Snel, flexibel en betaalbaar bouwen voor spoedzoekers

Flexwoningen zijn kleine woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Ze komen min of meer ‘kant en klaar’ uit de fabriek en zijn daarmee een snelle oplossing voor gemeentes en woningcorporaties om spoedzoekers tegemoet te komen. Dan gaat het bijvoorbeeld om gescheiden mensen, economisch daklozen, Oekraïense vluchtelingen en statushouders.

Om de bouw van flexwoningen te versnellen hebben woningcorporaties met minister De Jonge afspraken gemaakt om snel 10.000 verplaatsbare huizen te bouwen voor spoedzoekers. Voor 2025 moeten er in totaal 37.500 van dit soort tijdelijke woningen uit de fabriek rollen. Daarvoor zijn inmiddels op landelijk niveau twee trajecten uitgezet. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft 2.000 verplaatsbare woningen ingekocht die corporaties over gaan nemen en Aedes heeft eind februari een inkoopprocedure afgerond voor minstens 8.000 woningen.

Opschalen
De gebundelde uitvragen op basis van standaarden bieden bouwbedrijven duidelijkheid en daarmee zekerheden om hun productie op te kunnen schalen. Het Rijk ondersteunt beide trajecten met subsidies en garanties om de financiële risico’s voor corporaties te beperken, zoals onder andere een ‘herplaatsingsgarantie’.

Legostenen
Het complete traject in Nieuw Vennep heeft een kleine twee jaar geduurd waar een traditioneel bouwtraject minstens vijf jaar duurt. Meulenbelt: ‘Op 1 maart 2022 ging de eerste paal de grond in en in december zijn de woningen opgeleverd.’ Elke woning bestaat uit één module, compleet met badkamer, keuken en gevel. ‘Deze modules kun je op verschillende manieren stapelen’, verduidelijkt Meulenbelt. ‘Je kunt het een beetje vergelijken met lego, je kunt er allerlei configuraties mee maken. Op de locatie hoeven de modules enkel nog installatietechnisch aan elkaar gekoppeld te worden en aangesloten op een galerij.’

De ontwikkeling in de bouw van modulaire woningen gaat volgens Meulenbelt zo snel dat er geen onderscheid meer is in kwaliteit tussen flexwoningen en permanente woningen. De flexwoningen onderscheiden zich wel nadrukkelijk op het gebied van flexibiliteit. En daar liggen volgens haar mooie kansen.

Flexibiliteit
‘Circulair, modulair bouwen met hoge kwaliteit biedt een kans om niet alleen nu goede flexwoningen te realiseren op korte termijn, maar ook voorraad te creëren voor over 15 jaar.’ De flexwoningen van nu zijn volgens Meulenbelt de bouwstenen voor morgen. ‘Met deze flexwoningen kunnen we snel inspelen op een veranderende woonvraag. Misschien zetten we deze modules over 15 jaar wel in om zorgcomplexen mee te maken. Die vrijheid en flexibiliteit zijn heel belangrijk.’

Spaceboxen
Woonbedrijf was een van de eerste woningcorporaties die flexwoningen aanbood aan spoedzoekers. In 2005 plaatste Woonbedrijf al 186 spaceboxen op de campus van de TU/e voor studenten. Toen Woonbedrijf in 2016 permanente studentenwoningen op de campus had opgeleverd, verhuisden deze spaceboxen naar locaties in Eindhoven en Veldhoven. Ook liet Woonbedrijf in 2018 hun oude hoofdkantoor ombouwen tot flexwoningen. Van Kuijk: ‘We zijn altijd op zoek naar kansen en kijken daarbij ook naar transformatie van gebouwen. Zo gaan we in Eindhoven een voormalige school ombouwen tot flexwoningen. Op het schoolplein worden extra Barli-woningen bijgeplaatst. Zo proberen we alle kansen optimaal te benutten.’

Het vinden van geschikte locaties is volgens Van Kuijk een van de grootste uitdagingen als het om flexwoningen gaat. Hij verwacht dat de nieuwe herplaatsingsgaranties vanuit het Rijk voor meer potentiële locaties zullen zorgen. ‘Ook locaties die minder lang beschikbaar zijn worden hierdoor interessant. Voor woningcorporaties wordt het nu de uitdaging om hand in hand met gemeentes te zoeken naar de meest geschikte locaties.’

Mooie voorbeelden
Een andere uitdaging voor woningcorporaties en gemeentes is volgens Van Kuijk om af te rekenen met het stigma van verplaatsbare woningen. ‘Dat stigma moet eraf. Het is daarom belangrijk dat corporaties en gemeentes samen kijken hoe je flexwoningen op een goede manier integreert in een wijk. Mooie voorbeelden realiseren, dat is wat we de komende jaren moeten doen.’

Woonbedrijf werkt zelf aan zo’n voorbeeld in het noorden van Eindhoven. Van Kuijk: ‘Hier bouwen we aan Buurtschap te Veld. Een bijzondere wijk met bijna 700 tijdelijke woningen in een groene omgeving. Die exploiteren we voor maar liefst 30 jaar. Daardoor kunnen we net iets meer investeren in kwaliteit en een echt mooie buurt creëren. Dat geeft goede spin-off naar andere gemeentes.’

Ook Meulenbelt denkt dat woningcorporaties en gemeentes de handschoen snel op moeten pakken. ‘We moeten de komende tijd goede projecten draaien waarmee we laten zien dat flexwoningen meer zijn dan simpele containerwoningen. Alleen als we kwaliteit leveren, kunnen we dat negatieve beeld rond flexwoningen kantelen. De eerste stappen daarin zijn het zwaarst.’

De Flexstroom
Samenwerking is volgens Meulenbelt het sleutelwoord om de kwaliteit en de capaciteit op te schroeven. ‘Ymere heeft binnen de NH Bouwstroom meegewerkt aan het opzetten van de Flexstroom, een samenwerkingsverband van acht woningcorporaties waarmee we de bouw van flexwoningen willen versnellen. We hebben inmiddels zes bouwpartners geselecteerd waarmee we grote projecten gezamenlijk gaan oppakken onder de vlag van NH Bouwstroom.’

Woningcorporaties die net als Ymere en Woonbedrijf aan de slag willen met flexwoningen moeten volgens Meulenbelt wel eerst een gedegen visie opstellen. ‘Voor wie doe je het? Wat zijn daarbij de randvoorwaarden? En welke kwaliteit wil je bieden? Met zo’n visie kun je vervolgens samen met gemeentes gaan zoeken naar locaties en kansen. Als woningcorporaties en gemeentes dat op een goede manier gezamenlijk oppakken, dan kunnen we echt versnellen.’