Een goed functionerend en robuust corporatiestelsel is de basis van een gezonde woningmarkt. De corporatiesector staat echter flink onder druk. Dat vraagt scherpe keuzes, realisme en gezamenlijke actie.
Er is een toenemende spanning tussen de maatschappelijke verwachtingen van de corporatiesector en de financiële haalbaarheid van de plannen. Gestegen onderhoudskosten en rentelasten in combinatie met achterblijvende huurinkomsten hebben de sector in een lastig parket gebracht. Het is bovendien de vraag hoe de financiële positie van corporaties zich de komende jaren verder ontwikkelt. Waar liggen straks de grootste risico’s en dilemma’s? En wat is er nodig om ook in de toekomst maximaal te kunnen bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis en andere maatschappelijke opgaven?
Tijdens de Woningcorpporatiedag van IVVD gaat Maarten van Heugten, Afdelingshoofd Toezicht van de Autoriteit woningcorporaties, dieper in op de groeiende spanning tussen maatschappelijke verwachtingen en financiële haalbaarheid binnen de sector. ‘We moeten ervoor waken dat er straks niet massaal op de rem getrapt wordt. Want de remweg is een stuk korter dan de weg die je nodig hebt om weer op gang te komen.’
Tekort van 19 miljard euro
De maatschappelijke verwachtingen van woningcorporaties zijn de laatste jaren enorm gegroeid, stelt Van Heugten. ‘Het Rijk heeft grote verwachtingen van de corporatiesector. Maar als we kijken naar de plannen van het Rijk, vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken, dan zien we dat die plannen financieel niet haalbaar zijn. Er is sprake van een tekort van 19 miljard euro. Er zullen dus scherpe keuzes gemaakt moeten worden.’
Van Heugten vreest dat steeds meer corporaties de komende jaren interen op eigen vermogen door de druk op nieuwbouw, de verduurzamingsopgave en de enorm gestegen kosten voor onderhoud. ‘Vooral die gestegen kosten voor onderhoud doen zeer. En er is op dat gebied nog een flinke inhaalslag te maken’, waarschuwt Van Heugten. ‘Het geld dat hieraan wordt uitgegeven kan niet worden gestoken in nieuwbouw. En geld voor het instandhouden van het bestaande bezit zal steeds vaker geleend moeten worden.’
Gezonde corporatiesector
Om de corporatiesector toch gezond te krijgen en te houden, zijn er volgens Van Heugten enkele knoppen waaraan gedraaid kan worden. ‘Verkoop van bezit kan zorgen voor extra financiële armslag, maar dat is om meerdere redenen geen populaire maatregel. Een andere knop om aan te draaien is de knop van de huurinkomsten. Maar ook dit is een gevoelig en politiek onderwerp. Zeker in een tijd waarin de kosten van levensonderhoud sterk zijn gestegen en stijgende huren via de gekoppelde huurtoeslag ook direct invloed hebben op de rijksbegroting.’
Overige knoppen liggen meer direct bij de overheid, stelt Van Heugten. ‘Dan gaat het bijvoorbeeld over de vennootschapsbelasting. Breng je die omlaag, dan leidt dat direct tot meer investeringsvermogen voor corporaties. Maar er zijn meer opties, en een aantal ideeën zijn door het kabinet inmiddels in gang gezet. Belangrijk, want anders raken de 100.000 woningen, vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken, snel uit beeld.’
Gezamenlijk optrekken
Als openingsspreker van de Woningcorporatiedag gaat Van Heugten dieper in op de stappen die het kabinet zet om de investeringsruimte van corporaties te verbeteren. Maar hij kijkt ook naar de sector zelf en naar de rol van gemeenten en ontwikkelaars in dit verhaal. ‘Deze vier partijen zijn allemaal gebaat bij een gezonde, goedwerkende corporatiesector. En ze hebben allemaal een rol om het stelsel draaiende te houden. Gezamenlijk zullen ze moeten kijken naar de opgaven en gezamenlijk zullen ze moeten komen tot passende oplossingen.’