Woningcorporaties staan voor enorme uitdagingen! Niet alleen moet er de komende jaren flink worden bijgebouwd, er ligt ook een stevige onderhouds- en verduurzamingsopgave. En er zal gewerkt moeten worden aan leefbare, gezonde en veilige wijken en buurten. Een goede balans tussen de opgaven en de middelen in de sector is daarom van groot belang. De leningen en investeringen zijn de afgelopen jaren omhooggeschoten, net als de rente. De rente-uitgaven stijgen hierdoor fors. Nieuwe oplossingsrichtingen en innovaties zijn hard nodig om ondanks het moeilijke financiële klimaat aan alle maatschappelijke opgaven te kunnen blijven voldoen.
Solidariteit en samenwerking
Woningcorporaties zijn samen verantwoordelijk voor de landelijke opgaven. Het principe van solidariteit en samenwerking is vastgelegd in de Governancecode van Aedes en de VTW. In de praktijk betekent dit dat corporaties over de grenzen van hun eigen gemeente of werkgebied heen moeten kijken. Afgesproken is dat corporaties met voldoende middelen zich inspannen om de opgaven aan te pakken van corporaties die financieel niet in staat zijn om alle opgaven uit te voeren. Dit zal de komende jaren verder vorm moeten krijgen en zal tot de nodige discussies leiden.
Financiering is struikelblok
Een van de grootste bottlenecks voor ‘betaalbare woningbouw’ is het gebrek aan financiële middelen. Het kabinet heeft weliswaar extra geld gereserveerd, maar het totale budget van 12,5 miljard euro lijkt ontoereikend. Gemeenten worden opgeroepen om 50% van het tekort op bouwprojecten te financieren, vooral voor projecten met betaalbare huur- en koopwoningen. Veel gemeenten hebben echter al aangegeven dat zij dit financieel niet kunnen dragen. Dit zet de haalbaarheid van de plannen verder onder druk.
Betaalbare grondprijzen
Een ander struikelblok voor betaalbare woningbouw is het gebrek aan betaalbare grond. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening onderzoekt samen met Aedes en de VNG of algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs uitkomst bieden. Dit vraagt onder andere om een intensivering van de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties.
Corporaties moeten daarnaast steeds meer vennootschapsbelasting (vpb) betalen. De Vpb neemt toe tot 36% van het operationeel resultaat. Geld dat beschikbaar is om extra onderhoud uit te voeren en nieuwbouwprojecten te financieren wordt hierdoor ruim een derde minder.
Beter benutten voorraad
Woningcorporaties kunnen in de komende tien jaar 170.000 extra woonruimten realiseren door hun bestaande woningen beter te benutten. Beter benutten kan bijvoorbeeld door optoppen, transformeren, woningsplitsing of andere vormen waarin een nieuwe woning kan worden verhuurd. De VNG gaat in samenwerking met Aedes de modelverordening huisvestingswet in 2025 herijken, om zodoende het beter benutten te faciliteren.
Bouwen voor middenhuur
Corporaties mogen en kunnen weer meer bouwen voor middenhuur. Dat is vastgelegd in de NPA. Afgesproken is dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Daarmee is 1 op de 6 te realiseren nieuwbouwwoningen dus een middenhuurwoning. De nieuwe Eurocommissaris voor Energie en Wonen Dan Jørgensen wil daarnaast meer borging mogelijk maken voor middenhuur. Corporaties kunnen in dat geval goedkoper geld lenen voor de bouw van middenhuurwoningen. De IVBN, koepelorganisatie voor institutionele beleggers, ziet hierin nog wel oneerlijke concurrentie. Hiervoor zal een oplossing gezocht moeten worden.
Onderhoud
De uitgaven van corporaties voor onderhoud en verbetering zijn de afgelopen jaren fors gestegen tot een bedrag van 10,5 miljard euro. Dat is twee keer meer dan de uitgaven voor nieuwbouw. Het gevolg hiervan is mede dat commerciële investeerders instappen. Steeds meer onderhoudsbedrijven worden opgekocht door bedrijven in private equity. Hierdoor kunnen de kosten omhoogschieten. De winsten die deze bedrijven maken komen vervolgens niet ten goede aan de corporaties of huurders. Een ontwikkeling die scherp in het oog gehouden moet worden.
Verduurzamingsopgave
In de NPA zijn ook afspraken vastgelegd over de verduurzaming van bestaand vastgoed. Zo blijven corporaties onverminderd inzetten op een uitfasering van alle E, F en G-labels voor het eind van 2028. Isolatie moet daarnaast zorgen voor een reductie van de warmtevraag. De aanleg van warmtenetten loopt momenteel vertraging op door vertraagde wetgeving in relatie tot warmtenetten. Ook wordt de uitrol van warmtepompen in sommige regio’s lastiger als gevolg van netcongestie. Het Rijk stelt samen met woningcorporaties, gemeenten en netbeheerders een leidraad op om corporaties te helpen met netbewust verduurzamen.
Zonnepanelen en windturbines kunnen hierbij voorzien in de eigen stroomvoorziening en accu’s kunnen worden gebruikt voor de opslag van opgewekte energie. Goede sturing op de stroomvraag door lokale samenwerkingsverbanden en gezamenlijke initiatieven van groot- en kleinverbruikers kunnen bovendien zorgen voor beter en effectiever gebruik van het net.
