De Rotterdamse woningcorporatie Havensteder staat voor een enorme uitdaging: bij duizenden woningen de staat van de funderingen in kaart brengen en herstellen waar nodig. In samenwerking met geodata-specialist Fugro pakt de corporatie dit project op een gestructureerde en degelijke manier aan.
De noodzaak voor het project was groot. De woningportefeuille van Havensteder bevat een fors aantal panden dat in een risicoklasse valt voor wat betreft funderingsschade. ‘We willen grip krijgen op de funderingsrisico's bij de panden die hiervoor kwetsbaar zijn, zodat we preventief en tijdig maatregelen kunnen treffen in plaats van achteraf te moeten handelen’, verklaart Tjerron Boxem, programmamanager bij Havensteder. ‘Er was onderzoek nodig om in beeld te brengen om welke panden het gaat.’
Na een aanbestedingsprocedure in 2021 kwam Havensteder bij Fugro uit om dat voor elkaar te krijgen. De samenwerking heeft inmiddels geleid tot een innovatieve, data-gedreven aanpak. Hans Redder, projectmanager monitoring van Fugro, benadrukt het belang hiervan: ‘Vijf jaar terug waren dit soort gegevens niet centraal beschikbaar. Nu hebben we die wel. Dat is de grootste winst. Havensteder is daarmee één van de eerste corporaties die het zo breed heeft aangepakt en haar zaken op dit vlak goed op orde heeft.’
Van Havensteders 45.000 ‘verhuureenheden’ zijn er 10.500 aangewezen voor een QuickScan vanwege potentieel funderingsrisico. Het gaat om zowel woningen met houten palen als woningen ‘op staal’. Voor houten palen zijn onder andere (te lage) grondwaterstanden een risico, bij panden op staal is bodemdaling de voornaamste boosdoener. Door de slappe bodem van veen en klei is er bij veel Rotterdamse woningen sprake van funderingsschade
Bij de QuickScan wordt een eerste risico-inschatting gemaakt van de panden. De uitkomsten daarvan worden volgens een ‘stoplichtmodel’ verwerkt. ‘Groen betekent dat er op de korte termijn waarschijnlijk niks met het pand aan de hand is, oranje betekent dat het voor de hand ligt dat er binnen afzienbare tijd een probleem ontstaat en rood betekent dat er een grote kans bestaat op funderingsschade’, legt Boxem uit.
Na de QuickScan volgen bij de ‘rode panden’ de fase 1- en fase 2-onderzoeken. Een fase 1-onderzoek is een archiefonderzoek met daarin onder meer de bepaling van het grondwaterniveau, inspecties naar de scheefstand van de woning en zichtbare aspecten die van invloed kunnen zijn op de fundering. Bij een fase 2-onderzoek wordt een ontgraving uitgevoerd om de funderingsconstructie bloot te leggen. Daarbij worden de constructie zelf en de aantasting van funderings- en paalhout geïnspecteerd.
Boxem: ‘Fase 2 is veruit het meest uitgebreide onderzoek waarbij we letterlijk de palen van de fundering ontgraven en inspecteren. Mede aan de hand van de uitkomsten uit fase 1-onderzoeken, bepalen we welke panden voorrang krijgen voor een fase 2-onderzoek. We zitten nu volop in dat proces. Het is een programma dat nog decennia doorgaat.’
Bij een aanzienlijk deel van dat programma gaat het om panden van voor 1950. ‘Daar heb je de grootste kans op houten palen en fundering op staal, zoals in die tijd gebouwd werd’, legt Boxem uit. Vreewijk is voor wat betreft het funderingsvraagstuk een bijzondere wijk. ‘Hier hebben we ongeveer 4000 woningen staan die op staal zijn gefundeerd. Deze panden hebben geen palen maar staan met hun ondiepe fundering op het zand. Door bodemdaling zakken deze panden weg. De opgave is dus gigantisch.’
‘Een fundering herstellen kost al gauw meer dan een ton, dat verdienen we niet zomaar terug’
De resultaten van het onderzoek zijn weliswaar verontrustend, ze geven ook houvast voor gerichte actie. ‘Gemiddeld genomen herstellen we in een jaar tijd funderingen van ongeveer 100 woningen die afgekeurd zijn op basis van fase 2-onderzoek. De herstelopgave groeit naar ongeveer 170 woningen per jaar in 2028. Daarmee herstellen we op dit moment dat wat nodig is, niet te vroeg en niet te laat.’
Vanaf 2030 zal Havensteder wellicht een kleine afname zien van het aantal panden omdat ze dan de rode categorie heeft verwerkt. Tegelijkertijd weet Boxem dat dit slechts theorie is. ‘Externe factoren kunnen de complexiteit van de opgave vergroten en versnellen.’
De enorme opgave van Havensteder heeft niet alleen technische, maar ook financiële implicaties. ‘Een fundering herstellen kost al gauw meer dan een ton’, weet Boxem. ‘Dat verdienen we niet zomaar terug – we verhuren onze woningen immers voor sociale huren. Daarom moeten we erg kritisch kijken naar welke panden we kunnen en willen behouden. Sommige panden zullen we moeten verkopen, en soms is sloop-nieuwbouw een logischere optie.’
Ondanks de enorme investeringen die nodig zijn voor funderingsherstel, ziet de programmamanager ook kansen: ‘Met funderingsherstel voeren we tegelijkertijd ook woningrenovatie uit. Bewoners krijgen behalve een veilige woning ook een veel betere, duurzamere en mooiere woning. Die heeft dan ook een label A of B, want de gerenoveerde woningen zijn goed geïsoleerd.’
Andersom gebeurt trouwens ook. ‘Bij al geplande renovatieprojecten voeren we vaak ook al funderingsherstel uit om alles in één keer te kunnen aanpakken. Omdat die panden anders tien jaar later alsnog aan de beurt komen.’
‘Havensteder is één van de eerste corporaties die het zo breed heeft aangepakt’
Hoe nodig het funderingsherstel bij de ‘rode panden’ ook is, voor de huurders heeft zo’n operatie veel impact, weet Boxem. ‘De uitvoering is heel complex. Bewoners verblijven dan tijdelijk in een andere woning van Havensteder. Dat is best ingrijpend. Zeker voor ouderen.’
Alle ervaringen van Havensteder maken het project met Fugro een mooie casus voor andere woningcorporaties in Nederland. Boxem weet dat veel andere corporaties binnen afzienbare tijd met dezelfde uitdaging te kampen krijgen.
‘De funderingsopgave is enorm voor de hele maatschappij. Wij hebben nu inzicht in die opgave. Maar ik verwacht dat funderingsuitdagingen ook op andere corporaties, bedrijven én particuliere huiseigenaren afkomen die dat inzicht nu nog niet hebben. Dit is een maatschappelijk probleem, waarbij het Rijk de regie zal moeten pakken.’
Dankzij de samenwerking met Fugro heeft Havensteder nu een solide basis gelegd voor het maken van toekomstbestendige beslissingen. Redder: ‘Daarmee hopen we een voorbeeld te stellen voor de hele sector.’
