Het speelveld van gemeentelijk vastgoed verandert in hoog tempo. Waar gemeenten ooit vooral beheerden en faciliteerden, worden ze nu steeds meer regisseurs van een integrale vastgoedportefeuille die maatschappelijke, financiële en duurzame doelen moet verenigen. De druk op vastgoedafdelingen neemt bovendien toe: gebouwen moeten verduurzaamd, geoptimaliseerd en toekomstbestendig worden; en dat met beperkte middelen en binnen een complex regelgevend kader. Voor vastgoedspecialisten betekent dit een rolverandering. Ze moeten meer sturen op data en waarde, meer samenwerken met andere disciplines en meer regie voeren in plaats van werken vanuit routine.

Trendradar Gemeentelijk Vastgoed 2025

De Nationale Trendradar Gemeentelijk Vastgoed 2025 is samengesteld op basis van gesprekken met professionals uit de wereld van het gemeentelijk vastgoed. In de trendradar belichten wij de grootste gemene deler trends waarmee vastgoedafdelingen van gemeenten nu te maken hebben of gaan krijgen.

Carolien van der Velden, Ontwikkelmanager Maatschappelijk Vastgoed gemeente Zwolle

Integraal vastgoedmanagement

Vastgoed wordt steeds meer gezien als strategisch middel in plaats van enkel als kostenpost. Gemeenten professionaliseren dan ook richting integraal assetmanagement waarin onderhoud, financiën, functionaliteit, maatschappelijke waarde en duurzaamheid in samenhang worden beoordeeld. Dat vraagt wel om heldere portefeuillestrategieën, prioritering op basis van beleidsdoelen en KPI’s, en betere aansluiting tussen vastgoed, ruimtelijke ordening en maatschappelijke opgaven. De rol van vastgoedprofessionals verandert daarmee van uitvoerder naar strategisch adviseur aan het bestuur.

Vervangings- en renovatiegolf

Een groot deel van het gemeentelijk vastgoed dateert uit de jaren ’60, ’70 en ’80. Veel gebouwen zijn technisch en functioneel verouderd en voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen. De vervangingsopgave is hierdoor gigantisch. Veel scholen, sportaccommodaties, cultuurcentra en wijkgebouwen moeten worden gerenoveerd of vervangen. De uitdaging zit hierbij niet alleen in de omvang, maar ook in de combinatie met verduurzamingsdoelen en een beperkte investeringsruimte. Steeds vaker wordt daarom gekozen voor levensduurverlenging met circulaire renovaties in plaats van volledige nieuwbouw.

Strategische portefeuilleverkleining en herbestemming

Veel gemeenten bezitten meer vastgoed dan nodig is voor hun kerntaken. Door stijgende exploitatiekosten en veranderende maatschappelijke behoeften, wordt kritisch gekeken naar de portefeuille. Objecten die niet bijdragen aan de kernmissie worden steeds vaker afgestoten of herbestemd. Dit biedt kansen voor woningbouw, tijdelijke huisvesting of creatieve bedrijvigheid. Deze trend vraagt wel om slimme afweging tussen maatschappelijke waarde en financiële haalbaarheid.

Laura Sandwijk, Partner Synarchis

Portefeuillebreed verduurzamen

Verduurzaming is niet langer een apart project, maar de rode draad in het gehele vastgoedbeleid. Gemeenten moeten invulling geven aan nationale doelen – 49% CO₂-reductie in 2030 en 95% in 2050 – en dat vraagt om strategische routekaarten, aardgasvrije gebouwen, energieneutrale renovaties en integratie van duurzaamheidsambities in meerjarenonderhoudsplannen (DMJOP’s). Gemeenten die verduurzaming los van hun assetstrategie behandelen, lopen het risico op versnippering en suboptimale investeringsbeslissingen.

