Vastgoed heeft impact. En dat kun je meten

| Door Odette Koldewey

Lange tijd stuurden institutionele beleggers vooral op financieel rendement maar inmiddels is maatschappelijk rendement, de sociale waarde van een vastgoedobject of plek, (bijna) net zo belangrijk.

Kristel van Dam, senior research analyst bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance

COLUMN Kristel van Dam

Ofwel: oog hebben voor mens en maatschappij. Een open deur, of toch niet? Lange tijd stuurden institutionele beleggers vooral op financieel rendement maar inmiddels is maatschappelijk rendement, de sociale waarde van een vastgoedobject of plek, (bijna) net zo belangrijk. Het besef dat een vastgoedobject meer is dan een regel in een portefeuille-overzicht neemt met de dag toe. Met name pensioenfondsen sturen steeds harder op de zachte waarden.

Dat bracht direct ook een grote uitdaging met zich mee. Want financieel rendement is met huuropbrengsten, kosten en waardestijgingen (of -dalingen) redelijk makkelijk te berekenen. Maar hoe meet je de positieve impact van een gebouw op de omgeving? Hoe maak je duidelijk dat het ene complex veel meer bijdraagt aan het welzijn van de bewoners dan het andere? En hoe kunnen we inzichtelijk maken dat vastgoed met een positieve (sociale) impact ook toekomstbestendiger is en dus ook financieel meer rendabel? Een puzzel, ook voor de organisatie waar ik werk.

Het goede nieuws is: we denken een grote stap te hebben gezet. In nauwe samenwerking met het data-science bureau Springco Urban Analytics hebben we namelijk een tool ontwikkeld om de impact van het (woon)vastgoed waarin wij voor onze klanten investeren, te kunnen meten en te verbeteren: de Social Impact Monitor. Met deze tool kunnen we vanuit onze gezamenlijke ambitie om wijken en steden te verbeteren, nog beter sturen op de sociale kant van vastgoedinvesteringen. En dus inzicht te krijgen in de impact van gebouwen en plekken op mensen en gemeenschappen. Dat komt de toekomstbestendigheid en leefbaarheid van wijken en steden ten goede. Precies wat u als gemeente, woningcorporatie, onderwijs- of zorginstelling ook wilt, toch? Het realiseren van plekken waar mensen fijn kunnen wonen en leven.

Er is een toenemende behoefte aan het kwantificeerbaar maken van de ‘zachte’ kant van vastgoedinvesteringen en hete inzichtelijk te maken van de impact

De monitor is opgebouwd uit een vijftal dimensies namelijk bewoners (1), woning (2), binding (3), voorzieningen (4) en omgeving (5). Om deze dimensies te kunnen kwantificeren, zijn er voor elke dimensie meerdere indicatoren vastgesteld. Deze indicatoren worden gemeten via diverse beschikbare (open) databronnen, zoals CBS, BAG, OpenStreetMap en het Nationaal Boomregister. gecombineerd met objectdata uit portefeuilles beheerd door Syntrus Achmea. De totaalscores van de vijf dimensies samen geven een beeld hoe een object scoort qua sociale impact in de buurt. Daarbij geldt hoe hoger de totaalscore, hoe groter de sociale impact.

De Social Impact Monitor is in eerste instantie ontwikkeld voor het meten van de impact voor woonobjecten. We zijn voornemens om samen met Springco Urban Analytics ook voor zorg- en commercieel vastgoed een Social Impact Monitor te ontwikkelen. De basis hiervoor is immers gelegd. Op termijn kunnen we de Monitor ook gaan inzetten om potentiële investeringsplekken te bepalen. Dus daar waar we de meeste impact kunnen realiseren. Op basis van onze ervaringen en nieuwe inzichten zal de Monitor de komende jaren steeds meer worden verfijnd. Tot er een moment komt waarop we het maatschappelijk rendement net zo makkelijk kunnen uitrekenen als het financieel rendement.
___
Kristel van Dam werkt sinds 2015 als senior research analyst bij vermogensbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Ze doet onderzoek naar de impact van economische, sociale en technologische ontwikkelingen op de gebouwde omgeving. Syntrus Achmea beheert voor meer dan zeventig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers 40 miljard euro in vastgoed en hypotheken.