden complexer. Gemeentelijke organisaties hebben meer opgaven op hun bordje gekregen, eisen zijn strenger geworden en er is veel nieuwe wet- en regelgeving rondom vastgoedontwikkeling en klimaatadaptatie. Bovendien zijn ook gebouwen complexer geworden wat vraagt om specifieke kennis op gebied van beheer en onderhoud. Overzicht op de gehele vastgoedportefeuille is hierbij een eerste vereiste.
Versnellen verduurzaming
De verduurzaming van gemeentelijk vastgoed gaat niet snel genoeg. De gezamenlijke ambitie uit het Parijse Klimaatakkoord om tot 2050 gemiddeld 3,3% per jaar energie te besparen, wordt in het huidige tempo niet gehaald. Uit een monitoring van de VNG blijkt dat een versnelling hard nodig is. Om gemeenten hierin te adviseren heeft de VNG samen met adviesbureau Republiq en inkooporganisatie Bizob een routekaart versnelling verduurzaming van maatschappelijk vastgoed opgesteld. De routekaart belicht het hele proces van beleid tot en met programmatisch aanbesteden.
Toekomstbestendig beheer van deze gebouwen is in de praktijk echter lastig. Hiervoor is stabiel ruimtelijk beleid nodig vanuit de gemeente en goede samenwerking tussen eigenaren, gebruikers en belanghebbenden. Gemeenten kunnen er in bepaalde gevallen voor kiezen het beheer geheel uit te besteden.
Integrale aanpak
Strategisch vastgoedbeheer vraagt om een integrale, gemeente brede en domein overstijgende aanpak. Voor gemeenten is het vanaf 2025 verplicht een integraal huisvestingsplan te hebben voor het onderwijsvastgoed, maar ook het overige gemeentelijk vastgoed vraagt steeds meer om een integrale benadering. Eerste stap hierbij is het in beeld brengen van de behoeften in de wijken. Vraag en aanbod van maatschappelijke voorzieningen kunnen daardoor beter op elkaar afgestemd worden. De uitdaging hierbij is om zo goed mogelijk aan te sluiten bij lopende gebiedsontwikkelingen.
Opvang asielzoekers
Gemeenten hebben met de spreidingswet een wettelijke taak in het mogelijk maken van opvanglocaties voor asielzoekers. Het kabinet heeft echter recentelijk afgesproken de spreidingswet weer in te trekken. Dit besluit zorgt voor veel onzekerheid bij gemeenten en provincies. Veel gemeenten houden voorlopig vast aan de opgave uit de spreidingswet zolang deze van kracht is. Zij zetten in op duurzame opvangplekken met een flexibele schil van (crisis)noodopvangplekken. Dit zou op termijn moeten leiden tot een stabiel én flexibel asielopvangsysteem.
Het wordt verplicht iedere vijf jaar een evaluatie van een algemeen-belang-besluit uit te voeren. Het tijdelijke karakter van de wet komt bovendien te vervallen. De Wet M&O wordt een vast onderdeel van de Mededingingswet.
Omgevingswet en participatie
De nieuwe Omgevingswet geeft gemeenten meer flexibiliteit om lokale afwegingen te maken. Hierdoor hebben ze meer eigen regie op de leefomgeving. De nieuwe regels die 1 januari 2024 zijn ingegaan, zijn echter nog niet overal duidelijk. Volgens de VNG zijn ze bovendien niet gebruiksvriendelijk genoeg. De druk op gemeenten is daardoor toegenomen. Zo zijn gemeenten veel tijd kwijt aan het doorgronden van de verschillende regels. Ook participatie, een belangrijke pijler onder de Omgevingswet, zorgt voor extra werk bij vastgoedontwikkelingen en kaveluitgifte. Voordeel is dat gemeenten tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel krijgen. Nadeel is dat veel gemeenten worstelen met de vraag hoe ze met participatie om moeten gaan en wat hun eigen rol daarin is.
Van lineair naar circulair
In Nederland hebben we afgesproken dat we in 2030 50% circulair zijn en in 2050 100%. Deze transitie begint veelal op bedrijventerreinen. Het huidige beleid en de Nederlandse milieuwetgeving zitten de transitie naar een circulaire economie echter in de weg. Ondernemers zijn hierdoor terughoudend. De circulaire economie vraagt daarnaast veel ruimte, terwijl Nederland slechts beperkt ruimte heeft. Dat zet een rem op de circulaire ambities. Toch worden er op verschillende niveaus initiatieven en beleidsmaatregelen ontwikkeld. Ook ontstaan er steeds meer kennisplatforms om gemeenten hierin te ondersteunen, zoals bijvoorbeeld CircuLaw.
Rekenen met restwaarde
Om de circulaire (bouw)economie een boost te geven kunnen gemeenten bij vastgoedontwikkelingen rekenen met restwaarde. Toegepaste materialen die hergebruikt kunnen worden, krijgen daarbij een waarde toegekend. Hierdoor gaan afschrijvingen niet naar nul, wat zorgt voor een verlaging van de kapitaallasten. Er wordt zodoende extra bestedingsruimte gecreëerd dat geïnvesteerd kan worden in verduurzamingsmaatregelen. Bijkomend voordeel is dat er een groeiende focus ontstaat op demontabel ontwerpen.
Dit vraagt wel om een goede datastrategie met een missie, visie, roadmap, businesscase en risico-inventarisatie. Om ambtenaren wegwijs te maken heeft de VNG een speciale community ingericht voor AI en algoritmen, speciaal bedoeld voor medewerkers van gemeenten.