Klimaatadaptatie en vergroening

Naast energieprestaties komt klimaatadaptatie steeds nadrukkelijker op de agenda. Gemeenten maken hun gebouwen en terreinen hittebestendig, waterrobuust en biodivers. Dat vraagt om groenblauwe daken, wadi’s, regenwateropvang, schaduwvoorzieningen en natuurinclusieve bouw. Gemeentelijk vastgoed wordt steeds vaker ingezet als voorbeeldproject voor de wijk: scholen met groene schoolpleinen, sportaccommodaties met circulaire gevels of klimaatneutrale buurthuizen.

Caspar Boendermaker, Specialist Business Development & Duurzaamheid BNG Bank

Toenemende druk vanuit regelgeving

De wet- en regelgeving op het gebied van energie, veiligheid en milieu wordt snel strenger. Denk aan de energielabel-C-verplichting voor kantoren, de Omgevingswet en de verplichting om publieke gebouwen met een energielabel zichtbaar te markeren. Daarnaast ontwikkelen Europese richtlijnen zoals de EPBD zich richting een verplicht minimumaandeel van bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Gemeenten moeten voortdurend investeren in kennis, compliance en monitoring om sancties en reputatieschade te voorkomen.

Astrid van Mil, Bouwmanager gemeente Amersfoort

Financiële spanning en investeringsdruk

Gemeenten beschikken over beperkte middelen, terwijl de vastgoedopgaven kapitaalintensief zijn. De verduurzamingsopgave, stijgende bouwkosten en onderhoudsachterstanden leiden tot groeiende investeringsdruk. Hierdoor verschuift de aandacht naar innovatieve financieringsmodellen zoals energieprestatiecontracten, publiek-private samenwerking (PPS), leaseconstructies en gezamenlijke inkoop. Daarnaast ontstaat de noodzaak voor waardegestuurde besluitvorming: investeren op plekken waar maatschappelijke en financiële waarde samenkomen. Helaas leidt de financiële druk ook tot bezuinigingen op personeel en sociale voorzieningen.

Technologische innovatie

Slimme technologie wordt een integraal onderdeel van vastgoedbeheer. Sensoren die luchtkwaliteit, bezetting of energieverbruik meten, voorspellend onderhoud op basis van AI en digital twins voor simulaties worden steeds meer gemeengoed. Deze innovaties zorgen voor beter inzicht in de voorraad, lagere exploitatiekosten en betere gebruikerservaringen. Vastgoedafdelingen gaan hierdoor van reactief naar meer proactief beheer. Wel vraagt dit om goede databeveiliging, standaardisatie en integratie met bestaande systemen.

Sander de Clerck, Partner Republiq

Datagedreven vastgoedsturing

Goede vastgoedbeslissingen beginnen bij betrouwbare data. Daar ligt voor veel gemeenten nog een behoorlijke uitdaging aangezien ze kampen met gefragmenteerde informatie over gebruik, onderhoud, energieverbruik en exploitatiekosten. Datakwaliteit en informatisering staat dan ook hoog op de agenda. Gemeenten investeren in vastgoedbeheersystemen (VBS), dashboards, digital twins en GIS-koppelingen om integraal inzicht te krijgen in prestaties, kosten en risico’s. Met datagedreven sturing wordt het mogelijk scenario’s door te rekenen, onderhoud te optimaliseren en real-time te sturen op duurzaamheid en gebruik.

Armand Janisse, Vastgoedadviseur Metafoor Vastgoed

Complexiteit van maatschappelijke opgaven

Gemeentelijk vastgoed is de fysieke drager van maatschappelijke functies: onderwijs, zorg, sport, cultuur en veiligheid. Door demografische veranderingen, zoals vergrijzing en bevolkingsgroei of -krimp, verschuiven de ruimtelijke behoeften. Daarnaast komen er nieuwe tijdelijke functies bij, zoals opvanglocaties voor asielzoekers, Oekraïense ontheemden of spoedzoekers. Deze ontwikkelingen vragen om adaptief vastgoedbeleid met ruimte voor tijdelijke transformatie, modulaire bouw en flexibele exploitatiemodellen.

