Projectontwikkelaar VanWonen realiseert een dubbele woontoren van 120 meter aan de westzijde van het Nijmeegse centrum. Er komen 383 appartementen, waarvan 211 in de categorie sociale woningbouw en middeldure huur. De aanhechting van de stad krijgt een prominente plaats in het plan. Naar verwachting zullen medio 2024 de eerste woningen in de verkoop gaan.
Het hoogbouwcomplex aan de westzijde van het spoor in Nijmegen krijgt de naam ‘Duet’, verwijzend naar de twee geschakelde torens. Het hoge gebouw wordt deels gerealiseerd met herbruikbare materialen. In en rond de woontorens komen functies voor ontmoeting in een groene corridor voorzien van hoogteverschillen en trappartijen. Voor het complex komt een groot plein waar wonen, werken en ontmoeten samenkomen. Op maaiveld komt onder meer een openbare parkeergarage met 573 parkeerplaatsen voorzien van een dakpark. In de woontorens komen een buurtwoonkamer, winkels, horeca en de ingangen tot de woningen, een parkeervoorziening en fietsenstallingen. ‘Zo moet een nieuwe verticale stadswijk ontstaan van ‘gestapelde buurten’ met een rijke diversiteit’, aldus asset manager Robert van Dijk van afnemer Portaal tijdens een projectpresentatie op de Woningcorporatie Dag van IVVD.
Intentieverklaring
Welke soort woningen in de nieuwe woontorens komen, is al bekend. Het Nijmeegse college van Burgemeester en Wethouders, studentenhuisvester SSH en woningcorporatie Portaal ondertekenden eind 2021 een intentieverklaring waarin de plannen zijn opgenomen. Portaal en SSH gaan het sociale woondeel regelen en afnemen. Er komen voor Portaal 90 levensloopgeschikte twee- en driekamer-appartementen in Duet. Dat betreft betaalbare woningen voor starters, doorstromers en senioren. Ook is er ruimte voor 70 appartementen voor de middeldure huur. Daarvoor zoekt VanWonen nog een partij die de verhuur op zich neemt. SSH gaat 40 studenteneenheden verhuren in het complex. De aanbesteding door grondeigenaar gemeente Nijmegen vond plaats conform de procedure van de ‘concurrentiegerichte dialoog’, bedoeld om kennis en ervaring uit de markt te benutten. Dit selectieproces biedt volgens de gemeente ruimte aan geïnteresseerde partijen om oplossingen aan te dragen die in de behoefte van de stad kunnen voorzien. De aanbestedingsprocedure bestond uit drie stappen. Na de selectiefase volgde een dialoogfase met de geselecteerde gegadigden. Daarna volgde een inschrijfprocedure, waarin de gemeente gunningscriteria omschrijft met betrekking tot prijs (betaalbaarheid) en kwaliteit (ruimtelijke kwaliteit inclusief woonkwaliteit, duurzaam bouwen, klimaatadaptatie, proces-, risico- en omgevingsmanagement).
Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Op de parkeerplaats Oude Stad naast de Hezelpoort aan de Voorstadslaan komt met Duet een grote geschakelde woontoren van 38 verdiepingen. De rechtspersoon in de exploitatiefase wordt waarschijnlijk een VvE van woningcorporaties, beleggers en particulieren. Van Dijk: ‘Het plan is ambitieus – we stapelen zes buurten op elkaar en het percentage koop is uitdagend. Waar het gaat om onderhoud, moeten er nog concrete afspraken worden gemaakt.’
Vervolgtraject
Zo zou het kunnen dat bepaalde onderhoudsaspecten door bewoners van Portaal zelf kunnen worden uitgevoerd. Dit in het kader van de gewenste sociale cohesie. Ook is er een vrije sectordeel dat nog een definitieve afnemer moet vinden. Er moet nog veel gebeuren voor de bouw van start kan gaan. Zo moet het terrein nog dit jaar worden onderzocht op bodemverontreiniging, niet gesprongen explosieven en archeologie. Met de buurt gaat de gemeente in gesprek over het effect van de ontwikkeling en uitvoering op de omgeving. Medio 2024 kunnen de eerste woningen in de verkoop gaan. Vanaf eind 2024 zou de bouw dan kunnen starten. De gehele uitvoeringsfase duurt naar verwachting vier jaar. Hoogbouwontwikkeling op deze schaal is in zekere zin pionieren in een stad als Nijmegen, ‘met aanvaardbare risico’s voor de afnemers’, stelt Van Dijk. ‘De invulling met hoogbouw naast de Hezelpoort maakt uiteraard een hoop los in de stad. Er is nooit hoger gebouwd dan 90 meter in Nijmegen, te weten het Erasmusgebouw van de Radboud Universiteit. Duet wordt een stuk hoger, maar ‘fier en krachtig’. De woontorens passen naar onze inzichten in het straatbeeld vanaf de markt.’
Uitdagingen
Langdurige ontwikkeltrajecten zijn niet volledig te sturen, onder andere met betrekking tot de fluctuerende woningmarktsituatie, de beschikbaarheid van bouwers en de stikstofproblematiek. Portaal zou onder de juiste condities bereid zijn een hoger percentage ‘sociaal’ af te nemen, mocht dat gewenst en nodig zijn om de inhoudelijke ambities van het plan te realiseren. Van Dijk: ‘Als grote woningcorporatie met een portefeuille in de regio’s Leiden, Utrecht, Eemland, Arnhem en Nijmegen hebben wij de afgelopen jaren ingezet op bijdragen aan goed samenleven. Onze positie is solide genoeg om de komende jaren onze nieuwbouw te verdubbelen en woningen te bouwen die passen bij de ontwikkeling van de huishoudens. In projecten als Duet is daar bij Portaal de ruimte voor.’
