Werken in het maatschappelijk vastgoed, is werken met afkortingen. Van IHP naar SHP bij KOV en IKC is natuurlijk geen kop waar veel mensen enthousiast van worden. En toch is de inhoud achter die afkortingen echt iets om enthousiast over te zijn. Het gaat namelijk over strategische huisvestingsplannen voor kinderopvangorganisaties.
‘Sinds een jaar of drie maken we strategische huisvestingsplannen, oftewel SHP’s, voor grotere kinderopvangorganisaties’, zo begint Maarten Groenen, senior adviseur bij ICS. ‘Deze organisaties groeien flink, en hebben soms tussen de 50 en 150 locaties. Een grootte die in de meeste gevallen ontstaat door fusies. Je hebt het dan echt over een grote vastgoedportefeuille. En ja, dan komt huisvestingstrategie al snel in beeld.’
ICSadviseurs is al jaren specialist in het opstellen van strategische huisvestingsplannen. ‘Onze opdrachtgevers zijn vaak gemeentes of schoolbesturen. Voor die gemeentes stellen we ook Integrale huisvestingsplannen op, IHP’s. Deze stel je op met gemeentes en scholen. Aangezien er steeds vaker integrale kindcentra gebouwd worden, dus locaties waar scholen en kinderopvang bij elkaar zitten, zijn kinderopvangorganisaties steeds vaker gesprekspartner bij het opstellen van een IHP. En dan heb je meer inzicht nodig en een visie op de huisvesting.’
Om als kinderopvangorganisatie een sterke gesprekspartner te kunnen zijn, moet je ook zelf je huiswerk hebben gedaan, stelt Groenen. ‘Als je vaker met gemeentes om tafel zit over jouw locaties, dan gaat de inhoud van gesprekken verder dan schoonmaak en huurprijzen. Dan is het belangrijk om te weten: hoe kijk ik strategisch naar huisvesting, en wat zijn mijn doelen daarbij.’
Chantal Pieterse, adviseur bij ICS, vult aan: ‘Je merkt dat de kinderopvangorganisaties het SHP ook intern als een belangrijk communicatiemiddel zien. Bijvoorbeeld in gesprekken met locatiemanagers. Dan heb je niet meer dat er hoc ad gereageerd wordt op degene die het hardste roept, maar pak je het strategisch aan. Bovendien zie je bij deze organisaties vaak dat er maar een paar mensen echt alle locaties kennen, maar dat deze kennis niet op papier staat. Dat is best een risico: de borging van die kennis was er nauwelijks. Hiermee gebeurt dat wel.’
'De basis van elk SHP wordt gevormd door data; die moet op orde zijn’
Bij het opstellen van SHP’s voor kinderopvang merkte Pieterse dat kinderopvangorganisaties zelf in veel gevallen een sterke visie en ideeën hebben: bij andere projecten is de school meestal leidend en komt de kinderopvang erbij. Bij deze SHP’s draait het juist om hen en dan merk je hun kracht. Deze bewustwording neem je ook mee in andere projecten. Het is bijvoorbeeld handig om in een nieuwbouw IKC-traject al zo vroeg mogelijk te weten welke kinderopvangpartner aansluit.
Voor diverse overheden en schoolbesturen heeft ICS de afgelopen jaren strategische huisvestingsplannen opgesteld. Elke klant is anders, en vanzelfsprekend geeft een andere markt weer nieuwe vraagstukken. ‘In het geval van kinderopvang is het meest in het oog springende verschil ten opzichte van andere markten dat er vaak sprake is van huur’, legt Groenen uit. ‘In de kinderopvang is ongeveer 90% van de locaties huur. En dat geeft een andere dynamiek.’
De basis van elk SHP wordt gevormd door data. Deze komt van de opdrachtgevers en is vaak erg versnipperd. In de kinderopvang is dit een nieuwe manier van kijken; het is nog geen gemeengoed om vastgoeddata per locatie in beeld te brengen. ‘Dan hebben we het over bouwjaar, financiën, kwaliteit, info over het huurcontract, binnenklimaat’, somt Maarten op. ‘Deze informatie is niet altijd voor handen. Of het is er wel, maar het wordt niet eenduidig benoemd. Die data moet je dan eerst op orde brengen en dat is een grote klus.’
Pieterse: ‘De data verzamelen we centraal in een database en vertalen we vervolgens naar een dashboard. Dit dashboard geeft op portefeuilleniveau allerlei relevante vastgoedinformatie en analyses. Daar zitten filters in, zodat informatie makkelijk te vinden is. Zo kun je er eenvoudig doorheen scrollen. Als het klaar is, krijgt de klant deze dataset ook, zodat ze dit intern kunnen gebruiken. Vanzelfsprekend kunnen wij hen ondersteunen bij het updaten ervan.’
‘Kinderopvangorganisaties zien het SHP ook intern als een belangrijk communicatiemiddel’
Naast het verzamelen van data is het betrekken van stakeholders op het juiste moment ook belangrijk, stelt Pieterse. ‘We beginnen vaak met een brede werkgroep vanuit de organisatie als het over de visie gaat. Als het specifiek over locaties gaat, werkt een andere vertegenwoordiging beter. Zo leren wij ook elk project weer bij. Bijvoorbeeld over het belang van de kwaliteit van de projectorganisatie: hoe richt je die goed in? Wie zet je wanneer en met wie aan tafel?’
Dat is ook precies waar Groenen energie van krijgt: ‘Het opstellen van een SHP is voor de klant in de meeste gevallen helemaal nieuw. Dan is het belangrijk dat je de juiste mensen aan tafel krijgt. Deze mensen hebben nog nooit in die specifieke samenstelling over de huisvesting nagedacht. Het geeft energie om met zo’n club mensen aan de slag te gaan.’
ICSadviseurs stelde voor kinderopvangorganisatie 2samen een SHP op. Manager bedrijfsvoering Leonie van der Zanden over de meerwaarde van dit SHP: ‘We moesten weten wat we in huis hadden, wat de ontwikkelingen zijn, waar we wilden groeien en wat daarvan de consequenties zouden zijn voor de facilitaire afdeling. We wilden geen ad hoc besluiten meer nemen, maar onze acties baseren op een strategisch plan met een goed uitgewerkt meerjarenperspectief. Vandaar onze keuze voor een SHP.’