Michiel Otto, Directeur HEVO

Multifunctioneel en flexibel gebruik

Vastgoed wordt steeds minder monofunctioneel. De toekomst ligt in flexibel inzetbare, multifunctionele gebouwen die inspelen op veranderende demografie, gebruiksbehoeften en maatschappelijke functies. Een schoolgebouw dat ’s avonds als buurthuis of sportlocatie dient, of een wijkcentrum dat ook als ontmoetingsplek en zorgpost functioneert, dat is de nieuwe norm. Deze multifunctionaliteit draagt bij aan efficiënter ruimtegebruik, kostenbesparing en sociale cohesie. De uitdagingen liggen hierbij vooral in het maken van goede afspraken over exploitatie en de technische en juridische flexibiliteit van gebouwen en contracten.

Professionalisering van vastgoedorganisaties

De toenemende complexiteit in de wereld van gemeentelijk vastgoed vraagt om een hoger professioneel niveau binnen vastgoedafdelingen. De vastgoedafdeling ontwikkelt zich bij veel gemeenten van beheerorganisatie naar strategische partner in beleid. Veel gemeenten kampen echter met beperkte capaciteit en kennis, terwijl taken zwaarder worden. Daarom investeren gemeenten in deskundigheidsbevordering, certificering en samenwerking met marktpartijen.

Bertina Seffinga, Huisvestingsadviseur bij Draaijer

Waardegestuurd assetmanagement

De traditionele focus op kosten en technische kwaliteit verschuift langzaamaan naar maatschappelijke waardecreatie. Gemeenten beoordelen vastgoed niet langer alleen op financiële exploitatie, maar ook op wat het bijdraagt aan welzijn, duurzaamheid, leefbaarheid en publieke doelen. Waardegestuurd assetmanagement vraagt om indicatoren als CO₂-reductie, sociale cohesie, gezondheid en gebruikstevredenheid. Dit maakt vastgoedbeheer expliciet onderdeel van de maatschappelijke verantwoording richting raad en inwoners. De norm NEN 8026 geeft vastgoedafdelingen houvast hierbij. De norm biedt een concrete methodiek en gemeenschappelijke terminologie.

Circulair bouwen en materiaalbewustzijn

De circulaire economie wordt een structureel onderdeel van het bouw- en renovatieproces. Gemeenten experimenteren met losmaakbare bouwconcepten, hergebruik van materialen, biobased bouwstoffen en restwaardeberekeningen. Daarnaast stimuleren nieuwe aanbestedingsvormen, zoals EMVI met circulariteitscriteria, de markt om innovatief en duurzaam te leveren. De focus ligt ook steeds meer op ontwerpen voor aanpasbaarheid: gebouwen moeten kunnen meegroeien met veranderende functies en moeten eenvoudig te demonteren zijn.

Machteld Vroom, Programmamanager Maatschappelijk Vastgoed gemeente Nieuwegein

Samenwerking als sleutel tot succes

De huidige vastgoedopgaven zijn voor gemeenten niet alleen op te lossen. Deze opgaven vragen om regionale samenwerking, kennisdeling en publiek-private partnerschappen. Steeds meer gemeenten trekken dan ook samen op bij inkoop, kennisontwikkeling, data-uitwisseling en verduurzamingsprojecten. Ook samenwerking met onderwijsinstellingen, zorgorganisaties en woningcorporaties wordt intensiever. Het toekomstbeeld is een netwerkgerichte vastgoedaanpak, waarin publieke en private partijen samen maatschappelijke meerwaarde creëren.

Gemeentelijk Vastgoeddag 2026!

Op 20 mei 2026 wordt de jaarlijkse IVVD gemeentelijk vastgoeddag gehouden. Het programma hiervoor is nog in ontwikkeling.

Wil je als eerste geïnformeerd worden, meld je dan vrijblijvend aan via de knop 'Blijf op de hoogte' en wij informeren je zodra meer informatie beschikbaar komt.

Dit verplicht je uiteraard tot niets.

Blijf op de hoogte!