De combinatie van parametrische technologie en het inrichten van het juiste proces is intelligenter, efficiënter en minder tijdrovend. Aanbestedingen kunnen hiermee beter in de markt worden gezet. Vastgoedadviseur RYSE en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gebruiken de nieuwe techniek bij de herontwikkeling van een kantoorpand in Amsterdam. ‘In deze techniek schuilt een enorme kracht.’
Parametrisch ontwerpen is een proces waarbij op basis van data, randvoorwaarden en ambities duizenden ontwerpvarianten kunnen worden gegenereerd en geanalyseerd. Algoritmes en rekenkracht worden ingezet om zo sneller tot een beter ontwerp te komen. Bij het project in Amsterdam gebruiken RYSE en het RVB de techniek voor een second opinion op een eerdere haalbaarheidsstudie. En dat heeft een aantal interessante verbeterpunten aan het licht gebracht.
‘Als opdrachtgever hebben wij één belang: we willen een maakbaar project in de markt zetten. De aanbesteding moet goed zijn’, aldus Frans van Beek, projectmanager Rijksvastgoedbedrijf. ‘Met het doorlopen proces van RYSE – powered by de technologie van OMRT – hebben we alle mogelijkheden aan de voorkant nogmaals verkend. We hebben aangegeven wat onze ambities zijn en welke architectonische en stedenbouwkundige randvoorwaarden er gelden. Die informatie hebben we ingevoerd in de softwaretool en – simpel gezegd – met één druk op de knop hebben we inzicht gekregen in alle mogelijkheden. Op basis van de gestelde parameters kunnen we het meest optimale model definiëren. Daarmee kunnen we beter richting geven aan het proces.’
Parametrisch ontwerpen is relatief nieuw en niet iedereen is bekend met de meerwaarde van deze techniek. Bij RYSE zijn ze wel overtuigd en daarom zijn ze een samenwerking aangegaan met het Nederlandse techbedrijf OMRT. ‘Parametrisch ontwerpen gaat het speelveld veranderen’, stelt Rogier Brieko, senior projectmanager bij RYSE. ‘Het ontwikkelproces zal steeds meer kantelen naar een parametrisch ontwikkelproces. Daarmee krijgen we kortere doorlooptijden en nauwkeurigere berekeningen. Allerlei risico’s kunnen hiermee worden uitgesloten. Dat leidt tot scherpere en meer gerichte aanbestedingen.’
Frans van Beek,
projectmanager Rijksvastgoedbedrijf
De kracht van het parametrisch model van RYSE zit volgens Brieko in de combinatie van denkkracht van de adviseurs en de technologie van OMRT. ‘Het een kan niet zonder het ander. Aan de voorkant moeten we goed nadenken wat we in het model stoppen, en aan de achterkant moeten we goed interpreteren wat eruit komt. Daar heb je een betrouwbaar team voor nodig en expertise op alle onderdelen. De software is de tool om het denk- en ontwikkelproces te versnellen en verbeteren.’
De groene ambities bij het project in Amsterdam waren torenhoog. Frans hanteert hiervoor de term ‘Green Gatwick’. Brieko: ‘Met het team hebben we gekeken wat we anders kunnen doen om die groene ambities waar te maken. We hebben gekeken naar de compactheid van het gebouw in relatie tot gevelopeningen, de zonbelasting op de gevels en daken en de daglichttoetreding. Veel gegevens zitten al in de technologie en hierdoor is het effect van wijzigingen direct zichtbaar. Uiteindelijk heeft de second opinion geleid tot een aanpassing van de massastudie. Tegelijkertijd hebben we enkele miljoenen euro’s euro bespaard. Dat geld kunnen we nu op een andere manier inzetten om het gebouw nog groener te maken.’
Van Beek: ‘We gaan voor een zo duurzaam mogelijk gebouw, het liefst ENG. Dat levert discussie op hoog niveau op, want er spelen heel veel factoren mee in de rekenmethodiek. Met deze manier van werken kunnen we snel en nauwkeurig berekenen wat de consequenties zijn van de keuzes die we maken. De risico’s komen helder in beeld en we kunnen snel schakelen. We kunnen bovendien makkelijker en sneller uitleggen waarom we voor bepaalde oplossingen kiezen. Vergeleken met de traditionele manier van werken scheelt dat een hoop tijd, overleg en denkwerk.’
De grootste uitdaging bij de herontwikkeling van het kantoorpand aan de Gatwickstraat is de uitbreiding van het gebouw van 16.000 m2 naar 48.000 m2 bvo. Daarvoor was in de originele massastudie een sloop voorzien van een kleine 5.000 m2 bvo. RYSE zag in de groene ambities van het RVB een extra prikkel om nog eens kritisch naar die sloopplannen te kijken. Brieko: ‘Maximaal behoud van het huidige gebouw is veel duurzamer en dus hebben we onderzocht of het ook anders kan. En dat blijkt te kunnen. In de nieuwe massastudie gaan we uit van slechts 1.500 m2 bvo sloop. Daarmee doen we nog meer recht aan de term Green Gatwick.’
Rogier Brieko,
senior projectmanager bij RYSE
RVB en RYSE zijn inmiddels bezig de vraagspecificatie voor de herontwikkeling van het kantoorpand te schrijven op basis van de nieuwe massastudie. Ze verwachten begin volgend jaar met de selectieprocedure te starten. Van Beek: ‘Als we de partijen geselecteerd hebben, gaan we met hen het vervolgproces in. We kunnen ze hierbij al een model aanbieden dat in onze ogen optimaal is. Het is vervolgens aan de marktpartijen om dit om te zetten in een ontwerp en te realiseren. Aanpassingen aan de massastudie zijn mogelijk, zolang deze ook aan de gestelde eisen voldoen.’
Ook Van Beek ziet veel toekomst in parametrisch ontwerpen. Wel is het volgens hem belangrijk om alle mensen in het team vanaf dag één aan boord te krijgen. ‘Je moet het verhaal goed kunnen vertellen. Je moet iedereen meenemen in de voordelen van parametrisch ontwerpen en heel duidelijk maken waar ze hun kennis en kunde kunnen inbrengen. Dan worden mensen enthousiast en gaat een project leven. Dan betaalt de investering die je aan de voorkant doet zich driedubbel uit.’
Volgens Brieko kunnen we niet meer om het toepassen van parametrisch modelleren heen. ‘We hebben een enorme bouwopgave. Als we die willen versnellen, dan moeten we slimmer gaan bouwen en ontwikkelen. Bij RYSE zijn we ervan overtuigd dat dit kan met de inzet van software in combinatie met het herdefiniëren van het ontwikkelproces. De kracht die hierin schuilt is enorm.’